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农村房屋买卖中,多年前的交易因产权登记不规范、继承人更迭等问题引发纠纷的情况时有发生。北京通州区一起案例中,村民赵磊购买同村吴兰房屋 27 年后,吴兰及其女儿以 “契约无效”“侵害未成年人权益” 为由主张收回房屋,法院最终判决契约有效,房屋归赵磊所有。
一、案情梳理
(一)当事人信息
原告:赵磊(购房村民)
被告:吴兰(售房村民)
第三人:
张颖(吴兰长女)
张琪(吴兰次女)
关联人物:
张伟(吴兰已故丈夫,原房屋权利人)
张明、张武(张伟兄长,继承人)
刘杰、刘强、孙丽(契约见证人,时任村干部)
刘军(契约代笔人,时任村委会主任,已去世)
(二)事件经过
赵磊与吴兰均为北京市通州区西集镇某村村民。张伟与吴兰系夫妻关系,二人育有两女张颖、张琪。1993 年 7 月 31 日,张伟去世,遗留位于该村某号院的九号房屋(含正房四间),集体土地建设用地使用证登记在 “张五” 名下(2023 年村委会证明 “张五” 与张伟为同一人)。
1996 年 6 月 14 日,吴兰与赵磊签订《契约》,约定吴兰将九号房屋以 6000 元价格卖给赵磊,房款当场付清,“卖前瓜葛由卖方负责,以后瓜葛由买方负责”。契约落款处,吴兰名字由他人代笔,下方划十字;赵磊签字,代笔人刘军,证明人刘杰、刘强、孙丽均签字或划十字。
赵磊称,签约时双方及配偶、三位见证人均在场,吴兰亲手划十字确认,符合当时农村交易习惯。此后,赵磊一家一直居住在九号房屋至今。
2023 年,赵磊诉至法院,请求:1. 确认 1996 年 6 月 14 日签订的《契约》有效;2. 判令九号房屋归其所有;3. 吴兰承担诉讼费。
吴兰辩称:不认可《契约》真实性,从未签约,6000 元是 “借住费”,房屋只是让赵磊暂居;本案已过诉讼时效,且房屋登记在张伟名下,其无权处分,故契约无效。
张颖、张琪述称:1996 年时二人年幼,对房屋买卖不知情;母亲处分父亲遗产未征得监护人同意,侵害未成年人权益;赵磊作为同村村民应知家庭情况,非善意相对人,故契约无效,请求驳回诉求。
(三)争议焦点
吴兰与赵磊签订的《契约》是否真实有效?
九号房屋的所有权是否归赵磊所有?
吴兰以 “暂居” 抗辩及诉讼时效主张是否成立?
契约是否因侵害未成年人权益而无效?
二、案件分析
(一)契约真实性的认定
赵磊提交的《契约》明确记载房屋位置、价格、付款方式及见证情况,内容完整。证人刘杰(时任村会计)作证称,签约时吴兰与赵磊协商一致,吴兰划十字确认,房款当场交付,此后房屋由赵磊居住,证言与契约内容一致。
吴兰否认契约真实性,但承认收取 6000 元,主张 “暂居” 却无法解释为何允许赵磊一家居住 27 年且未主张租金或收回房屋,其陈述不符合常理。
虽然吴兰名字为代笔,但划十字的行为符合 1990 年代农村交易中不识字者的确认习惯,结合长期占有事实,可认定契约系双方真实意思表示。
(二)契约效力的判定
《中华人民共和国合同法》第四十四条规定,依法成立的合同自成立时生效。赵磊与吴兰均为某村村民,属于同一集体经济组织成员,房屋买卖未违反法律、行政法规的强制性规定。
吴兰作为张伟的配偶,在张伟去世后对九号房屋享有处分权(即使涉及其他继承人权益,也属无权处分与合同效力的区分问题,不直接导致合同无效)。
张颖、张琪主张契约侵害未成年人权益,但未提供证据证明赵磊存在恶意。赵磊基于合理价格购买并长期居住,构成善意取得,契约效力不受继承人不知情影响。
(三)物权归属与诉讼时效
赵磊自 1996 年起居住九号房屋至今,已实际占有使用 27 年,期间无人提出异议,符合农村房屋 “交付即转移占有” 的交易惯例。
确认物权归属属于物权请求权,不适用诉讼时效规定,故吴兰的时效抗辩不成立。
张伟的兄长张明、张武明确表示不主张份额,进一步印证房屋交易的稳定性。
三、裁判结果
法院判决:
原告赵磊与被告吴兰于 1996 年 6 月 14 日签订的《契约》有效;
北京市通州区西集镇某村某号院内正房四间归原告赵磊所有。
四、案件启示
(一)农村房屋交易的形式瑕疵不影响实质效力
1990 年代农村交易中,代签名字、划十字确认等不规范形式较为常见,法院通常结合实际履行情况认定合同真实性。本案中,“划十字” 虽不规范,但结合证人证言和长期占有事实,仍被认定为有效确认行为。
建议农村房屋买卖时尽量规范签约流程,由本人签字并按手印,注明身份信息,同时保留付款凭证(如收条、银行转账记录)。
(二)无权处分不必然导致合同无效
卖方对房屋无完整处分权(如涉及其他继承人)时,合同仍可能有效,买方若构成善意取得(同村村民、合理价格、实际占有),可取得房屋所有权。其他继承人的权益可通过向卖方主张赔偿解决,而非直接否定合同效力。
(三)长期占有是物权归属的重要证据
农村房屋产权登记不完善,实际占有使用时间、对房屋的修缮维护等,是认定物权归属的关键辅助证据。本案中,赵磊 27 年的居住事实成为法院支持其诉求的重要依据。
买方应注意保留水电费缴纳记录、村委会证明等,佐证实际占有情况。
(四)未成年人权益保护与交易安全的平衡
父母处分涉及未成年人的遗产时,应尽量征得其他监护人同意,但买方若为善意且已履行主要义务,法院更倾向于保护交易安全。继承人以 “不知情” 主张合同无效的,需证明买方存在恶意(如明知存在继承纠纷仍低价购买)。
(五)诉讼时效不适用于物权请求权
确认房屋所有权属于物权纠纷,不受诉讼时效限制,权利人可在知道或应当知道权利受损后随时主张。但建议及时维权,避免因证据灭失增加举证难度。
本案中,法院综合契约真实性、交易惯例、长期占有事实,最终支持了买方的诉求,体现了法律对农村交易稳定性的尊重。这提醒农村居民,房屋买卖时应注重证据留存,同时相信长期、和平的占有使用能为权利归属提供有力保障。
(此案例发生地为北京,为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)