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用债权抵顶购房款，房屋过户后却因合同无效被追回，购房者支付的 145 万余元能全额要回吗？利息损失该如何计算？北京通州区一起案例给出答案：合同无效后，卖方需返还合理范围内的购房款，但因双方均有过错，利息损失仅从起诉日起算。法院的判决为以房抵债类纠纷的处理提供了重要参考。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：林娟

被告：赵刚

关联人物：

钱明（林娟的丈夫）

孙丽、周阳（共同出借人）

郑某（原房屋权利人）

郑甲、郑乙、郑丙、郑丁、郑戊（原房屋权利人的子女）

关联机构：乙公司（融资相关公司）

（二）事件经过

2012 年 5 月，赵刚与郑某签订房屋买卖合同，购买位于北京市通州区新华西街的四号房屋（建筑面积 69.15 平方米），2014 年 3 月 6 日办理过户手续。

2015 年 1 月 27 日，钱明（林娟丈夫）与孙丽、周阳共同向赵刚出借 70 万元，约定借款期限 3 个月（2015 年 1 月 27 日 - 2015 年 4 月 27 日），其中钱明出借 30 万元，孙丽、周阳各出借 20 万元，月利率 2%，赵刚以四号房屋作为抵押。孙丽作为出借人代表于 2015 年 1 月 29 日向赵刚转账 67.55 万元（扣除首月利息等费用）。

借款到期后，赵刚未还款。2015 年 8 月 5 日，钱明、孙丽、赵刚签订《还款和房产转让协议》，约定孙丽将债权转让给钱明，赵刚以四号房屋抵偿债务，钱明向赵刚提供 52 万元用于偿还房屋银行贷款，房屋过户给钱明后双方债权债务两清。

2015 年 9 月 24 日，钱明向孙丽转账 40 万元，代赵刚偿还其与周阳的借款本金及利息；2015 年 8 月 12 日，林娟向赵刚转账 52.34 万元，用于偿还四号房屋的银行抵押贷款。

2015 年 10 月 13 日，林娟与赵刚签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，四号房屋转移登记至林娟名下。林娟称购房款包括：代还借款本金 40 万元及利息 6.4 万元、钱明借款利息 4.8 万元、代还银行贷款 52.34 万元、中介费 10 万元，共计 143.54 万元。但林娟未实际占有四号房屋，该房屋一直由案外人居住。

后，郑某与赵刚的房屋买卖合同被通州法院（a 号判决）认定无效；林娟与赵刚的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》被通州法院（（b 号判决）认定无效（因双方恶意串通损害郑某子女权益），北京市第三中级人民法院（c 号判决）予以维持。

2021 年，四号房屋经法院判决转移登记至郑某子女名下。林娟多次要求赵刚返还购房款未果，诉至法院，请求：判令赵刚返还购房款 145.9679 万元及利息（截至 2023 年 5 月 20 日为 49.5438 万元，之后按年利率 3.85% 计算至实际支付之日）。

赵刚辩称：1. 与钱明存在借贷关系，林娟非适格原告；2. 实际借款 67.55 万元，已部分还款，应按实际金额计算；3. 52.34 万元系向钱明的借款，非购房款；4. 中介费及融资费用不知情，不应承担；5. 借贷关系可能因钱明涉及刑事犯罪而无效。

（三）争议焦点

林娟是否具备原告主体资格？

购房款数额应如何认定？

利息损失应如何计算？

双方过错对责任承担有何影响？

二、案件分析

（一）林娟的原告主体资格认定

虽最初借贷关系发生在钱明与赵刚之间，但《还款和房产转让协议》约定以房抵债，最终由林娟（钱明妻子）与赵刚签订房屋买卖合同并办理过户，林娟是合同当事人及房屋登记权利人，与案件有直接利害关系，具备原告主体资格。

赵刚关于林娟主体不适格的抗辩，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

（二）购房款数额的认定

借款本息转化部分：

赵刚实际收到借款 67.55 万元，2015 年 3 月 9 日还款 2.45 万元、4 月 9 日还款 2.99 万元、5 月 4 日还款 2.695 万元，应按先息后本原则抵扣（约定利率为银行同期基准利率 4 倍）。经核算，截至 2015 年 5 月 4 日，尚欠本金 63.2757 万元，截至 2015 年 8 月 5 日（协议签订日）产生利息 3.3142 万元，合计 66.5899 万元，应计入购房款。

代还银行贷款部分：

林娟向赵刚转账 52.34 万元用于偿还四号房屋抵押贷款，有转账凭证为证，且符合《还款和房产转让协议》约定，应计入购房款。

不予认定部分：

林娟主张的中介费 10 万元、融资费用 15.2699 万元，因未提供充分证据证明系代赵刚支付且获其认可，法院不予支持。

综上，法院认定购房款总额为 66.5899 万元 + 52.34 万元 = 118.9299 万元。

（三）利息损失的认定

生效判决（b 号、c 号）认定林娟与赵刚签订的房屋买卖合同因双方恶意串通无效，双方均有过错。

考虑到林娟未实际占有房屋，赵刚长期占用资金，法院酌情判令利息损失以 118.9299 万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR），自林娟起诉日（2023 年 6 月 9 日）起计算至实际付清之日。

林娟主张的 2023 年 6 月 9 日之前的利息，因双方均有过错，法院不予支持。

（四）借贷关系效力的认定

赵刚主张钱明出借资金来源不合法导致借贷关系无效，但林娟已对资金来源（自有资金、工资收入等）作出合理解释，且无证据证明案涉借款与钱明的刑事犯罪有关，故法院对赵刚的该抗辩不予支持。

三、裁判结果

法院判决：

赵刚返还林娟购房款 118.9299 万元，并以 118.9299 万元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率标准，支付自 2023 年 6 月 9 日起至款项实际付清之日止的利息损失，于本判决生效之日起七日内执行清；

驳回林娟的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）以房抵债需谨慎审查房屋权利状态

本案中，四号房屋因原买卖合同无效（a 号判决）及后续恶意串通（b 号、c 号判决）导致林娟最终丧失房屋所有权。提醒当事人，以房抵债前务必核实房屋产权是否清晰、是否存在权利瑕疵，避免因前手交易问题导致自身权益受损。

（二）借款转化购房款应保留完整证据链

林娟主张的部分款项因缺乏证据未被支持，提醒当事人在以借款抵顶购房款时，应签订书面协议明确款项构成，保留转账记录、还款凭证等，避免因证据不足导致损失。

（三）合同无效后，过错影响损失分担

法院因双方恶意串通导致合同无效，认定双方均有过错，故未支持林娟起诉前的利息损失。这表明，交易双方应遵守诚信原则，恶意串通不仅导致合同无效，还可能承担不利的损失分担后果。

（四）实际占有房屋是重要权利保障

林娟未实际占有四号房屋，在合同无效后难以通过执行异议等途径救济，最终丧失房屋。提醒购房者，及时占有房屋并实际使用，是防范产权风险的重要手段。

（五）涉及多方法律关系时需明确权利义务

本案涉及借贷、债权转让、房屋买卖等多重法律关系，权利义务交织易生纠纷。建议当事人在复杂交易中咨询专业律师，明确各方权利义务，降低法律风险。

本案的判决再次强调：房屋交易需严守法律规定，恶意串通损害他人权益的合同不受法律保护。对于购房者而言，审慎审查房屋权利状态、保留完整交易证据、诚信参与交易是保障权益的关键；对于卖房者而言，如实披露房屋信息、遵守合同约定是避免纠纷的前提。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）