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买房后遭遇开发商一房二卖，无疑是购房者的难题。北京朝阳区一起案例中，开发商将房屋卖给他人，购房者不仅要求解除合同、返还房款，还主张高额差价损失。法院最终的判决，为类似纠纷提供了重要参考。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：沈涛（购房者）

被告：甲公司（房地产开发公司）

第三人：刘敏（涉案房屋现买受人）

（二）事件经过

2014 年 3 月 13 日，沈涛与甲公司签订《北京市商品房预售合同》，约定：沈涛购买甲公司开发的位于北京市朝阳区的一号房屋，房屋单价 4 万元 / 平方米，总价款 514.24 万元；甲公司应于 2014 年 11 月 30 日前交付房屋；逾期交房超过 30 日且房屋不能交付的，甲公司应在 30 日内退还全部已付款，并按银行同期贷款利率支付利息。

2014 年 1 月 21 日，沈涛向甲公司支付了全部购房款 514.24 万元，甲公司出具了购房款收据。然而，甲公司并未按约交付房屋。此后，在涉案房屋具备网签条件后，沈涛多次与甲公司沟通办理网签和交付手续，均遭拖延。

后来，沈涛得知甲公司已将一号房屋卖给了刘敏。2021 年 3 月 5 日，甲公司与刘敏签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定房屋单价 13.28 万元 / 平方米，总价款 1308.57 万元。刘敏已支付全部房款，并于 2022 年 9 月办理了房屋交接手续，现实际使用该房屋。

2022 年，沈涛曾起诉主张甲公司与刘敏签订的合同无效，被法院驳回，该判决已生效。2023 年 6 月 27 日，沈涛再次起诉，请求：1. 解除与甲公司签订的《北京市商品房预售合同》；2. 甲公司返还购房款 514.24 万元并支付利息；3. 甲公司赔偿差价损失 794.33 万元。

甲公司辩称：同意由法院认定解除合同和返还房款及利息的请求；但合同已约定逾期交房的违约责任为返还房款并支付利息，未约定其他责任，沈涛无权主张差价损失；且沈涛在长达八年多的时间内未起诉，未采取措施防止损失扩大，房屋当前价格已下降，其主张的损失超出预见范围，请求驳回该项请求。

（三）争议焦点

沈涛与甲公司签订的《北京市商品房预售合同》是否应当解除？

甲公司应否返还购房款并支付利息？

甲公司应否赔偿沈涛房屋差价损失，若应赔偿，数额如何确定？

二、案件分析

（一）合同效力及解除问题

沈涛与甲公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示。虽然签订合同时甲公司的商品房预售许可证已过期，但嗣后于 2020 年 3 月取得了商品房现房销售备案证明，且沈涛具备购房资格，故合同合法有效。

甲公司未按约交付房屋，且将房屋另行出售给刘敏，导致沈涛签订合同的目的无法实现，根据《民法典》第五百六十三条，沈涛有权解除合同。

沈涛在起诉时明确要求解除合同，法院于 2023 年 9 月 13 日向甲公司送达起诉状副本，故合同解除时间应为 2023 年 9 月 13 日。

（二）购房款及利息返还问题

根据《民法典》第五百六十六条，合同解除后，甲公司应返还沈涛已支付的购房款 514.24 万元。

合同约定逾期交房导致合同解除的，甲公司应按银行同期贷款利率支付利息，该约定系双方真实意思表示，不违反法律规定，故甲公司应按约定支付利息。

（三）差价损失赔偿问题

《民法典》第五百八十四条规定，当事人一方违约造成对方损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

甲公司一房二卖构成严重违约，沈涛主张的房屋差价损失属于合同履行后可以获得的利益，应予支持。

关于损失数额，沈涛主张以甲公司与刘敏签订的合同价款为依据，甲公司则提交证据证明房屋当前价格下降。法院认为，以生效判决确定的房屋基准价格作为损失依据更为公允，该价格足以满足沈涛在同等区域购置相同面积房屋的需求，故据此确定赔偿数额为 414.89 万元。

三、裁判结果

法院判决：

确认原告沈涛与被告甲公司于 2014 年 3 月 13 日签订的《北京市商品房预售合同》于 2023 年 9 月 13 日解除；

被告甲公司于本判决生效后七日内返还原告沈涛购房款 514.24 万元并支付利息；

被告甲公司于本判决生效后七日内赔偿原告沈涛损失 414.89 万元；

驳回原告沈涛的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）签订购房合同要谨慎

核实开发商的预售许可证明等资质文件，确保其具备合法销售资格；

仔细阅读合同条款，特别是关于交房时间、违约责任、网签及过户时间等重要内容，明确双方权利义务。

（二）及时主张权利，避免损失扩大

发现开发商违约（如逾期交房、拒绝办理网签等）时，应及时催告并保留相关证据（如催告函、沟通记录等）；

若协商无果，应在法律规定的诉讼时效内提起诉讼，避免因拖延导致损失扩大或丧失胜诉权。

（三）遭遇一房二卖时的维权要点

收集证明自身购房事实的证据（如购房合同、付款凭证、沟通记录等）；

主张解除合同、返还购房款及利息，并可要求赔偿房屋差价等损失；

若第三人已善意取得房屋所有权，可重点主张赔偿损失，损失数额可参考房屋市场价格或生效判决确定的基准价格。

（四）开发商应诚信履约

开发商应严格按照合同约定履行义务，不得恶意违约、一房二卖；

若因特殊原因无法履行合同，应及时与购房者沟通，协商解决办法，避免引发纠纷。

本案中，法院支持了沈涛解除合同、返还房款及利息的请求，并根据公平原则确定了合理的差价损失赔偿数额，既维护了购房者的合法权益，也考虑了市场实际情况。这提醒购房者在购房过程中要提高警惕，遇到纠纷及时通过法律途径维权；同时也警示开发商要诚信经营，严格遵守合同约定。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）