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农村房屋买卖中，“连环交易” 并不少见，但若中间环节涉及非本村村民，合同效力常引发争议。北京某区一起案例中，村民将房屋卖给外村人，外村人又转卖给本村村民，最终法院认定后一份买卖合同有效，为这类纠纷提供了裁判思路。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：郑磊（购房村民，某村集体经济组织成员）

被告：吴波（售房方，非某村村民）

关联人物：

田军（首售方，某村村民）

田丰（田军之父，涉案宅基地原使用权人，已去世）

（二）事件经过

涉案房屋为位于北京市某区某镇某村某号的七号房屋，对应的《集体土地建设用地使用证》编号为 x 集建（证）第 x 号，原使用权人登记为田丰（田军之父）。

2017 年 11 月 9 日，田军与吴波签订《协议书》，约定田军将七号房屋及宅基地上所有权益以 85 万元价格卖给吴波，因田军已在城里购房定居，“永不回村中”。同日，田军出具《收款条》，确认收到房款 85 万元，并出具《证明》载明 “七号房屋上所有建筑物由买方修建”，该证明加盖某村村委会公章。吴波称，田军与田丰系父子关系，交易时田丰已去世，后田军也已去世。

2024 年 8 月 3 日，吴波与郑磊签订《房屋买卖合同》，约定吴波将从田军处购得的七号房屋（含北正房三间、厕所一间、围墙及大门，宅基地面积 485 平方米）以 78 万元价格卖给郑磊，合同还约定 “原告新建、翻建宅基地内房屋的，甲方应配合办理所有审批手续”。

合同签订后，郑磊支付 55 万元房款，吴波交付七号房屋及《集体土地建设用地使用证》，剩余 23 万元未支付。郑磊随后拆除院内全部房屋，准备申请翻建时，认为吴波拒不配合办理审批手续，导致无法获得翻建许可，且吴波拒绝退还房款，双方产生纠纷。郑磊诉至法院，请求确认 2024 年 8 月 3 日签订的《房屋买卖合同》有效。

吴波辩称：不同意原告诉求，其并非不配合建房，翻建需村、镇审批，未获许可与己无关；当时约定房款 80 万元，实际定价 78 万元已让步，且郑磊尚欠 23 万元未付；房屋买卖事实存在，但自己购买后未居住或翻修，房屋保持原有状态。

另查，郑磊户籍为某区某镇某村农业家庭户，属于该村集体经济组织成员；吴波户籍从未登记在某村，非该村村民。

（三）争议焦点

郑磊与吴波 2024 年 8 月 3 日签订的《房屋买卖合同》是否有效？

非本村村民吴波参与的连环买卖是否影响最终合同效力？

二、案件分析

（一）宅基地使用权的流转限制

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相联系，原则上不得向本集体以外成员转让。

本案中，七号房屋的流转经历 “田军（本村村民）→吴波（外村村民）→郑磊（本村村民）” 的连环过程，核心争议在于中间环节涉及外村人时，最终交易的合同效力是否受影响。

（二）最终合同效力的判定

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

法院认为，虽然吴波非某村村民，但其从田军处购得房屋后，又将七号房屋转卖给郑磊（本村村民），宅基地使用权最终流转回该集体经济组织成员手中，未流向本集体之外，未对村集体利益造成实质性损害，不违反土地管理法的立法初衷。

郑磊与吴波签订的《房屋买卖合同》系双方合意，已实际履行（支付大部分房款、交付房屋及证件），不存在法律规定的无效情形，故应认定有效。

（三）合同履行中的争议不影响效力认定

吴波以郑磊欠付 23 万元房款、未配合翻建为由抗辩，但合同效力与履行瑕疵属于不同法律问题，欠付房款可通过主张继续履行或违约责任解决，不能以此否定合同本身的有效性。

翻建审批需经村、镇相关部门办理，吴波的配合义务属于合同履行内容，若其未履行，郑磊可另行主张权利，不影响合同效力的认定。

三、裁判结果

法院判决：

原告郑磊与被告吴波于二〇二四年八月三日达成的《房屋买卖合同》有效。

四、案件启示

（一）农村房屋连环买卖的效力关键在于 “最终归属”

宅基地使用权流转的核心限制是 “不得流向本集体经济组织以外”，若连环交易的最终受让人为本村村民，即使中间环节有外村人参与，只要最终未突破身份限制，合同效力可能被认可。本案中，七号房屋最终回归本村村民，成为法院认定合同有效的重要理由。

（二）非本村村民购买农村房屋风险高

外村人购买农村房屋的合同本身可能因违反身份限制而无效，若后续无法转卖给本村村民，可能面临 “钱房两空” 的风险。吴波虽完成交易，但因非本村村民，其对房屋的处分权受限，转卖时需依赖最终受让人为本村村民才能确保合同有效。

（三）交易时需明确宅基地登记状态

农村房屋买卖应核实宅基地使用权登记情况，确保转让方对房屋享有合法处分权。本案中，七号房屋登记在田丰名下，田军作为继承人转让房屋，需确保继承权无争议，避免后续因权属问题引发纠纷。

（四）合同应明确配合义务及违约责任

购买农村房屋如需翻建，应在合同中明确卖方配合办理审批手续的具体义务、期限及违约责任，避免因配合问题影响使用。郑磊与吴波虽约定 “配合办理审批”，但未细化条款，导致纠纷发生时难以界定责任。

（五）村委会证明可增强交易真实性

本案中，田军出具的《证明》加盖村委会公章，对房屋建设情况进行确认，一定程度上增强了交易的合法性和真实性。农村房屋交易中，可通过村委会备案、出具证明等方式固定交易事实，降低举证难度。

本案的裁判思路体现了法律对农村房屋流转 “实质正义” 的追求 —— 既要维护宅基地制度的身份属性，又要在不违反核心原则的前提下尊重交易稳定性。对于购房者而言，需牢记 “本村村民” 这一核心身份要求；对于外村人，参与农村房屋交易更需谨慎，避免因身份限制导致权益受损。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）