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在农村房屋交易中，一些人为规避法律对宅基地转让的限制，常以 “租赁” 之名行 “买卖” 之实，这种操作在遇到拆迁时极易引发利益纠纷。北京一起案例中，双方签订 100 年 “租房契约” 实为买卖农村房屋，合同被确认无效后，买方主张 70% 的拆迁利益，法院最终驳回了其诉讼请求。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：周健（购房方）

被告：

郑涛（售房方）

刘英（郑涛配偶）

郑亮（郑涛之子）

关联单位：丙公司（拆迁安置单位）

（二）事件经过

2000 年 6 月 30 日，郑涛与周健签订《出租房屋契约》，约定郑涛将位于某地的一处院落（含北房 5 间、东西房各 2 间，建筑面积约 150 平方米，院落面积 204 平方米）“出租” 给周健，租期 100 年，“租金” 42 万元一次性付清。契约特别约定，签约后周健拥有房屋的所有权、使用权、处置权等一切权利，郑涛不再享有任何权利。

协议签订后，郑涛交付房屋及院落，周健支付 42 万元，并在原有院落内加盖 100 平方米房屋，对房屋进行了翻建和扩建。

2004 年、2006 年，郑涛、刘英、郑亮两次起诉至法院，要求确认《出租房屋契约》无效。法院经审理认定，该协议名为租赁，实为农村房屋买卖，因违反宅基地不得向本集体经济组织以外成员转让的规定，判决合同无效。

2006 年至 2010 年，双方就合同无效后的返还问题多次诉讼。法院最终判决：周健腾退房屋及院落，返还施工许可证原件；郑涛一方返还周健购房款 42 万元，并补偿其修建装修款 193822 元。周健未领取上述款项，也未腾退房屋。

2011 年 8 月，周健与丙公司签订《玉泉地区腾退补偿安置协议书》，将案涉院落交与丙公司拆除，置换三号房屋（165.4 平方米）和四号房屋（83.12 平方米），获得扣除购房款后的拆迁补偿款余额 800583 元。

2016 年至 2018 年，郑涛一方起诉周健及丙公司，主张拆迁利益归其所有。法院经审理判决：三号房屋、四号房屋由郑涛一方居住使用；周健返还已领取的 18 万元拆迁款；丙公司向郑涛一方支付剩余 620583 元拆迁款。

2023 年，周健诉至法院，请求：1. 判令郑涛、刘英、郑亮给付其三号房屋、四号房屋70% 的份额及拆迁款 560408 元；2. 诉讼费由被告承担。周健认为，郑涛一方明知宅基地不得转让仍出售房屋，后因拆迁利益主张合同无效，违反诚实信用原则，应分得大部分拆迁利益。

郑涛一方辩称：合同已被确认无效，生效判决已处理过损失赔偿问题，周健未腾退房屋导致拆迁，拆迁利益基于其集体经济组织成员身份取得，与周健无关，且本案违反 “一事不再理” 原则，请求驳回诉求。

（三）争议焦点

周健是否有权主张案涉房屋的拆迁利益？

郑涛一方是否应向周健分配 70% 的拆迁安置房屋及拆迁款？

本案是否违反 “一事不再理” 原则？

二、案件分析

（一）合同无效的法律后果

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

本案中，法院已生效判决确认《出租房屋契约》无效，判令周健返还房屋，郑涛一方返还购房款并补偿装修损失，双方基于合同无效的财产返还和损失赔偿问题已处理完毕。

（二）拆迁利益的归属认定

拆迁利益（包括安置房屋和拆迁款）是对房屋所有权人及宅基地使用权人的补偿。案涉房屋及院落的宅基地使用权人为郑涛一方，周健并非该村集体经济组织成员，无法取得宅基地使用权。

周健与丙公司签订的《腾退补偿安置协议书》已被法院生效判决否定效力，明确拆迁利益归郑涛一方所有，周健基于无效协议签订的补偿协议无法获得合法权利。

周健主张郑涛一方违反诚实信用原则应分配 70% 拆迁利益，但法院已通过过错认定（郑涛一方承担主要责任）判令其补偿周健装修损失，其再主张分割拆迁利益缺乏法律依据。

（三）“一事不再理” 原则的适用

周健的诉求核心是拆迁利益分配，而此前诉讼主要解决合同效力、财产返还及损失赔偿问题，看似不违反 “一事不再理”。但法院已在 2018 年的判决中明确拆迁利益归郑涛一方，周健再次起诉属于对同一争议的重复主张，违背生效判决的既判力。

周健未能提供新的证据证明其对拆迁利益享有权利，其诉求缺乏事实和法律依据。

三、裁判结果

法院判决：

驳回原告周健的全部诉讼请求。

四、案件启示

（一）“以租代售” 农村房屋风险极大

农村房屋买卖受宅基地使用权限制，本集体经济组织以外成员购买农村房屋的合同通常无效。以 “长期租赁”“以租代售” 等形式规避法律的，仍会被认定为无效合同，买方无法取得房屋所有权。

本案中，100 年的 “租期” 明显超出法律规定的最长租赁期限（20 年），法院直接认定为买卖关系，买方的 “所有权” 主张无法得到支持。

（二）合同无效后仅能主张损失赔偿，而非拆迁利益

合同无效后，买方只能要求卖方返还购房款，并根据双方过错程度主张装修、添附等实际损失，不能主张房屋增值部分或拆迁利益。拆迁利益属于宅基地使用权人及房屋所有权人，与买方无关。

本案中，周健虽对房屋进行扩建和装修，但法院已判令卖方补偿其装修损失，其再主张分割拆迁利益于法无据。

（三）及时履行生效判决，避免扩大损失

合同无效后，当事人应及时履行法院判决，返还房屋或款项。本案中，周健拒不腾退房屋，试图通过签订拆迁协议获取利益，最终不仅未能得到拆迁款，还需返还已领取的部分款项，得不偿失。

（四）尊重生效判决的既判力，避免重复诉讼

对法院已作出生效判决的事项，当事人不得再次起诉。本案中，拆迁利益归属已由生效判决确定，周健再次起诉属于重复主张，必然被法院驳回。

（五）非本村村民谨慎购买农村房屋

农村房屋买卖涉及宅基地制度，非本集体经济组织成员购买农村房屋的，合同无效风险极高，一旦遇到拆迁、卖方反悔等情况，买方权益难以保障。建议非本村村民不要购买农村房屋，避免财产损失。

本案中，法院严格按照合同无效的法律后果和生效判决的既判力作出裁判，体现了法律对农村宅基地制度的维护。这提醒人们，试图通过 “以租代售” 等方式规避法律购买农村房屋，不仅无法获得合法产权，还可能在拆迁时陷入利益纠纷，最终得不偿失。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）