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十年前通过口头协议卖掉房屋，十年后以被恐吓威胁为由主张协议无效，能得到法院支持吗？北京大兴区一起案例给出了答案：不能。法院最终驳回了卖方的诉讼请求，明确口头房屋买卖协议有效，为类似案件提供了裁判思路。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告（卖方）：赵刚

被告（买方）：

孙强

周丽（二人共同购买房屋）

关联方：a 村三队（出租土地给赵刚）

（二）事件经过

2002 年 5 月，赵刚通过招商引资来到 a 村，与 a 村三队签署了 20 年的租地协议，在租用的 a 村闲置地上自建了二号房屋，用于员工居住。

2010 年 11 月，a 村面临拆迁，赵刚与孙强、周丽达成口头房屋买卖协议，约定赵刚将二号房屋出售给孙强、周丽。2010 年 12 月，二号房屋所在的 a 村 x 胡同 16 号和 18 号院被拆迁，拆迁档案中记载 16 号院产权人确认为孙强及案外人孙振朝，18 号院产权人确认为周丽及案外人周利，四人分别与W公司公司签订了拆迁补偿协议、补充协议和安置房认购协议书。

2011 年 2 月 17 日，孙强、周丽履行付款义务，向赵刚支付了 140 万元购房款（孙强转账 70 万元，周丽支付现金 70 万元）。拆迁过程中，a 村村民委员会及 a 村三队出具产权证明和情况说明，将 x 胡同 16 号院认定为周丽的祖宅，孙强、周丽以本村村民身份参与拆迁。

赵刚认为，a 村三队未告知其拆迁政策，仅告知外地人不能参加拆迁，却告知孙强、周丽其房屋可作为宅基地参与拆迁，且其是在孙强的恐吓威胁下才达成口头协议，a 村三队与孙强、周丽恶意串通损害其合法权益，故诉至法院，请求：1. 判令其与孙强、周丽于 2010 年 11 月达成的口头买卖房屋协议无效；2. 本案诉讼费由孙强、周丽承担。

孙强、周丽共同辩称：不同意赵刚的诉讼请求，双方买卖关系合法有效，二人并未与 a 村三队恶意串通。赵刚曾于 2021 年以民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷为由起诉二人及W公司公司，大兴法院于 2021 年 6 月 16 日判决驳回赵刚全部诉讼请求，该判决已生效，明确二人通过合法途径取得被拆迁院落的房屋，双方买卖关系合法有效。赵刚本次起诉基于同一事实和理由，构成重复起诉，应驳回。

（三）争议焦点

赵刚与孙强、周丽于 2010 年 11 月达成的口头房屋买卖协议是否有效？

赵刚主张在被恐吓威胁下达成协议的理由是否成立？

赵刚本次起诉是否构成重复起诉？

二、案件分析

（一）口头协议的效力认定

双方均认可曾于 2010 年 11 月就二号房屋达成口头买卖协议，该协议系双方当事人真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，口头协议同样具有法律效力，只要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，即为有效。

孙强、周丽已按约定支付 140 万元购房款，赵刚也收取了该款项，且房屋已实际交付并被拆迁，双方以实际行动履行了口头协议的主要内容，进一步印证了协议的真实性和有效性。

（二）被恐吓威胁主张的审查

赵刚称其是在被欺诈、胁迫的情形下与孙强、周丽达成协议，但未能提交证据予以证明。同时，拆除房屋时赵刚本人在现场，且自 2011 年收取 140 万元至今十余年未曾报警，该行为不符合常理，故其主张缺乏事实依据，法院不予采信。

（三）重复起诉的认定

赵刚曾于 2021 年起诉，法院作出的民事判决书已认定双方存在房屋买卖关系，孙强、周丽通过合法途径取得被拆迁院落及房屋，该判决已生效。

本次起诉中，赵刚的诉讼请求和事实理由与前案基本一致，均围绕双方房屋买卖关系的效力展开，但前案已对相关事实作出认定，本次起诉不构成重复起诉，法院需对协议效力进行审查，但审查结果与前案认定一致。

（四）拆迁身份对协议效力的影响

孙强、周丽以宅基地参与拆迁，属于拆迁政策的适用问题，与双方之间房屋买卖协议的效力无关，不影响协议的合法性。

三、裁判结果

法院判决：

驳回赵刚的全部诉讼请求。

四、案件启示

（一）口头协议同样具有法律效力

本案中，虽然双方未签订书面房屋买卖合同，但口头协议及实际履行行为（付款、交房、房屋被拆迁）足以证明买卖关系存在，且协议有效。当事人在进行民事交易时，应重视口头协议的效力，同时注意留存履行证据（如付款凭证、交付证明等）。

（二）主张被胁迫需提供充分证据

赵刚以被恐吓威胁为由主张协议无效，但因未能提供证据且行为不符合常理而未被法院支持。当事人若主张在被胁迫、欺诈等情形下订立合同，需及时收集并提交相关证据（如录音、录像、报警记录等），否则将承担举证不能的不利后果。

（三）避免滥用诉讼权利

赵刚在前案判决生效后，基于同一事实和理由再次起诉，虽不构成重复起诉，但法院最终驳回其请求。当事人应尊重生效判决的既判力，避免通过重复诉讼浪费司法资源。

（四）交易完成后应及时履行相关手续

本案中，双方通过口头协议完成房屋买卖，虽协议有效，但未签订书面合同可能导致后续纠纷。建议当事人在房屋买卖等重大交易中，签订书面合同，明确双方权利义务，减少纠纷隐患。

（五）拆迁中的房屋买卖需注意政策适用

孙强、周丽以本村村民身份参与拆迁，涉及拆迁政策的适用问题，与房屋买卖协议效力无关。房屋买卖双方在拆迁前交易时，应了解当地拆迁政策，明确拆迁利益的归属，避免因政策问题引发纠纷。

本案的判决充分体现了对民事交易稳定性的维护，强调了证据在诉讼中的重要性。当事人在进行房屋买卖等民事活动时，应增强法律意识，规范交易行为，妥善留存证据，以维护自身合法权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）