房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师, 靳律师团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件,为您提供优质法律服务。
在农村房屋交易中,一些人为规避法律对宅基地转让的限制,常以 “租赁” 之名行 “买卖” 之实,这种操作在遇到拆迁时极易引发利益纠纷。北京一起案例中,双方签订 100 年 “租房契约” 实为买卖农村房屋,合同被确认无效后,买方主张 70% 的拆迁利益,法院最终驳回了其诉讼请求。
一、案情梳理
(一)当事人信息
原告:周健(购房方)
被告:
郑涛(售房方)
刘英(郑涛配偶)
郑亮(郑涛之子)
关联单位:丙公司(拆迁安置单位)
(二)事件经过
2000 年 6 月 30 日,郑涛与周健签订《出租房屋契约》,约定郑涛将位于某地的一处院落(含北房 5 间、东西房各 2 间,建筑面积约 150 平方米,院落面积 204 平方米)“出租” 给周健,租期 100 年,“租金” 42 万元一次性付清。契约特别约定,签约后周健拥有房屋的所有权、使用权、处置权等一切权利,郑涛不再享有任何权利。
协议签订后,郑涛交付房屋及院落,周健支付 42 万元,并在原有院落内加盖 100 平方米房屋,对房屋进行了翻建和扩建。
2004 年、2006 年,郑涛、刘英、郑亮两次起诉至法院,要求确认《出租房屋契约》无效。法院经审理认定,该协议名为租赁,实为农村房屋买卖,因违反宅基地不得向本集体经济组织以外成员转让的规定,判决合同无效。
2006 年至 2010 年,双方就合同无效后的返还问题多次诉讼。法院最终判决:周健腾退房屋及院落,返还施工许可证原件;郑涛一方返还周健购房款 42 万元,并补偿其修建装修款 193822 元。周健未领取上述款项,也未腾退房屋。
2011 年 8 月,周健与丙公司签订《玉泉地区腾退补偿安置协议书》,将案涉院落交与丙公司拆除,置换三号房屋(165.4 平方米)和四号房屋(83.12 平方米),获得扣除购房款后的拆迁补偿款余额 800583 元。
2016 年至 2018 年,郑涛一方起诉周健及丙公司,主张拆迁利益归其所有。法院经审理判决:三号房屋、四号房屋由郑涛一方居住使用;周健返还已领取的 18 万元拆迁款;丙公司向郑涛一方支付剩余 620583 元拆迁款。
2023 年,周健诉至法院,请求:1. 判令郑涛、刘英、郑亮给付其三号房屋、四号房屋70% 的份额及拆迁款 560408 元;2. 诉讼费由被告承担。周健认为,郑涛一方明知宅基地不得转让仍出售房屋,后因拆迁利益主张合同无效,违反诚实信用原则,应分得大部分拆迁利益。
郑涛一方辩称:合同已被确认无效,生效判决已处理过损失赔偿问题,周健未腾退房屋导致拆迁,拆迁利益基于其集体经济组织成员身份取得,与周健无关,且本案违反 “一事不再理” 原则,请求驳回诉求。
(三)争议焦点
周健是否有权主张案涉房屋的拆迁利益?
郑涛一方是否应向周健分配 70% 的拆迁安置房屋及拆迁款?
本案是否违反 “一事不再理” 原则?
二、案件分析
(一)合同无效的法律后果
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条,合同无效后,因该合同取得的财产应当返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
本案中,法院已生效判决确认《出租房屋契约》无效,判令周健返还房屋,郑涛一方返还购房款并补偿装修损失,双方基于合同无效的财产返还和损失赔偿问题已处理完毕。
(二)拆迁利益的归属认定
拆迁利益(包括安置房屋和拆迁款)是对房屋所有权人及宅基地使用权人的补偿。案涉房屋及院落的宅基地使用权人为郑涛一方,周健并非该村集体经济组织成员,无法取得宅基地使用权。
周健与丙公司签订的《腾退补偿安置协议书》已被法院生效判决否定效力,明确拆迁利益归郑涛一方所有,周健基于无效协议签订的补偿协议无法获得合法权利。
周健主张郑涛一方违反诚实信用原则应分配 70% 拆迁利益,但法院已通过过错认定(郑涛一方承担主要责任)判令其补偿周健装修损失,其再主张分割拆迁利益缺乏法律依据。
(三)“一事不再理” 原则的适用
周健的诉求核心是拆迁利益分配,而此前诉讼主要解决合同效力、财产返还及损失赔偿问题,看似不违反 “一事不再理”。但法院已在 2018 年的判决中明确拆迁利益归郑涛一方,周健再次起诉属于对同一争议的重复主张,违背生效判决的既判力。
周健未能提供新的证据证明其对拆迁利益享有权利,其诉求缺乏事实和法律依据。
三、裁判结果
法院判决:
驳回原告周健的全部诉讼请求。
四、案件启示
(一)“以租代售” 农村房屋风险极大
农村房屋买卖受宅基地使用权限制,本集体经济组织以外成员购买农村房屋的合同通常无效。以 “长期租赁”“以租代售” 等形式规避法律的,仍会被认定为无效合同,买方无法取得房屋所有权。
本案中,100 年的 “租期” 明显超出法律规定的最长租赁期限(20 年),法院直接认定为买卖关系,买方的 “所有权” 主张无法得到支持。
(二)合同无效后仅能主张损失赔偿,而非拆迁利益
合同无效后,买方只能要求卖方返还购房款,并根据双方过错程度主张装修、添附等实际损失,不能主张房屋增值部分或拆迁利益。拆迁利益属于宅基地使用权人及房屋所有权人,与买方无关。
本案中,周健虽对房屋进行扩建和装修,但法院已判令卖方补偿其装修损失,其再主张分割拆迁利益于法无据。
(三)及时履行生效判决,避免扩大损失
合同无效后,当事人应及时履行法院判决,返还房屋或款项。本案中,周健拒不腾退房屋,试图通过签订拆迁协议获取利益,最终不仅未能得到拆迁款,还需返还已领取的部分款项,得不偿失。
(四)尊重生效判决的既判力,避免重复诉讼
对法院已作出生效判决的事项,当事人不得再次起诉。本案中,拆迁利益归属已由生效判决确定,周健再次起诉属于重复主张,必然被法院驳回。
(五)非本村村民谨慎购买农村房屋
农村房屋买卖涉及宅基地制度,非本集体经济组织成员购买农村房屋的,合同无效风险极高,一旦遇到拆迁、卖方反悔等情况,买方权益难以保障。建议非本村村民不要购买农村房屋,避免财产损失。
本案中,法院严格按照合同无效的法律后果和生效判决的既判力作出裁判,体现了法律对农村宅基地制度的维护。这提醒人们,试图通过 “以租代售” 等方式规避法律购买农村房屋,不仅无法获得合法产权,还可能在拆迁时陷入利益纠纷,最终得不偿失。
(此案例发生地为北京,为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)