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经济适用房作为保障性住房,其上市交易有着严格的限制条件。北京一起案例中,房主在取得经济适用房产权不满 5 年时就将房屋出售,买方支付 120 万元购房款后,房主的女儿起诉主张合同无效,法院最终支持了这一诉求。
一、案情梳理
(一)当事人信息
原告:张婷(房屋原产权人继女)
被告:
赵丽(房屋原产权人,张婷母亲)
孙强(赵丽之子,张婷继兄)
周凯、吴敏(购房方)
关联人物:孙伟(赵丽已故丈夫,孙强父亲)
关联单位:乙公司(房地产开发企业)
(二)事件经过
赵丽与孙伟(2020 年 5 月去世)于 2002 年 10 月再婚,张婷是赵丽与前夫之女,孙强是孙伟与前妻之子,张婷与孙强系继兄妹关系。
2017 年 3 月 9 日,孙伟、赵丽与乙公司签订《北京市商品房预售合同(经济适用住房)》,购买位于某区的五号房屋(预测面积 65.69 平方米),总价款 348157 元。合同约定,购买经济适用住房不满 5 年不得上市交易,满 5 年转让的需按规定向政府交纳收益等价款,政府可优先回购。
2021 年 11 月 22 日,乙公司与赵丽签订《确认书》,确认五号房屋实测面积 65.94 平方米,实际购房款 349482 元。同日,某区住房保障事务中心出具证明,载明孙伟是经济适用房申请家庭,共同申请家庭成员为赵丽。
2022 年 4 月 18 日,五号房屋转移登记至赵丽名下,赵丽同日取得契税完税证明。
2022 年 8 月 25 日,赵丽(出卖人)与周凯、吴敏(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定五号房屋成交价格 130 万元,买受人当日支付定金 20 万元、购房款 100 万元,余款 10 万元作为过户保证金在过户当天支付;房屋于当日交付,双方在房屋满足上市交易条件后 3 日内办理过户手续。合同尾部赵丽签名按手印,孙强在出卖人法定代表人处签名按手印,周凯、吴敏签名按手印。
同日,双方签订《补充协议》,约定转商费用由乙方承担,交易税费由乙方承担,还约定了违约责任等内容,孙强在赵丽受委托人处签名按手印。当日,吴敏向孙强转账 20 万元(备注购房定金)和 100 万元(备注购房款),孙强出具收条,载明收到周凯、吴敏的房屋定金和首付款。
后因赵丽与孙强就卖房款发生争议诉至法院,张婷才知晓五号房屋被出售一事,认为该交易违反经济适用住房管理规定,侵犯其合法权益,故诉至法院,请求:1. 确认赵丽、孙强与周凯、吴敏 2022 年 8 月 25 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效;2. 诉讼费由四被告承担。
赵丽辩称,同意张婷的诉讼请求。
孙强辩称,房屋买卖合同是赵丽与周凯、吴敏签订的,其只是提供帮助,张婷不是合同当事人,不具备原告主体资格。
周凯、吴敏共同辩称,张婷不是房屋产权人,与房屋无直接利害关系,不具备起诉资格;其购买时核实了房产证,赵丽为单独所有,已尽到注意义务;五号房屋2017 年购买,2022 年已满足五年转让条件,合同未违反强制性规定;赵丽与张婷可能恶意串通,涉嫌合同诈骗,保留追究责任的权利。
(三)争议焦点
张婷是否具备原告主体资格?
赵丽与周凯、吴敏签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否有效?
涉案经济适用房在 2022 年 8 月转让是否符合规定?
二、案件分析
(一)原告主体资格的认定
五号房屋系赵丽与孙伟婚姻存续期间购买的经济适用房,孙伟去世后,张婷作为其继女,与该房屋存在利害关系。根据相关法律规定,与案件有直接利害关系的公民可以作为原告提起诉讼,故张婷具备原告主体资格。
(二)经济适用房转让的限制条件
经济适用房是面向城市低收入住房困难家庭供应的保障性住房,其交易受到严格限制,目的是保障住房困难家庭的住房需求,维护社会公共利益。
根据《经济适用住房管理办法》及涉案《北京市商品房预售合同(经济适用住房)》约定,购买经济适用住房不满 5 年不得直接上市交易,确需转让的由政府回购。此处的 “5 年” 通常以取得房屋所有权证或契税完税证明的时间起算。
赵丽于 2022 年 4 月 18 日取得五号房屋不动产权证书和契税完税证明,2022 年 8 月 25 日即转让房屋,显然不满 5 年,违反了经济适用房转让的限制性规定。
(三)合同效力的判定
《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定,违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。
赵丽在五号房屋取得产权不满 5 年时转让,未申请政府回购,违反了经济适用房管理的强制性规定,该行为损害了等待轮候的住房困难家庭的利益,有损社会公共利益,故《北京市存量房屋买卖合同》应属无效。
孙强并非《北京市存量房屋买卖合同》的出卖方,张婷请求确认其与赵丽、周凯、吴敏签订的合同无效,缺乏事实依据。
三、裁判结果
法院判决:
确认赵丽与周凯、吴敏于 2022 年 8 月 25 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效;
驳回张婷的其他诉讼请求。
四、案件启示
(一)经济适用房交易需严格遵守年限限制
经济适用房的 “5 年” 限售期是硬性规定,通常从取得房屋所有权证或缴纳契税之日起计算,未满 5 年的不得直接上市交易。购房者在购买经济适用房时,务必明确该限制,避免因急于交易而导致合同无效。
本案中,赵丽取得房产证仅 4 个月就转让房屋,明显违反限售规定,合同被确认无效在意料之中。
(二)购买经济适用房需核实房屋状态
买方在购买经济适用房时,应仔细核实房屋的产权登记时间、是否已满 5 年、是否符合上市交易条件等信息,不要轻信卖方的口头承诺。可以通过查询不动产权证书、向住房保障部门咨询等方式确认房屋状态,避免购买未满限售期的经济适用房。
周凯、吴敏虽核实了房产证,但未注意到取得时间未满 5 年,最终导致合同无效,自身权益受损。
(三)合同无效后需妥善处理损失赔偿
合同被确认无效后,双方应相互返还财产,有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失。本案中,赵丽作为卖方明知房屋未满限售期仍出售,存在主要过错;周凯、吴敏作为买方未充分核实房屋状态,也存在一定过错,双方应根据过错程度承担相应的损失。
相关权利人可就损失赔偿问题另行主张权利。
(四)注意经济适用房的产权性质转换
经济适用房满 5 年后上市交易,需先转为商品房,补缴土地出让金等相关费用,具体费用标准和流程应按照当地政策执行。买方在购买时应明确转商费用的承担方式,并在合同中详细约定,避免后续产生纠纷。
(五)家庭内部成员权益需提前厘清
经济适用房涉及家庭共同利益,在家庭关系发生变化(如再婚、继承等)时,家庭成员应及时厘清各自的权益,必要时通过书面协议明确房屋的归属和处分方式,避免在房屋交易时产生争议。本案中,张婷因不知情而起诉,反映出家庭内部对房屋处分的沟通不足。
本案中,法院严格按照经济适用房管理的相关规定,认定未满限售期的交易合同无效,维护了保障性住房制度的严肃性和社会公共利益。这提醒人们,经济适用房交易需严格遵守法律法规和政策规定,买卖双方均应谨慎对待,避免因违规交易导致合同无效和财产损失。
(此案例发生地为北京,为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)