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农村房屋买卖涉及宅基地使用权，其交易效力一直是法律实践中的热点。北京某区一起案例中，原房主以购房者非本村村民为由主张合同无效，却被法院驳回，这背后的法律逻辑值得关注。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：周明（原房屋所有权人，某村村民）

被告：赵磊（首次购房者，北京市某区居民，已去世）

第三人：吴强、刘芳（吴强为某村村民，从赵磊处购得房屋）

第三人：孙伟（房屋买卖介绍人，某村村民）

关联人物：

钱勇、钱丽、钱军（赵磊的继承人）

（二）事件经过

周明是某村村民，其名下有一处位于某村的二号院（宅基地图号为 ×××），登记有北房五间，持有集体土地建设用地使用证。

2003 年 9 月 18 日，经孙伟介绍，周明将二号院以 8000 元的价格卖给赵磊，周明向赵磊出具了收条。赵磊并非某村村民，而是北京市某区居民。

不久后，赵磊将二号院卖给吴强（某村村民），并将周明出具的收条、集体土地建设用地使用证交给吴强，吴强与刘芳共同占有使用该房屋。

2018 年，因某村进行新农村建设，二号院被拆除，置换了新的安置房。

2018 年 9 月 17 日，周明以所有权确认纠纷为由将吴强、刘芳诉至法院，请求确认二号院的五间北房归其所有。庭审中，吴强提供了一份 2004 年 3 月 10 日的协议书，内容为周明将二号院卖给吴强，价款 8000 元，但经鉴定，协议书中 “周明” 的签名与样本签名并非同一人所写。2020 年 1 月 6 日，法院作出判决驳回周明的诉讼请求；周明上诉后，北京市第一中级人民法院驳回上诉，维持原判。

此后，周明再次起诉，请求确认其与赵磊于 2003 年就二号院达成的房屋买卖协议无效，理由是赵磊并非本村村民。

钱勇、钱丽、钱军作为赵磊的继承人，未到庭答辩，经询问称赵磊曾在某村购买房屋，不久后转售他人，因赵磊已去世，三人对具体情况不清楚，也不主张涉案房屋的权利。

孙伟、吴强、刘芳述称，2003 年经孙伟介绍，赵磊购买二号院，不久后赵磊将房屋卖给吴强，并交付了收条和集体土地建设用地使用证，故不同意周明的诉讼请求。

（三）争议焦点

赵磊是否将二号院卖给了吴强？

周明主张其与赵磊的房屋买卖协议无效，是否有法律依据？

二、案件分析

（一）赵磊与吴强之间的房屋买卖事实认定

钱勇、钱丽、钱军作为赵磊的继承人，虽不清楚具体交易细节，但均表示赵磊购房后不久将房屋转售他人，其陈述具有中立性，可信度较高。

吴强、刘芳称赵磊将房屋卖给吴强，与钱勇等人的陈述一致，且吴强持有周明向赵磊出具的收条、集体土地建设用地使用证，符合农村房屋买卖的交易习惯。

按照周明所述，吴强自 2005 年起占用涉案房屋，至今无其他人就该房屋主张权利，进一步佐证了赵磊向吴强出售房屋的事实。

综上，赵磊将二号院卖给吴强的事实具有高度盖然性，法院予以认定。

（二）周明与赵磊的房屋买卖协议效力问题

农村房屋买卖中，购房者为非本村村民的，房屋买卖合同可能因违反法律强制性规定而无效。但本案中，赵磊已将房屋转卖给吴强，而吴强是某村村民。

吴强作为本村村民，与赵磊之间的房屋买卖合同合法有效，且已实际履行多年。在此情况下，周明主张其与赵磊的房屋买卖协议无效，缺乏实际意义，也不利于维护交易稳定。

从维护交易秩序和诚信原则出发，周明在房屋已被多次流转且新的买卖合同有效的情况下，再主张最初的合同无效，于法无据。

三、裁判结果

法院判决：

驳回原告周明的诉讼请求。

四、案件启示

（一）农村房屋买卖的主体资格很关键

农村房屋买卖的买受人应为房屋所在村的集体经济组织成员，否则可能导致合同无效。本案中，吴强作为某村村民，其与赵磊的房屋买卖合同合法有效。

非本村村民购买农村房屋存在风险，可能面临合同无效、无法取得产权等问题，应谨慎为之。

（二）房屋流转后再主张原合同无效难获支持

农村房屋经过多次流转，若后续交易符合法律规定（如买受人为本村村民），且已实际履行多年，原房主再主张最初的买卖合同无效，法院通常不予支持。

这体现了法律维护交易稳定和诚信原则的精神，避免当事人因市场变化、政策调整等原因随意反悔。

（三）交易过程要留存书面证据

农村房屋买卖应签订书面协议，明确房屋位置、价款、付款方式、权利义务等内容，并由双方签字确认。

要妥善保管收条、集体土地建设用地使用证、房屋交接凭证等材料，这些证据在发生纠纷时能有效证明交易事实。

（四）尊重农村交易习惯，及时主张权利

农村房屋买卖有其特殊性，交易习惯在一定程度上可以作为认定事实的依据，如持有产权证明、实际占有使用房屋等。

当事人发现权利被侵害时，应及时通过法律途径主张权利，同时要遵守诚信原则，不得滥用权利。

本案中，法院综合考虑房屋流转事实、交易习惯和诚信原则，驳回了周明的诉讼请求。这提醒农村房屋买卖的当事人，要遵守法律规定，谨慎交易，注重留存证据，同时秉持诚信原则，维护交易的稳定性。对于原房主而言，不能因房屋价值变化等原因随意反悔，否则可能难以得到法律支持。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）