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在房屋交易中，限购政策的出台常给买卖双方带来困扰。北京大兴区一起案例中，买方在限购政策出台前签订购房协议、支付房款并入住，后因无购房资格无法过户，卖方以未付清房款等为由拒绝配合，法院最终判决支持继续履行合同，为类似纠纷提供了明确指引。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告（反诉被告）：陈健

被告（反诉原告）：林斌

其他被告：林伟、林芳、林强（均为林斌与已故配偶赵兰之子）

关联人物：

周敏（介绍人，担保人之一，代陈健签订协议）

刘英、孙丽（担保人）

赵兰（林斌已故配偶）

张某（林斌新婚妻子）

（二）事件经过

2008 年下半年，陈健想在大兴区店铺周边购买商品房自住，经朋友周敏介绍，得知其战友林斌有拆迁安置房出售。陈健担心安置房过户问题，在周敏、刘英、孙丽三人担保下，于 2008 年 12 月 3 日与林斌签订《购房协议》，约定林斌将位于北京市某小区的九号房屋出售给陈健，总价款 53 万元，陈健当日付清全部房款。

签约时，陈健提出需林斌配偶签字，林斌称已离婚，并出示房屋产权变更承诺书证明房屋为其个人所有。2009 年，林斌以配偶赵兰不同意出售为由，要求陈健再付 10 万元。陈健当时不在北京，委托周敏于 2009 年 11 月 17 日与林斌、赵兰签订新的《购房协议》，将房屋价格变更为 63 万元，协议注明 “2008 年 12 月 3 日已付 53 万元”。当日，周敏代陈健支付 10 万元，林斌出具收条（林斌否认签名但认可收款）。

2010 年 11 月 17 日，九号房屋交房，陈健装修后入住至今。2013 年 4 月，九号房屋产权证核发至林斌名下（地址为北京市九号房屋，单独所有），但林斌未按约定将产权证交陈健保管。

2011 年 2 月 17 日，北京出台 “京十五条” 限购政策，陈健因无购房资格无法过户。陈健尝试通过经营店铺缴税获取资格，但因个体户缴税不连续，未能出具五年纳税证明。2023 年前，双方未就过户事宜沟通。2023 年，陈健担心林斌年事已高，要求过户给自己或指定人员，林斌提出其新婚妻子张某需 30 万元才配合，双方产生争议。

陈健诉至法院，请求：1. 判令被告继续履行协议，协助过户；2. 返还 10 万元购房款及利息；3. 诉讼费由被告承担。理由是林斌 2009 年收取 10 万元时已与赵兰离婚，属编造事实骗取款项；且根据相关会议纪要，限购前签约、付款、入住的，应支持继续履行。

林斌等辩称：陈健未付清 2009 年协议剩余 10 万元，被告有先履行抗辩权；双方口头约定总房款 73 万元，63 万元仅为部分款项；陈健无购房资格，无法过户；不同意返还 10 万元。

林斌反诉请求：1. 判令陈健支付剩余购房款 10 万元；2. 支付相应利息；3. 反诉费由陈健承担。

陈健针对反诉辩称：已付清 63 万元，不存在欠款，林斌故意混淆事实。

（三）争议焦点

陈健是否已付清全部购房款？

林斌是否应返还 2009 年收取的 10 万元及利息？

陈健无购房资格，是否应支持继续履行合同、协助过户？

二、案件分析

（一）购房款支付情况的认定

2008 年协议约定房款 53 万元，陈健已付清；2009 年协议明确总房款 63 万元，注明已付 53 万元，结合周敏代付 10 万元的收条及林斌认可收款的事实，可认定陈健已付清 63 万元房款。

林斌主张双方口头约定总房款 73 万元，但未提供证据证明，根据 “谁主张谁举证” 原则，其主张不成立，反诉请求不予支持。

（二）10 万元购房款的返还问题

陈健主张林斌 2009 年以配偶不同意为由收取 10 万元时已离婚，属欺诈。但陈健未提供充分证据证明林斌存在欺诈行为，且 2009 年协议由双方自愿签订，周敏代付 10 万元系履行新协议约定，故其要求返还 10 万元及利息的请求缺乏依据，不予支持。

（三）合同是否应继续履行

根据《北京市高级人民法院相关会议纪要》，限购政策实施前已订立合同、支付房款并占有使用房屋，解除合同会导致利益明显失衡的，支持买受人继续履行的请求。

本案中，双方 2008 年签约，2009 年变更协议，陈健已付清房款并于 2010 年入住九号房屋，均在 2011 年限购政策出台前，符合上述纪要规定。

陈健虽目前无购房资格，但限购政策不影响合同效力，且其一直在努力获取资格，林斌及赵兰的继承人应协助办理过户。

三、裁判结果

法院判决：

林斌、林伟、林芳、林强于本判决生效后十五日内协助陈健将北京市九号房屋转移登记至陈健名下；

驳回陈健的其他诉讼请求；

驳回林斌的反诉请求。

四、案件启示

（一）限购前签约的特殊保护规则

对于限购政策出台前已完成签约、付款、入住的房屋交易，即使买受人后来丧失购房资格，法院可能基于公平原则支持继续履行合同。本案中，陈健因符合 “限购前签约 + 付款 + 入住” 三要件，最终获判支持过户，体现了法律对交易稳定性的保护。

（二）购房款支付需保留完整证据

购房时应通过银行转账支付房款，并要求卖方出具书面收条，明确款项性质及金额。本案中，陈健虽能证明已付款，但因收条签名争议引发纠纷，提醒当事人重视凭证的规范性（如要求卖方亲笔签名并按手印）。

对于协议变更（如加价），需在书面协议中明确总房款、已付款、未付款等内容，避免口头约定引发争议。林斌因无法证明 “口头约定 73 万元” 而败诉，教训深刻。

（三）配偶同意的重要性

出售夫妻共同房产时，需取得配偶书面同意，避免日后以 “配偶不同意” 为由反悔。本案中，林斌虽称已离婚，但 2009 年协议仍由赵兰签字，说明配偶参与签约可减少纠纷风险。

（四）及时处理过户障碍

买受人发现过户存在障碍（如限购）时，应及时与卖方协商解决方案（如约定过户至符合资格的亲属名下），并保留沟通记录。陈健多年未与林斌沟通，导致纠纷拖延，增加了处理难度。

（五）警惕 “额外索价” 风险

卖方以各种理由（如配偶不同意、政策变化）要求额外付款时，买受人应核实事实真相，必要时通过补充协议明确附加条件，避免被 “恶意加价”。本案中，林斌新婚妻子索要 30 万元属不合理要求，法院未予支持。

本案的裁判结果既维护了限购政策的严肃性，又兼顾了交易的历史背景和公平原则，为类似限购前签约的房屋纠纷提供了清晰指引。对于买卖双方而言，签约时规范手续、留存证据，纠纷时积极协商、依法维权，是保障自身权益的关键。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）