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交了 120 万购房款，拿到钥匙住了几年，却发现房子被多次司法查封，根本无法过户。这种情况下，买家能解除合同并要回房款吗？北京大兴区一起案例中，法院给出了肯定答案，判决解除合同并要求卖家退还全部购房款，为类似因房屋查封导致合同目的无法实现的纠纷提供了参考。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告（买方）：周明

被告（卖方）：

吴涛（丈夫）

郑雪（妻子，二人系夫妻关系，后离婚）

（二）事件经过

2021 年 2 月 5 日，周明与吴涛、郑雪签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号 M20210205），约定周明以 220 万元价格购买吴涛、郑雪名下位于北京市大兴区的一号房屋（自住型商品房）。

补充协议明确了付款方式：

签订协议时支付定金 10 万元至郑雪储蓄卡；

2021 年 2 月 8 日办理房屋个人抵押手续时支付 30 万元至吴涛储蓄卡；

2021 年 2 月 10 日前支付 10 万元至吴涛储蓄卡；

收到房屋钥匙后，不晚于 2021 年 3 月 10 日前支付 70 万元至吴涛储蓄卡；

2023 年 12 月 6 日前，周明代吴涛、郑雪向贷款银行偿还剩余贷款 80 万元以解除抵押；

房屋产权满足过户条件后，办理过户时支付尾款 20 万元。

合同签订后，周明按约支付了购房款：2021 年 2 月 5 日向郑雪转账 10 万元，2021 年 2 月 8 日向吴涛转账 30 万元，2021 年 2 月 10 日向吴涛转账 10 万元，2021 年 3 月 5 日向吴涛转账 70 万元，合计 120 万元。吴涛、郑雪向周明交付了一号房屋钥匙，周明随后将房屋出租。

然而，自 2022 年 1 月 11 日起，一号房屋被大兴区人民法院多次司法查封，至庭审时仍有数次查封在有效期内，导致无法办理过户手续。周明无法联系到吴涛、郑雪，遂诉至法院，请求：1. 解除《北京市存量房屋买卖合同》；2. 判令吴涛、郑雪返还购房款 120 万元；3. 支付 120 万元的资金占用费（自 2021 年 3 月 6 日至实际给付之日，按中国人民银行同期三年期存款利率 4 倍计算）；4. 对一号房屋享有优先受偿权（后当庭撤销）；5. 诉讼费由吴涛、郑雪承担。

吴涛辩称：不太懂相关法律规定，不同意解除合同，也不同意退还房款和支付资金占用费，主张房屋买卖时有中介参与，部分房款给了中介，且已于 2023 年 6 月 27 日与郑雪协议离婚。

郑雪未到庭答辩质证，亦未提交任何证据。

（三）争议焦点

周明能否以房屋被查封、无法过户为由解除合同？

吴涛、郑雪是否应退还 120 万元购房款？

周明主张的资金占用费是否合理？

二、案件分析

（一）合同效力及解除条件

周明与吴涛、郑雪签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在法定无效情形，应属有效，双方均应恪守履行。

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。本案中，一号房屋被多次司法查封，导致无法办理过户手续，周明购买房屋并取得所有权的合同目的已无法实现，故周明有权主张解除合同。

合同解除日期应以有效送达之日为准，即 2025 年 2 月 23 日。

（二）购房款的返还

合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。吴涛、郑雪作为出卖人，在合同解除后，应当向周明退还已收取的 120 万元购房款。

吴涛主张部分房款给了中介，但这属于其与中介之间的关系，不能对抗周明要求退还房款的请求，不影响其向周明承担返还义务。

（三）资金占用费的合理性

周明主张资金占用费自 2021 年 3 月 6 日起计算，但根据法律规定，合同解除后，出卖人才负有退还购房款的义务。且周明实际占有使用一号房屋并将其出租，已获得相应收益，其主张的资金占用费缺乏充分依据，法院不予支持。

三、裁判结果

法院判决：

确认周明与吴涛、郑雪签订的《北京市存量房屋买卖合同》解除；

吴涛、郑雪于本判决生效后十日内退还周明购房款 1200000 元；

驳回周明的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）购房前务必核查房屋权属及查封状态

周明在支付大额购房款前，未核查一号房屋的查封情况，导致后续无法过户。购房者在签订合同前，应通过不动产登记部门查询房屋是否存在查封、抵押等权利瑕疵，避免购买 “问题房”。

（二）合同目的无法实现时可依法解除合同

当房屋因查封、抵押等原因无法过户，导致购房者无法取得所有权时，属于 “合同目的无法实现”，购房者有权依据法律规定解除合同，并要求卖方退还购房款。

（三）资金占用费主张需结合实际情况

本案中，周明因实际占有使用房屋并出租获益，法院未支持其资金占用费请求。购房者在主张此类费用时，需考虑自身是否实际使用房屋、是否有收益等因素，合理提出诉求。

（四）卖方离婚不影响共同债务承担

吴涛与郑雪虽已离婚，但一号房屋买卖发生在婚姻关系存续期间，所收房款属于夫妻共同财产，退还购房款的义务属于夫妻共同债务，两人需共同承担。

（五）及时维权，避免损失扩大

周明在发现房屋被查封、无法联系卖方后，及时提起诉讼，有效维护了自身权益。购房者在遇到类似问题时，应尽快通过法律途径解决，避免因拖延导致卖方转移财产、无法执行等情况。

本案的判决充分体现了 “契约必守” 与 “公平合理” 的原则，既保护了购房者的合法权益，也明确了卖方在房屋无法过户时的退款义务。购房者在交易过程中应增强风险意识，做好前期核查，遇到纠纷及时维权。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）