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在农村房屋买卖中，丈夫没签字，妻子和未成年儿子代签的协议是否有效？北京一起跨越二十多年的案例给出了答案：结合实际履行情况和长期居住事实，协议效力得到法院认可，为类似纠纷提供了裁判思路。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：赵亮（购房者，本村农业户口）

被告：钱伟（房屋原所有权人）

关联人物：

孙梅（钱伟之妻）

钱磊（钱伟与孙梅之子，签订协议时 11 岁，2023 年去世）

郑华（代笔人，村会计）

宋平、王强、张军（村委会证明人，分别为当时的村长、书记、治保主任）

（二）事件经过

1997 年 6 月，赵亮看中了同村钱伟家位于通州区宋庄镇小杨各庄村西街的四号院落，院里有正房五间、厢房两间、棚子三间及门楼院墙。6 月 5 日，赵亮找到钱伟的妻子孙梅，表达了购买意愿，希望钱伟回家签订协议。

6 月 15 日，孙梅告知赵亮钱伟回不来，让 11 岁的儿子钱磊代签。当晚，在村会计郑华的代笔见证下，《房屋买卖协议》签订：钱伟将四号院落以 17000 元价格卖给赵亮，永远居住并有产权，房款当场以现金付清（经郑华清点后交给孙梅）。协议落款处，钱磊代父亲钱伟签名，孙梅未签字，事后村委会的宋平、王强、张军在证明人处签字并加盖村委会公章。

1997 年 9 月，孙梅将四号院落钥匙交给赵亮，赵亮全家搬入居住至今。期间，赵亮对房屋进行了多次改造：将正房灰瓦换成水泥瓦，2009 年拆除原厢房，新建五间正房、锅炉房、卫生间及石棉瓦车棚。

钱伟辩称：自己直到收到起诉状才知道卖房一事，四号院落是 1981 年自建的婚前财产，1985 年与孙梅结婚后一直居住到 1997 年。当年因与孙梅关系不好，自己在外居住，后来发现家被搬空，才从老丈人处得知房屋被卖。孙梅和未成年的钱磊无权处分自己的婚前财产，且协议签订时没有证明人在场，时间地点都对不上，故主张协议无效。

孙梅向法院表示：卖房时确实没告诉钱伟，收了 17000 元房款已花掉，本想让赵亮帮忙申请新宅基地，后来没成。协议是郑华代笔，让儿子钱磊代签是因为宅基地使用证在钱伟名下。

经查，赵亮是小杨各庄村农业户口，四号院落对应的集体土地建设用地使用证登记在钱伟名下。

（三）争议焦点

孙梅和未成年的钱磊代签的房屋买卖协议是否有效？

钱伟以 “婚前财产、无权处分为由” 主张协议无效能否成立？

赵亮长期居住并改造房屋的事实对协议效力有何影响？

二、案件分析

（一）表见代理的认定

根据《合同法》第四十九条，行为人没有代理权但相对人有理由相信其有代理权的，代理行为有效。本案中：

孙梅作为钱伟的妻子，与赵亮协商卖房事宜，接收房款并交付房屋，足以让赵亮相信她有权处理家庭共同财产；

虽然钱磊签订协议时年仅 11 岁，但其代签行为是受母亲孙梅指示，属于家庭内部的代理安排，赵亮对此并无过错；

协议事后经村委会盖章确认，进一步印证了交易的真实性，赵亮作为善意相对人，有充分理由相信协议的有效性。

（二）无权处分与合同效力的关系

钱伟主张房屋是婚前个人财产，孙梅无权处分。但根据法律规定，无权处分并不直接导致合同无效，只要协议是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，即应认定有效；

孙梅作为家庭成员，长期与钱伟共同生活，赵亮有理由相信其处分行为代表家庭意志，且房款已实际用于家庭支出，钱伟事后多年未提出异议，视为对卖房行为的默认。

（三）实际履行的重要性

赵亮自 1997 年入住四号院落，至今已二十多年，期间对房屋进行了重大改造，村委会及村民对此均知情；

钱伟自称当年就知道房屋被卖，却未通过法律途径主张权利，直至赵亮起诉确认效力才提出异议，其行为违背诚实信用原则；

长期居住、付款、房屋改造等实际履行行为，足以证明双方存在真实的房屋买卖关系，协议内容是当事人的真实意思表示。

三、裁判结果

法院判决：

确认原告赵亮与被告钱伟于 1997 年 6 月 15 日签订的《房屋买卖协议》有效。

四、案件启示

（一）农村房屋买卖的核心要点

买方需具备本村农业户口，这是农村房屋买卖有效的前提条件（本案赵亮符合该条件）；

尽量让房屋所有权人亲自签字，若由家庭成员代签，需保留授权证据或事后及时补正，避免日后纠纷。

（二）家庭代理的边界与认定

夫妻之间对家庭日常财产的处分通常视为有权代理，但涉及重大财产（如房屋）时，最好有书面授权；

相对人在交易时应尽到合理注意义务，如核实代理人与所有权人的关系、要求村委会见证等，降低风险。

（三）实际履行的证据价值

付款凭证、房屋交接记录、居住证明（如水电费单据）等要妥善保存，这些是证明交易真实性的关键；

对房屋进行改造时，保留相关审批手续或邻居证言，证明自己是合法占有使用。

（四）权利主张的时效性

房屋所有权人若对买卖行为有异议，应及时主张权利，长期沉默可能被视为默认；

购房者在签订协议后应尽快办理权属变更手续（如宅基地使用权人变更），避免时间过长导致证据灭失。

本案的特殊之处在于，法院不仅关注合同形式，更重视二十多年的实际履行和居住事实，体现了 “重实质、轻形式” 的裁判理念。对于农村房屋买卖纠纷，当事人应多从交易真实性、履行情况等角度收集证据，法律会保护善意履约方的合法权益。如果您遇到类似问题，不妨参考本案思路，积极准备证据维护自身权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）