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农村自建房交易因涉及宅基地等特殊属性，容易产生法律纠纷。北京一起案例中，同村村民之间买卖未取得规划许可的自建房，房屋被认定为违章建筑拆除后，双方就合同效力及房款返还产生争议，法院最终认定合同无效并判令返还购房款。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：陈强（购房者，S村村民）
被告：刘军、张丽（房屋出售方，夫妻关系，S村村民）、刘洋（刘军与张丽之子）
（二）事件经过
2011 年 12 月 30 日，陈强与刘军、张丽、刘洋签订《村民房屋买卖协议》，约定：
刘军等三人将位于S村的自建房屋（四号房屋）卖给陈强，该房屋东西 9 米，南北 13 米，院落面积 117 平方米，房屋面积 54 平方米。
成交价格 16 万元，陈强于 2011 年 12 月 30 日前一次性支付。
2011 年 12 月 30 日由刘军等三人交付房屋。
如遇拆迁占地，刘军等三人配合相关事宜，补偿款归陈强所有。
协议落款处有陈强、刘军、张丽、刘洋的签名捺印，中间人S村民委员会加盖公章。当日，陈强支付 16 万元购房款，刘军等三人交付四号房屋。
2024 年 1 月，S村对自建房进行测量确权，张丽将四号房屋确权在自己名下。同年 5 月 26 日，因四号房屋未取得规划许可，被卫星拍摄记录，被认定为违章建筑，由青云店镇政府拆除。
陈强认为，刘军等三人未经其同意将房屋确权在自己名下，违反合同约定，导致房屋被拆除，诉至法院，请求：1. 解除《村民房屋买卖协议》；2. 刘军等三人返还购房款 16 万元；3. 支付利息损失；4. 承担诉讼费用。
刘军等三人辩称：1. 案涉合同为无效合同，不存在解除问题；2. 同意按过错比例返还购房款，其过错比例不超过 50%，理由是双方均为村民，对房屋未审批、无规划知情；陈强使用房屋十余年并获得租金收益；房屋已被拆除，双方应分担风险；陈强未采取救济措施导致房屋被拆，应承担责任。
（三）争议焦点
《村民房屋买卖协议》的效力如何？
刘军等三人是否应返还购房款及支付利息？
双方的过错程度如何认定？
二、案件分析
（一）合同效力认定
四号房屋未取得规划许可，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
陈强与刘军等三人签订的《村民房屋买卖协议》涉及买卖未取得规划许可的自建房，违反了相关法律强制性规定，应认定为无效。
合同解除以合同有效为前提，故陈强要求解除合同的请求，法院不予支持。
（二）合同无效后的处理
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还；有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。
刘军等三人因合同取得购房款 16 万元，应予以返还。
关于利息损失，陈强在房屋交付后使用多年并获得收益，且合同无效系双方过错所致，故其要求支付利息的请求，法院不予支持。
（三）过错程度认定
刘军等三人未取得规划许可建房并出售，存在主要过错，应承担主要责任。
陈强作为本村村民，未尽审慎购房义务，对房屋无规划许可的情况知情或应知，存在一定过错，应承担相应责任。
三、裁判结果
法院判决：
刘军、张丽、刘洋于本判决生效之日起十日内返还陈强购房款 160000 元；
驳回陈强的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）农村房屋买卖需关注规划审批手续
农村自建房买卖不仅要符合村民身份等要求，还需确认房屋是否取得规划许可、建设审批等合法手续，避免购买违章建筑，以防合同无效导致权益受损。
（二）合同无效不影响财产返还
即使房屋买卖合同被认定无效，出卖人仍需返还买受人已支付的购房款，但买受人需返还房屋；若房屋已灭失（如被拆除），无法返还的，需根据双方过错分担损失。
（三）双方均有过错时的责任承担
买卖双方对合同无效均有过错的，应根据过错程度承担相应责任。出卖人作为房屋建造者和出售方，对房屋合法性负有更大责任；买受人也应尽到审慎审查义务。
（四）村民委员会见证不能替代合法手续
村民委员会在协议上盖章见证，仅能证明交易事实，不能替代房屋规划许可等合法手续，不能确保合同有效。
（五）房屋使用收益可能影响损失认定
买受人在合同履行期间使用房屋获得收益（如租金）的，在认定损失时可能会被考虑，从而影响利息等损失的支持与否。
本案中，法院依法认定无规划许可的农村房屋买卖合同无效，判令出卖人返还购房款，既体现了对法律强制性规定的维护，也考虑了双方的过错程度和实际履行情况。这提醒农村房屋买卖双方，要严格遵守法律法规，确认房屋合法性，谨慎交易，避免因合同无效引发纠纷。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）