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在房屋买卖中，购房资格是交易的前提条件，若因购房人无资格导致合同无法履行，违约责任该如何认定？北京平谷区一起案例中，买方因不具备购房资格违约，卖方主张 24.1 万元违约金，法院最终结合实际情况酌定违约金为 4 万元，为类似纠纷提供了裁判参考。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：张涛（房屋卖方）

被告：

刘娜（房屋买方）

丙公司（房地产经纪公司）

关联人物：

赵静（张涛配偶，房屋共有权人）

王芳（中介人员，以个人名义从事中介工作，与丙公司有合作关系）

其他关联人物：涉及张涛主张损失相关的出借人等（非核心当事人）

（二）事件经过

2023 年 12 月 16 日，刘娜通过微信联系中介王芳咨询房源，王芳将张涛所有的位于北京市平谷区某小区某号楼某层某号的八号房屋（建筑面积 92.58 平方米，有抵押，抵押金额 69 万元）介绍给刘娜。2024 年 1 月 31 日，刘娜与一名男子共同查看八号房屋。

2024 年 2 月 1 日，张涛（甲方）、赵静（共有权人）与刘娜（乙方）在丙公司居间下签订《房屋买卖协议》，约定：刘娜以 120.5 万元价格购买八号房屋；刘娜于 2 月 1 日支付定金 1.5 万元，2 月 20 日前支付首付款 20.5 万元（定金抵作部分首付款），剩余 100 万元通过商业贷款支付；违约责任约定，任何一方违约需赔付对方房屋成交价 20% 的违约金（即 24.1 万元），乙方未按时支付全款或首付款视为自动放弃，甲方有权另行出售。合同尾部有张涛、刘娜签名，王芳在丙方处签名，丙公司加盖公章（王芳称丙公司系事后补盖）。

同日，刘娜向张涛支付定金 1.5 万元，向王芳支付中介费 7000 元，王芳将其中 3500 元转给丙公司。

2024 年 2 月 14 日，刘娜与王芳沟通时称自己无北京购房资格，无法通过结婚等方式获得资格，双方就解决资格问题协商未果。2 月 16 日、21 日，张涛与刘娜两次协商解除合同，因违约金问题未达成一致（张涛要求刘娜承担 5 万元损失，刘娜不同意）。

2 月 24 日，张涛通过中介向刘娜发送《解除房屋买卖合同通知书》，刘娜当日回复同意解除，但要求中介返还中介费和定金。

张涛诉至法院，请求：1. 判令刘娜、丙公司支付违约金 24.1 万元；2. 解除与刘娜签订的《北京市房地产买卖合同》；3. 诉讼费由被告承担。张涛主张，刘娜未按约定支付首付款且明确表示不履行合同，构成违约；丙公司作为中介未尽审查义务，应共同承担责任。

刘娜辩称：其无购房资格，合同因违反限购规定无效；违约系中介未审查资格导致，且曾试图及时解约但被中介阻挠；违约金过高，请求调整。

丙公司辩称：其非合同当事人，不承担违约责任；王芳并非公司员工，系个人中介；购房资质由住建委审核，公司已尽义务。

王芳辩称：其以个人名义中介，有协理证，与丙公司系合作关系；刘娜故意隐瞒婚姻状况导致误判资格，不同意承担责任。

另查，张涛于 2024 年 2 月 8 日提前还清八号房屋剩余公积金贷款 684799.8 元，至今未另行出售该房屋。张涛主张的损失包括借款利息、房屋差价、房租、连环买卖损失等，刘娜及中介均不认可。

（三）争议焦点

张涛与刘娜签订的《房屋买卖协议》是否有效？

刘娜是否构成违约，违约金应如何认定？

丙公司及王芳是否应承担违约责任？

二、案件分析

（一）合同效力的认定

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

法院认为，购房资格限制属于管理性规定，并非效力性强制性规定，刘娜无购房资格不影响合同本身的效力。《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，内容合法，应属有效。

（二）违约责任的判定

刘娜未按约定在 2 月 20 日前支付首付款，且明确表示因无购房资格无法履行合同，构成根本违约，应承担违约责任。

合同既约定定金（1.5 万元）又约定违约金（成交价 20%），根据《民法典》第五百八十七条，张涛只能选择其一主张。张涛选择违约金，故定金应折抵违约金。

关于违约金数额，张涛主张的 24.1 万元过高。法院认为，其主张的借款损失、连环买卖损失等并非违约造成的必要合理损失，不予支持。结合合同签订与解除时间、履行情况、过错程度等，酌定违约金为 4 万元。

（三）中介的责任认定

丙公司和王芳作为中介，并非房屋买卖合同当事人，根据合同相对性原则，不承担买卖合同的违约责任。

张涛主张中介未尽审查义务造成损失，属于中介合同关系，与本案房屋买卖合同纠纷非同一法律关系，应另行处理。

三、裁判结果

法院判决：

确认原告张涛与被告刘娜于 2024 年 2 月 1 日签订的《房屋买卖协议》于 2024 年 2 月 24 日解除；

被告刘娜于本判决生效后 7 日内支付原告张涛违约金 40000 元（已付定金 15000 元抵扣后，尚需支付 25000 元）；

驳回原告张涛的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）购房资格审查是交易前提

购房人应主动核实自身是否符合当地限购政策，避免因资格问题导致违约。本案中，刘娜在未确认资格的情况下签约，最终承担违约责任，教训深刻。

中介应严格履行资格审查义务，对购房人的社保、户籍、婚姻状况等进行核实，避免促成无法履行的合同，否则可能在中介合同纠纷中承担责任。

（二）违约金约定需合理，过高可能被调整

合同约定的违约金并非必然全额支持，法院会结合实际损失、过错程度、合同履行情况等综合判定。本案中 24.1 万元违约金因远超合理损失被大幅调减，提醒当事人约定违约金时应兼顾公平。

卖方主张损失时，应提供与违约行为有直接因果关系的证据（如实际成交价与合同价的差价、合理的费用支出等），否则难以得到支持。

（三）合同解除应及时书面通知

一方违约时，守约方应及时发送书面解除通知，并保留送达证据（如本案中的微信记录、中介转发记录），确保解除时间明确，避免扩大损失。

违约方同意解除时，应就后续事宜（如违约金、定金处理）协商一致并签订书面协议，避免后续纠纷。

（四）区分不同法律关系，分别主张权利

房屋买卖合同与中介合同是不同法律关系，卖方因中介过错主张赔偿的，应另行提起中介合同纠纷诉讼，不能在房屋买卖合同纠纷中一并要求中介承担违约责任。

个人中介与中介公司的关系（如合作、雇佣）不影响其对外责任的承担，购房人选择中介时应确认其资质，降低交易风险。

本案的裁判体现了法律对合同自由与公平原则的平衡 —— 既认可合同效力以维护交易稳定，又通过调整违约金防止权利滥用。对于买卖双方而言，签约前核实资格、明确违约责任，交易中留存证据，纠纷时理性维权，是避免损失的关键。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）