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支付全额购房款、收房使用十年，只因未办理产权登记，房屋就因开发商债务被法院拍卖，购房者的损失该如何追偿？北京通州区一起案例给出答案：开发商需返还购房款，并赔偿部分损失，但购房者自身过错导致的扩大损失需自行承担。法院的判决为商品房交易中产权登记责任划分提供了重要参考。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：蒋峰

被告：北京甲房地产开发有限公司（以下简称甲公司）

（二）事件经过

2013 年，蒋峰通过熟人介绍，购买甲公司开发的位于北京市通州区宋庄镇 XX 村的二号房屋，双方约定房屋价款总计 690.4795 万元。

2013 年 6 月 5 日，蒋峰分三笔向甲公司支付全部购房款 690.4795 万元，转账凭证载明款项用途为房款，甲公司开具收据予以确认。随后，甲公司向蒋峰交付二号房屋，蒋峰进行简单装修但未实际居住，也未缴纳物业费。

因蒋峰购房时不具备北京市购房资格，双方未签订正式《商品房买卖合同》，仅草签过《北京市商品房认购书》（甲公司收回）。多年来，蒋峰虽有催促，但未积极解决购房资格及产权登记问题，二号房屋一直登记在甲公司名下。

2021 年，因甲公司对外负有债务，二号房屋被北京市第三中级人民法院依法查封，并于 2023 年 3 月 5 日司法拍卖成交，拍卖价款为 1008.8712 万元。蒋峰因长期居住外地，未及时知晓拍卖事宜，且无法通过执行异议程序救济。

蒋峰诉至法院，请求：1. 判令甲公司退还购房款 690.4795 万元；2. 支付资金占用损失（以 690.4795 万元为基数，自 2013 年 6 月 5 日起按 LPR 计算至实际付清之日，暂计 356.2095 万元）；3. 赔偿购房差价损失 1143.5205 万元（按市场价 1834 万元减去购房款计算）；4. 承担全部诉讼费用。

甲公司辩称：同意退还购房款，但不同意支付资金占用损失和差价损失。理由如下：1. 办理产权登记是买受人的法定义务，蒋峰自身原因未办理，应自行承担风险；2. 公司已履行交房义务，房屋具备办证条件，无过错；3. 蒋峰使用房屋十年，应支付使用费，可抵消部分损失；4. 蒋峰主张的市场价无评估依据。

（三）争议焦点

甲公司是否应返还购房款并赔偿损失？

资金占用损失的起算时间如何确定？

购房差价损失应如何认定？

双方的过错程度对责任承担有何影响？

二、案件分析

（一）房屋买卖合同关系的认定

虽双方未签订正式《商品房买卖合同》，但蒋峰已支付全部购房款，甲公司接受款项并交付房屋，双方成立事实上的房屋买卖合同关系，该关系合法有效。

根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定，依法成立的合同，受法律保护。双方均应按照约定履行义务，甲公司负有协助办理产权登记的义务，蒋峰负有积极配合的义务。

（二）合同无法履行的原因及过错分析

甲公司的过错：作为开发商，在蒋峰不具备购房资格时仍出售房屋，且未积极督促其办理产权登记，对房屋长期未过户存在一定责任；因自身债务导致房屋被拍卖，直接导致合同目的无法实现，存在主要过错。

蒋峰的过错：明知不具备购房资格仍购房，且在十年间未积极解决资格问题，未及时办理产权登记，对风险扩大存在次要过错；作为房屋占有方，未关注房屋状态，导致错过执行异议时机。

（三）资金占用损失的认定

蒋峰于 2013 年 6 月支付房款并收房，直至 2023 年 3 月房屋被拍卖期间，实际占有使用房屋，享受了房屋的使用价值，此阶段不应计算资金占用损失。

房屋被拍卖后，蒋峰丧失房屋权益，甲公司继续占用购房款缺乏依据，故资金占用损失应自 2023 年 3 月 5 日（拍卖日）起算，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率（LPR）计算。

（四）购房差价损失的认定

蒋峰主张按市场价 1834 万元计算差价，但未提供评估依据，法院不予采信。应以司法拍卖价款 1008.8712 万元作为房屋现值参考。

差价损失应为拍卖价减去购房款，即 1008.8712 万元 - 690.4795 万元 = 318.3917 万元。

考虑双方过错程度（甲公司主要责任，蒋峰次要责任），法院酌定甲公司赔偿 222.87 万元（约 70%）。

三、裁判结果

法院判决：

甲公司返还蒋峰购房款 690.4795 万元，于本判决生效之日起十五日内执行清；

甲公司支付蒋峰资金占用利息（以 690.4795 万元为基数，自 2023 年 3 月 5 日起至实际付清之日止，按照 LPR 标准计算），于本判决生效之日起十五日内执行清；

甲公司赔偿蒋峰损失 222.87 万元，于本判决生效之日起十五日内执行清；

驳回蒋峰的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）及时办理产权登记是购房者的法定义务

根据《城市房地产开发经营管理条例》，商品房购买人应自交付使用或合同签订后 90 日内办理产权登记，开发商仅负协助义务。本案中，蒋峰十年未办证，自身存在过错，提醒购房者务必及时履行办证义务，避免因产权未转移导致风险。

（二）购房资格审查不可忽视

蒋峰因不具备购房资格导致无法签订正式合同及办证，最终承担部分损失。购房者应在购房前核实自身资格，切勿轻信 “熟人介绍” 或抱有侥幸心理，避免因资格问题引发纠纷。

（三）合同形式不规范埋下隐患

双方未签订正式《商品房买卖合同》，缺乏违约责任条款，导致损失认定困难。建议购房者务必签订书面合同，明确产权办理时间、违约责任等关键条款，留存证据以防风险。

（四）开发商债务风险可能波及购房者

房屋未过户前仍登记在开发商名下，若开发商涉诉，房屋可能被查封拍卖。购房者应定期查询房屋产权状态，发现异常及时通过法律途径（如执行异议）维权，避免错过救济时机。

（五）损失赔偿与过错程度挂钩

法院根据双方过错分配责任，甲公司因主要过错承担大部分损失，蒋峰因次要过错自行承担部分损失。这一原则提醒交易双方均应恪守诚信，积极履行义务，避免因自身过错扩大损失。

本案的判决平衡了双方权益，既维护了购房者的合理诉求，也强调了其自身义务，为商品房交易中的风险防范提供了重要指引。对于购房者而言，及时办证、规范合同、关注产权状态是保障权益的关键；对于开发商而言，诚信履约、防范债务风险是避免纠纷的前提。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）