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在房屋买卖中，买方因自身原因未能按约支付房款，事后能否要求卖方退还已支付的定金？北京一起案例给出明确答案：给付定金的一方违约导致合同目的无法实现的，无权要求返还定金，为同类纠纷提供了重要参考。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：陈杰（购房者）

被告：林强（房屋出卖人）

第三人：丙公司（房产中介机构）

关联人物：陈悦（陈杰之女，代付定金）

（二）事件经过

2023 年 8 月 10 日，陈杰通过丙公司中介服务，与林强签订《北京市存量房屋买卖合同》及相关附件、补充协议，约定陈杰购买林强位于北京市海淀区的三号房屋（建筑面积 153.64 平方米），总价款 2030 万元（其中房屋主体价款 480 万元，装修及设施折价款 1550 万元）。

合同约定：

陈杰以全款方式支付房款，定金总额 190 万元；

除定金等款项外，剩余 1828 万元于缴税前 2 个工作日内存管支付；

双方最迟于 2024 年 4 月 10 日办理房屋权属转移登记手续；

若陈杰逾期付款超过 10 日，林强有权选择解除合同或继续履行。

合同签订后，陈悦代陈杰分别于 2023 年 8 月 10 日、9 月 12 日、2024 年 3 月 8 日向林强支付定金 10 万元、90 万元、90 万元，合计 190 万元。

因陈杰需置换房屋，其原有房屋未被丙公司及时出售，导致无法按约支付剩余房款。双方就推迟过户时间（拟推迟至 2024 年 11 月）及降价等事宜进行协商，但未达成一致。

2024 年 5 月 5 日，林强向陈杰发送律师函，要求 3 日内继续履行合同，否则将解除合同。陈杰回复称双方仍在协商，不存在根本违约。

2024 年 9 月 10 日，双方签订协议书，确认解除涉案合同及相关附件，林强不再主张 190 万元定金及 20 万元损失外的其他费用。

2024 年 11 月 12 日，林强将三号房屋以 1550 万元出售给案外人郑宇、刘芳，郑宇、刘芳已支付全部房款。

陈杰认为林强应返还 190 万元定金，故起诉请求：1. 判令林强退还购房定金 190 万元；2. 诉讼费由林强承担。

林强辩称：因陈杰违约导致合同解除，根据合同约定及定金罚则，有权不予退还定金。

（三）争议焦点

陈杰未按约支付房款是否构成违约？

双方协商过程是否构成对原合同付款期限的变更？

陈杰作为违约方，能否要求返还 190 万元定金？

二、案件分析

（一）违约行为的认定

根据《民法典》第五百零九条，当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中：

涉案合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行；

合同明确约定剩余房款支付时间及 2024 年 4 月 10 日为最迟过户日期，陈杰未按约支付剩余房款，已构成逾期付款；

陈杰主张因房屋置换未成功导致付款困难，但这属于其自身原因，不能成为免除违约责任的理由。

（二）合同变更的认定

陈杰主张双方已协商变更付款期限及房价，但未提供充分证据证明双方就变更达成一致意见；

微信聊天记录等证据仅能证明双方曾进行协商，不能证明已形成新的合意，原合同约定的付款期限仍对双方具有约束力；

即使双方于 2024 年 9 月 10 日解除合同，也不能免除陈杰此前逾期付款的违约责任。

（三）定金罚则的适用

根据《民法典》第五百八十七条，给付定金的一方不履行债务或履行不符合约定，致使合同目的不能实现的，无权请求返还定金。本案中：

陈杰支付的 190 万元属于定金，且已实际交付，定金合同成立；

陈杰未按约支付剩余房款，导致合同目的无法实现，构成根本违约；

林强作为收受定金的一方，在陈杰违约的情况下，有权依据定金罚则不予退还定金；

林强后续将房屋出售给案外人，系其行使合同解除权后的合理处置，不影响定金罚则的适用。

三、裁判结果

法院判决：

驳回原告陈杰的全部诉讼请求。

四、案件启示

（一）定金条款的审慎约定

签订房屋买卖合同时，应明确定金的数额、支付方式及适用情形，避免定金数额过高或约定不明；

需注意定金与预付款的区别，定金具有担保性质，适用定金罚则，而预付款不具有担保功能。

（二）合同履行的严格遵守

买方应根据自身资金情况合理安排付款计划，避免因资金不足导致逾期付款；

涉及房屋置换的，应在合同中明确约定置换成功作为付款前提，或预留充足的付款准备时间，降低违约风险。

（三）合同变更的书面确认

双方协商变更合同条款（如付款期限、房价等）时，应签订书面补充协议，明确变更内容；

仅凭口头约定或协商记录不足以证明合同已变更，可能导致主张无法得到支持。

（四）违约后果的清晰认知

买方应知晓逾期付款可能导致的后果，包括卖方解除合同、定金不予退还等；

卖方行使合同解除权时，应遵循法定或约定程序，及时通知对方，避免因程序不当引发新的纠纷。

本案明确了 “买方违约导致合同目的无法实现的，无权要求返还定金” 的裁判规则，强调了合同履行的严肃性和定金罚则的适用，为房屋交易双方规范自身行为、防范定金纠纷提供了重要指引。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）