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通过伪造法律文书将他人房屋过户到自己名下，再与他人签订买卖合同转移登记以套取贷款，这样的行为会产生怎样的法律后果？北京西城区一起案例中，法院最终判决该房屋买卖合同无效，为类似涉房屋恶意交易的纠纷提供了明确指引。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：周明

被告：

周阳（周明亲属）

郑凯（周阳朋友）

关联人物 / 机构：

吴丹（案外人，抵押权人）

乙小额贷款公司（案外人，放贷机构）

（二）事件经过

北京市西城区黑窑厂西里的五号房屋原登记在周明名下，为其合法所有的财产。

2024 年 4 月 18 日，周阳通过伪造民事调解书，编造周明及其他近亲属已去世的事实，以周明继承人的身份将五号房屋变更登记至自己名下。之后，周阳将五号房屋抵押给案外人吴丹，并办理了抵押登记。

2024 年 5 月 17 日，周阳经案外抵押权人吴丹同意，与朋友郑凯签订《北京市存量房屋买卖合同》，将五号房屋转移登记至郑凯名下。随后，郑凯与乙小额贷款公司签订借款及抵押合同，以五号房屋作为抵押担保借款 450 万元，并办理了抵押登记，登记中载明双方存在禁止或限制转让抵押不动产的约定。2024 年 5 月 23 日，乙小额贷款公司向郑凯发放贷款 450 万元，同日郑凯将该笔贷款转账给周阳。

周明发现后认为，周阳与郑凯之间不存在真实的房屋买卖意思表示，转移登记的目的是郑凯帮助周阳获得抵押贷款，二人的行为严重损害了自己的合法权益，于是诉至法院，请求：1. 确认周阳与郑凯签订的房屋买卖合同无效；2. 判令二被告将五号房屋恢复登记至自己名下；3. 本案诉讼费用由二被告承担。

周阳、郑凯辩称：不同意周明的诉讼请求。本案应为确认合同无效纠纷，而非房屋买卖合同纠纷；二人没有恶意串通的行为，郑凯在协助办理转移登记前，周阳已取得房屋所有权证，郑凯确信其能合法处置自有财产；周明要求恢复登记的诉求针对房管行政部门，属于行政诉讼范畴，超出本案审理范围；周明的诉求无事实及法律依据，诉讼费用应由周明自行承担。

另查，周阳因涉嫌伪造、变造、买卖国家机关公文、证件、印章被刑事立案侦查；乙小额贷款公司在北京市门头沟区人民法院以借款合同纠纷为由对郑凯提起诉讼，案件尚在审理中；现五号房屋已被司法查封。

（三）争议焦点

周阳与郑凯签订的房屋买卖合同是否有效？

周明要求将五号房屋恢复登记至其名下的诉求能否得到支持？

本案诉讼费用应由谁承担？

二、案件分析

（一）房屋买卖合同的效力认定

根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条，有效民事法律行为需具备行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规强制性规定且不违背公序良俗这三个条件。

本案中，结合相关证据和查明事实，周阳通过伪造文书取得五号房屋所有权，其本身对房屋无合法处分权。而周阳与郑凯是朋友关系，郑凯取得房屋后随即抵押获得贷款并转给周阳，可见二人之间并无真实的房屋买卖意思表示，签订买卖合同只是为了套取贷款，不符合意思表示真实这一要件。

因此，周阳与郑凯签订的《北京市存量房屋买卖合同》应属无效。

（二）房屋恢复登记的可行性

周明要求将五号房屋恢复登记至自己名下，但其前提是房屋不存在权利障碍。现五号房屋已被司法查封，在查封状态下，无法办理产权恢复登记手续。

基于此，法院对周明的该项诉求暂不予支持，周明可在五号房屋解除司法查封后另行处理。

（三）诉讼费用的承担

因周阳与郑凯的合同被确认无效，二人对纠纷的产生存在责任，诉讼费用应由二被告承担，但周明其他诉求未获支持，可能需承担部分费用（具体以法院核算为准）。

三、裁判结果

法院判决：

确认被告周阳与被告郑凯于 2024 年 5 月 17 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；

驳回原告周明的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）恶意串通的房屋交易不受法律保护

房屋买卖需以真实的交易意图为基础，通过虚假合同转移房屋以达到套取贷款等非法目的，属于恶意串通损害他人权益的行为，所签合同会被认定为无效。本案中，周阳与郑凯的行为即属此类，最终合同被确认无效。

（二）房屋产权登记并非绝对 “安全”

即使房屋已办理产权变更登记，若登记基础（如本案中的伪造调解书）存在违法情形，真实权利人仍可通过法律途径主张权利，撤销不当登记。这提醒人们在房屋交易中，不仅要查看产权登记，还需核实产权来源的合法性。

（三）涉及抵押的房屋交易风险更高

本案中房屋经过多次抵押，还被司法查封，导致真实权利人难以立即恢复产权。购房者在购买有抵押的房屋时，需格外谨慎，明确抵押解除条件和时间，避免陷入产权纠纷。

（四）遇到权利被侵害应及时维权

周明发现房屋被非法处置后，及时提起诉讼维护自身权益，最终成功确认合同无效。当自身房屋等重要财产权利受到侵害时，应尽快收集证据，通过法律途径维权，避免损失扩大。

（五）切勿参与虚假房屋交易

郑凯作为周阳的朋友，参与虚假房屋买卖帮助套取贷款，不仅合同无效，还可能卷入刑事或民事纠纷，承担相应法律责任。任何人都应遵守法律规定，切勿为他人或自身私利参与此类违法交易。

本案的判决再次明确了法律对虚假房屋交易的否定态度，维护了真实权利人的合法权益，也警示人们在房屋交易中应坚守法律底线，确保交易的真实性和合法性。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）