房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。 

债权人发现债务人转让房屋，认为价格过低损害自身债权，诉请撤销买卖合同，能得到支持吗？北京昌平区一起案例给出答案：若实际交易价格合理、无恶意串通，法院将驳回债权人请求。这一判决为债权人撤销权纠纷中的 "合理价格" 认定提供了重要参考。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告（债权人）：周强

被告（债务人）：赵磊

被告：赵芳（赵磊配偶）、孙浩（房屋买受人）

关联人物：

赵冬（赵磊兄弟，赵磊的债权人）

陈明（甲房地产经纪公司经办人）

陈丽（甲房地产经纪公司员工）

关联公司：

甲房地产经纪公司（居间方）

乙房地产经纪公司（出具证明）

（二）事件经过

1. 借贷纠纷与执行背景

2016 年，周强与赵磊因民间借贷纠纷诉至北京市朝阳区法院，法院出具调解书：赵磊需于 60 日内偿还周强 50 万元，并自 2016 年 5 月 1 日起按月支付 1 万元利息。因赵磊未履行，周强申请强制执行，但因赵磊无财产可供执行，案件暂停。

2. 房屋交易详情

房屋基本情况：位于北京市昌平区沙阳路的四号房屋（建筑面积 42.3 平方米，经济适用房，原产权人赵磊）。

交易过程：

2019 年 1 月 16 日，赵磊通过甲房地产经纪公司与孙浩签订《北京市存量房屋买卖合同》《买卖定金协议书》及《补充协议》，约定总价款 112 万元，孙浩当日支付定金 5 万元，1 月 21 日支付首付款 55 万元（含定金，合计 60 万元），剩余 52 万元待过户后支付。

因四号房屋为经济适用房，需满 5 年才可上市交易，双方约定待符合条件后办理过户。

2022 年 10 月，房屋具备上市条件。为办理 "转商" 手续，赵磊与配偶赵芳先签订备案合同（价款 4500 元，用于产权份额调整），后于 10 月 21 日与孙浩签订备案《北京市存量房屋买卖合同》（备案价 50 万元），当日完成过户，四号房屋登记至孙浩名下。

付款情况：孙浩于 2022 年 10 月 21 日通过赵芳向赵冬转账 51 万元（代赵磊偿还欠款），2023 年 10 月 21 日支付剩余 1 万元，合计支付 112 万元。

3. 争议爆发

2023 年 3 月，周强发现四号房屋已过户至孙浩名下，认为赵磊与孙浩、赵芳串通，以 50 万元低价转让房屋逃避债务（赵磊尚欠周强 100 余万元），诉至法院请求：1. 撤销 2022 年 10 月 21 日的《北京市存量房屋买卖合同》；2. 判令孙浩返还房屋并过户给赵磊；3. 赵磊赔偿律师费 2 万元；4. 诉讼费由被告承担。

4. 各方答辩

赵磊：交易合法，价格合理，无串通。

赵芳、孙浩：通过中介成交，实际支付 112 万元，备案价仅为过户便利，不存在低价串通，未损害周强权益。

（三）争议焦点

赵磊与孙浩的房屋交易是否属于 "以明显不合理的低价转让"？

各方是否存在恶意串通损害周强债权的情形？

周强能否行使债权人撤销权？

二、案件分析

（一）实际交易价格的合理性

备案合同价≠实际成交价：2022 年备案价 50 万元仅为办理过户手续使用，双方真实意思表示体现在 2019 年的合同（112 万元），且孙浩实际支付 112 万元（有转账记录、中介证言佐证）。

市场价格比对：2019 年同小区经济适用房均价 2-2.5 万元 / 平方米，四号房屋单价约 2.65 万元（112 万 ÷42.3㎡），结合经济适用房 "转商" 税费（孙浩已承担），价格符合市场行情。周强提交的司法拍卖案例为面积更大的商品房，且成交时间、房屋性质不同，不具可比性。

（二）恶意串通的认定

交易通过中介完成，有完整居间流程（定金、首付款支付、补充协议约定），无证据显示双方存在私下串通。

孙浩支付的 51 万元用于替赵磊偿还赵冬欠款，属于正常债务清偿，并非转移财产逃避周强债权。

房屋交易始于 2019 年（早于周强发现债务危机），交易目的为正常买卖，而非恶意规避执行。

（三）债权人撤销权的构成要件

根据《民法典》第 539 条，债权人撤销权需满足：债务人以明显不合理低价转让财产 + 影响债权人债权实现 + 相对人知情。本案中：

实际成交价 112 万元合理，不属于 "明显不合理低价"；

无证据证明孙浩知晓赵磊与周强的债务纠纷，不存在 "知情"；

交易不影响周强债权实现（赵磊仍可通过其他财产清偿）。

三、裁判结果

法院判决：

驳回周强的全部诉讼请求。

四、案件启示

（一）债权人：主张撤销权需举证 "低价 + 恶意"

仅以备案价低于市场价为由主张撤销，难以得到支持，需核实实际成交价（如转账记录、补充协议等）。

需证明买受人明知债务人欠付债务仍低价受让，否则无法认定 "恶意串通"。

（二）房屋买卖双方：保留实际交易证据至关重要

经济适用房、二手房交易中，备案价与实际成交价不一致时，需签订补充协议明确真实价格，留存付款凭证、中介证言等，避免被认定为 "低价转让"。

通过正规中介交易，完整记录磋商、付款、过户流程，降低被主张撤销的风险。

（三）理解特殊房屋交易的 "备案价" 性质

经济适用房 "转商"、共有权调整等场景中，备案合同价可能仅为行政登记便利，不代表真实交易价格，需通过补充协议等文件固定真实意思。

（四）债务人：转让财产应遵循合理价格

即使存在债务，仍可正常转让财产，但需确保价格符合市场行情，避免因 "明显低价" 引发债权人质疑，同时保留交易合法性证据。

本案判决明确了 "实际成交价优先于备案价" 的裁判思路，强调交易真实性与证据链的重要性，为类似债权人撤销权纠纷提供了清晰指引。无论是债权人还是交易双方，都应注重证据留存，遵循市场公平原则，避免陷入不必要的纠纷。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）