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买房时，不少购房者会委托开发商代收契税、印花税等税费并代办房产证，可若开发商挪用代收款项导致办证逾期，购房者该如何维权？北京大兴区一起案例中，开发商代收税费后未缴纳，还拖延三年多未办证，法院最终判决开发商退还税费并支付高额违约金，为购房者维权提供了明确指引。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：陈明

被告：甲公司（房地产开发企业）

（二）事件经过

2016 年 7 月 15 日，陈明与甲公司签订《北京市商品房预售合同》，约定陈明购买甲公司开发的位于北京市大兴区黄村镇某地块的一号房屋，总房款 2630443 元。

合同约定：甲公司应于 2017 年 11 月 5 日前交付房屋；如因甲公司责任，导致陈明未能在房屋交付后 720 日内取得房产证，陈明不退房的，自逾期之日起，甲公司每日按总房款的万分之一支付违约金。同时，陈明同意委托甲公司代收契税、印花税等税费及代办产权手续。

2018 年 1 月 28 日，甲公司向陈明交付一号房屋，同日，陈明向甲公司支付了契税 78913.29 元、印花税 1315.2 元，甲公司出具收据。

然而，甲公司收取税费后，并未按约定向税务部门缴纳，也未协助陈明办理房产证。期间，陈明多次催促（包括疫情期间），但甲公司以资金链断裂为由推诿，始终未履行义务。2023 年 6 月 2 日，陈明自行办理了一号房屋的不动产权证书。

因甲公司的违约行为，陈明诉至法院，请求：1. 判令甲公司退还代收的契税、印花税共计 80228.49 元；2. 判令甲公司支付逾期办证违约金（自 2020 年 1 月 18 日起至实际办证日，暂计至 2023 年 5 月 31 日为 323281.45 元）；3. 诉讼费由甲公司承担。

甲公司未到庭答辩质证。

（三）争议焦点

甲公司是否应退还代收的契税和印花税？

甲公司逾期办证的行为是否构成违约，违约金应如何计算？

疫情是否能成为甲公司逾期办证的免责理由？

二、案件分析

（一）代收税费的退还义务

陈明与甲公司在合同中约定由甲方代收契税、印花税等税费，陈明已按约支付相关费用（契税 78913.29 元 + 印花税 1315.2 元 = 80228.49 元），甲公司出具了收据，双方形成委托代收关系。

甲公司未将代收的税费缴纳给税务部门，且陈明已自行办理房产证（必然自行缴纳了相关税费），甲公司失去继续持有该笔款项的合法依据，理应退还。

即使甲公司资金链断裂，也不能成为挪用代收税费的理由，其行为违反了委托合同的诚信原则，应承担返还责任。

（二）逾期办证的违约责任

合同明确约定，甲公司应在房屋交付后 720 日内协助办理房产证。一号房屋于 2018 年 1 月 28 日交付，故办证截止日期应为 2020 年 1 月 18 日（720 日后）。

甲公司直至 2023 年 6 月 2 日陈明自行办证时仍未履行义务，逾期长达 1229 天，明显构成违约，应按合同约定支付违约金。

合同约定违约金标准为 “每日按总房款的万分之一”（2630443 元 ×0.1%=263.04 元 / 天），该标准未明显过高（甲公司未举证证明），且符合行业惯例，法院予以支持。

（三）疫情能否免责？

甲公司未到庭提出疫情免责的主张，也未提供任何证据证明逾期办证与疫情存在直接因果关系（如政府管控导致无法办理手续）。

即使疫情对部分流程有影响，甲公司在 2020 年 1 月 18 日逾期后至 2023 年 6 月期间，仍有充足时间采取补救措施，但其始终推诿，故不能以疫情为由免责。

三、裁判结果

法院缺席判决：

被告甲公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈明契税 78913.29 元、印花税 1315.2 元，共计 80228.49 元；

被告甲公司于本判决生效之日起十日内给付原告陈明逾期办证违约金 323807.53 元；

驳回原告陈明的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）谨慎选择委托代收税费

委托开发商代收税费虽便捷，但存在被挪用的风险（尤其在开发商资金紧张时）。购房者可选择自行缴纳税费，或在委托时要求开发商提供书面承诺，明确税费用途及逾期责任，并留存缴费凭证（如本案中的收据）。

若发现开发商未及时缴纳代收税费，应及时催告，必要时可自行垫付并保留证据，随后向开发商追偿。

（二）明确逾期办证违约金条款

购房合同中应明确约定办证期限、逾期违约金标准（建议不低于每日万分之一）及计算方式，避免模糊表述。本案中清晰的条款为陈明维权提供了直接依据。

开发商逾期后，购房者应及时发函催告，留存沟通记录（如短信、邮件、快递单），作为后续主张违约金的证据。

（三）自行办证也是维权手段

当开发商拖延办证时，购房者可查询办证所需材料，自行向不动产登记部门申请办理（如本案中陈明的做法），避免长期陷入 “无房产证” 的困境。自行办证后，可向开发商追偿逾期违约金及代垫的税费。

（四）开发商缺席不影响裁判

即使开发商未到庭，法院仍可根据购房者提供的证据（合同、付款凭证、交房证明等）缺席判决，购房者无需因对方 “失联” 而放弃维权。

本案的判决再次明确：开发商代收税费后必须专款专用，逾期办证需承担违约责任。购房者在遭遇类似问题时，应善用合同条款和法律武器，及时主张权利，必要时通过诉讼维护自身合法权益。同时，选择口碑良好、资金稳定的开发商，可从源头降低此类风险。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）