房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。 

房屋买卖协议历经三次诉讼被确认有效，却因卖方一方神志不清无法办理过户，这样的难题该如何破解？北京大兴区一起案例中，法院最终判决卖方的法定代理人协助办理过户手续，为类似涉及无民事行为能力人配合履行合同的纠纷提供了明确指引。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：陈峰

被告：

林秀（原房主配偶，无民事行为能力人）

张涛（林秀的法定代理人）

关联人物：

郑军（原房主，林秀配偶，已去世）

（二）事件经过

1998 年 11 月 9 日，陈峰与郑军达成协议，约定郑军将位于北京市大兴区的六号房屋卖给陈峰，房屋一切（包括产权、责任）归陈峰所有，所有单据归陈峰，总价款 85125 元。

2010 年，陈峰诉至法院，要求确认其与郑军签订的买卖房协议有效。法院于 2010 年 12 月 3 日作出（2010）大民初字第 A 号民事判决，确认该协议有效。后北京市第一中级人民法院于 2012 年 4 月 16 日作出（2012）一中民提字第 B 号民事裁定，撤销原判，将案件发回重审。

重审期间，原审被告郑军于 2013 年 1 月 31 日死亡，其妻子林秀以对诉争房屋为夫妻共同财产且享有继承权为由申请作为被告参加诉讼，郑军的其他继承人放弃继承其诉讼地位，法院依法追加林秀为被告。2015 年 12 月 30 日，法院作出（2012）大民再初字第 C 号民事判决，再次确认陈峰与郑军签订的买卖房协议有效。林秀不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉，二中院于 2016 年 3 月 29 日作出判决，驳回上诉，维持原判。

此后，因陈峰自身贷款、车祸等事情耽搁，未及时办理过户手续。现陈峰诉至法院，庭审中变更诉讼请求为：判令林秀及其法定代理人张涛协助办理六号房屋的过户手续至自己名下，撤回赔偿精神损失费 2 万元的请求。

张涛作为林秀的法定代理人辩称：林秀经不起折腾，已经神志不清，之前已有判决认定六号房屋归陈峰所有，陈峰可直接拿着判决过户，无需再进行诉讼；六号房屋现在谁在居住不清楚；林秀在郑军去世后并未继承该遗产，房子户名还是郑军，陈峰直接拿判决过户即可，请求法院驳回陈峰的全部诉讼请求。

案件审理过程中，陈峰主张其居住在六号房屋内，并同意按照法律规定缴纳过户过程中产生的税费，若属于林秀应当缴纳的部分，同意预先垫付，垫付后另行主张权利。

（三）争议焦点

陈峰是否有权要求林秀及其法定代理人张涛协助办理六号房屋的过户手续？

林秀作为无民事行为能力人，是否需要亲自协助办理过户手续？

二、案件分析

（一）生效判决对过户请求的影响

陈峰与郑军签订的买卖房协议已历经三次诉讼，最终被生效判决确认有效，双方均应按照协议约定履行各自义务。陈峰已按约支付房款，郑军及继承人林秀有义务协助陈峰办理房屋过户手续。

虽然六号房屋户名仍为郑军，但郑军已去世，林秀作为其配偶及继承人，在其他继承人放弃继承的情况下，是协助办理过户手续的适格主体。

（二）无民事行为能力人及其法定代理人的义务

根据《中华人民共和国民法典》第二十一条规定，不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。

本案中，张涛陈述林秀为无民事行为能力人，且愿意作为其法定代理人参与案件，因此林秀的民事活动应由张涛代理。陈峰要求张涛协助办理过户手续，符合法律规定。

林秀因缺乏民事行为能力，无法亲自实施协助过户的行为，陈峰要求林秀本人协助办理过户，缺乏法律依据。

（三）过户税费的承担

陈峰同意缴纳过户过程中产生的税费，属于其自愿履行相关义务的表现，不影响其要求协助过户的主张。对于应属林秀缴纳的部分，陈峰同意垫付后另行主张，符合公平原则，法院对此不持异议。

三、裁判结果

法院判决：

于本判决生效后 10 日内，林秀的法定代理人张涛协助陈峰到房屋登记主管部门办理位于北京市大兴区（六号房屋）产权过户手续，过户至陈峰名下；

驳回陈峰的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）生效判决是主张权利的重要依据

本案中，陈峰凭借三次生效判决确认的房屋买卖协议有效这一结果，为其主张过户请求奠定了坚实基础。在房屋交易中，若就合同效力产生争议，应通过诉讼明确合同效力，生效判决可作为后续主张履行合同义务的关键证据。

（二）及时办理过户手续，避免拖延生变

陈峰因自身原因耽搁多年未办理过户，导致后续因卖方成为无民事行为能力人而增加过户难度。购房者在签订房屋买卖合同并确认合同有效后，应及时要求卖方协助办理过户手续，避免因时间拖延出现卖方去世、丧失民事行为能力等意外情况，增加维权成本。

（三）明确无民事行为能力人的代理规则

当交易对方为无民事行为能力人时，其民事活动由法定代理人代理。购房者在涉及此类情况的过户纠纷中，应向对方的法定代理人主张权利，要求其履行协助义务，而非要求无民事行为能力人本人履行。

（四）提前了解房屋权属状况

本案中六号房屋户名仍为已去世的郑军，给过户带来一定复杂性。购房者在签订合同前，应了解房屋的权属状况，包括产权人是否在世、有无其他继承人等，避免因权属不清导致过户困难。

（五）自愿承担税费可促进过户顺利进行

陈峰同意承担过户税费并自愿垫付应由对方承担的部分，体现了其解决问题的诚意，也有助于减少纠纷阻碍，促使过户手续顺利办理。在实际操作中，购房者可根据情况灵活处理税费承担问题，以实现过户目的。

本案的判决既维护了生效判决的既判力，又充分考虑了无民事行为能力人的特殊情况，明确了法定代理人的协助义务，为类似纠纷的解决提供了清晰的法律路径。购房者在遇到类似问题时，应善于运用法律武器，依据生效法律文书主张权利，同时注意交易过程中的时间把控和风险防范。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）