房产买卖律师:农村房屋连环交易,外村人参与后转本村人合同有效
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  • 2025-08-09

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农村房屋买卖中,“连环交易” 并不少见,但若中间环节涉及非本村村民,合同效力常引发争议。北京某区一起案例中,村民将房屋卖给外村人,外村人又转卖给本村村民,最终法院认定后一份买卖合同有效,为这类纠纷提供了裁判思路。

一、案情梳理

(一)当事人信息

原告:郑磊(购房村民,某村集体经济组织成员)

被告:吴波(售房方,非某村村民)

关联人物:

田军(首售方,某村村民)

田丰(田军之父,涉案宅基地原使用权人,已去世)

(二)事件经过

涉案房屋为位于北京市某区某镇某村某号的七号房屋,对应的《集体土地建设用地使用证》编号为 x 集建(证)第 x 号,原使用权人登记为田丰(田军之父)。

2017 年 11 月 9 日,田军与吴波签订《协议书》,约定田军将七号房屋及宅基地上所有权益以 85 万元价格卖给吴波,因田军已在城里购房定居,“永不回村中”。同日,田军出具《收款条》,确认收到房款 85 万元,并出具《证明》载明 “七号房屋上所有建筑物由买方修建”,该证明加盖某村村委会公章。吴波称,田军与田丰系父子关系,交易时田丰已去世,后田军也已去世。

2024 年 8 月 3 日,吴波与郑磊签订《房屋买卖合同》,约定吴波将从田军处购得的七号房屋(含北正房三间、厕所一间、围墙及大门,宅基地面积 485 平方米)以 78 万元价格卖给郑磊,合同还约定 “原告新建、翻建宅基地内房屋的,甲方应配合办理所有审批手续”。

合同签订后,郑磊支付 55 万元房款,吴波交付七号房屋及《集体土地建设用地使用证》,剩余 23 万元未支付。郑磊随后拆除院内全部房屋,准备申请翻建时,认为吴波拒不配合办理审批手续,导致无法获得翻建许可,且吴波拒绝退还房款,双方产生纠纷。郑磊诉至法院,请求确认 2024 年 8 月 3 日签订的《房屋买卖合同》有效。

吴波辩称:不同意原告诉求,其并非不配合建房,翻建需村、镇审批,未获许可与己无关;当时约定房款 80 万元,实际定价 78 万元已让步,且郑磊尚欠 23 万元未付;房屋买卖事实存在,但自己购买后未居住或翻修,房屋保持原有状态。

另查,郑磊户籍为某区某镇某村农业家庭户,属于该村集体经济组织成员;吴波户籍从未登记在某村,非该村村民。

(三)争议焦点

郑磊与吴波 2024 年 8 月 3 日签订的《房屋买卖合同》是否有效?

非本村村民吴波参与的连环买卖是否影响最终合同效力?

二、案件分析

(一)宅基地使用权的流转限制

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定身份相联系,原则上不得向本集体以外成员转让。

本案中,七号房屋的流转经历 “田军(本村村民)→吴波(外村村民)→郑磊(本村村民)” 的连环过程,核心争议在于中间环节涉及外村人时,最终交易的合同效力是否受影响。

(二)最终合同效力的判定

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定,违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效,但该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

法院认为,虽然吴波非某村村民,但其从田军处购得房屋后,又将七号房屋转卖给郑磊(本村村民),宅基地使用权最终流转回该集体经济组织成员手中,未流向本集体之外,未对村集体利益造成实质性损害,不违反土地管理法的立法初衷。

郑磊与吴波签订的《房屋买卖合同》系双方合意,已实际履行(支付大部分房款、交付房屋及证件),不存在法律规定的无效情形,故应认定有效。

(三)合同履行中的争议不影响效力认定

吴波以郑磊欠付 23 万元房款、未配合翻建为由抗辩,但合同效力与履行瑕疵属于不同法律问题,欠付房款可通过主张继续履行或违约责任解决,不能以此否定合同本身的有效性。

翻建审批需经村、镇相关部门办理,吴波的配合义务属于合同履行内容,若其未履行,郑磊可另行主张权利,不影响合同效力的认定。

三、裁判结果

法院判决:

原告郑磊与被告吴波于二〇二四年八月三日达成的《房屋买卖合同》有效。

四、案件启示

(一)农村房屋连环买卖的效力关键在于 “最终归属”

宅基地使用权流转的核心限制是 “不得流向本集体经济组织以外”,若连环交易的最终受让人为本村村民,即使中间环节有外村人参与,只要最终未突破身份限制,合同效力可能被认可。本案中,七号房屋最终回归本村村民,成为法院认定合同有效的重要理由。

(二)非本村村民购买农村房屋风险高

外村人购买农村房屋的合同本身可能因违反身份限制而无效,若后续无法转卖给本村村民,可能面临 “钱房两空” 的风险。吴波虽完成交易,但因非本村村民,其对房屋的处分权受限,转卖时需依赖最终受让人为本村村民才能确保合同有效。

(三)交易时需明确宅基地登记状态

农村房屋买卖应核实宅基地使用权登记情况,确保转让方对房屋享有合法处分权。本案中,七号房屋登记在田丰名下,田军作为继承人转让房屋,需确保继承权无争议,避免后续因权属问题引发纠纷。

(四)合同应明确配合义务及违约责任

购买农村房屋如需翻建,应在合同中明确卖方配合办理审批手续的具体义务、期限及违约责任,避免因配合问题影响使用。郑磊与吴波虽约定 “配合办理审批”,但未细化条款,导致纠纷发生时难以界定责任。

(五)村委会证明可增强交易真实性

本案中,田军出具的《证明》加盖村委会公章,对房屋建设情况进行确认,一定程度上增强了交易的合法性和真实性。农村房屋交易中,可通过村委会备案、出具证明等方式固定交易事实,降低举证难度。

本案的裁判思路体现了法律对农村房屋流转 “实质正义” 的追求 —— 既要维护宅基地制度的身份属性,又要在不违反核心原则的前提下尊重交易稳定性。对于购房者而言,需牢记 “本村村民” 这一核心身份要求;对于外村人,参与农村房屋交易更需谨慎,避免因身份限制导致权益受损。

(此案例发生地为北京,为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

 


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