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在农村房屋交易中，外村人买了本村房，又转卖给本村村民，这样的连环买卖是否有效？买方能否顺利拿到房屋产权？北京平谷区一起案例给出了答案，为同类纠纷提供了实用参考。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：周凯（购房者，某 1 村农业户口）

被告：吴波、赵丽（夫妻关系，房屋出卖人，吴波为某 2 村村民）

关联人物：

郑强（房屋原所有权人，某 1 村村民）

郑华、刘芳、郑伟（村委会监证人）

郑明（代笔人）

于亮、郑军（见证人）

孙莉（某 1 村村民，周凯前妻）

（二）事件经过

事情要从 2001 年说起。当年 4 月 5 日，某 1 村村民郑强与某 2 村村民吴波签订《购房协议》，将自家位于某 1 村的五号院落（两间房屋及附属设施）以 4000 元价格卖给吴波，协议经村委会监证并由中证人和代笔人见证，房款当场付清，房屋交付吴波、赵丽夫妇居住使用。

2024 年 7 月 16 日，吴波、赵丽夫妇与某 1 村村民周凯签订《农村宅基地房屋买卖合同》，约定将五号院落以 26 万元价格出售给周凯。合同明确：周凯是某 1 村农业户口，具备受让资格；房款分两期支付，首付 6 万元于签约当日支付，尾款 20 万元在房屋交付后 3 日内付清；吴波夫妇需在收到首付后 10 日内交房，并协助办理相关手续。合同由双方签字摁印，于亮、郑军作为见证人签字。

签约当天，周凯支付首付 6 万元；8 月 23 日，周凯支付尾款 20 万元，赵丽出具收条，吴波夫妇随后交付房屋。但当周凯要求二人配合办理过户及确权手续时，吴波夫妇却以 “房价太低” 为由拒绝，要求追加 5 万元房款，双方协商无果，周凯诉至法院。

经查，周凯 2003 年与某 1 村村民孙莉结婚后将户口迁入该村，现为某 1 村农业户口，2020 年离婚后在该村无其他住房。

（三）争议焦点

周凯与吴波、赵丽签订的《农村宅基地房屋买卖合同》是否有效？

非本村村民吴波购买五号院落后再转卖，是否影响周凯取得房屋所有权？

周凯能否主张五号院落归其所有？

二、案件分析

（一）合同效力的核心判断

根据《民法典》第一百四十三条，民事法律行为有效需满足：行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律及行政法规的强制性规定。本案中：

周凯是某 1 村集体经济组织成员，符合农村宅基地房屋买卖对买受人的主体要求，这是合同有效的关键前提；

合同是双方真实意思表示，吴波夫妇自愿出售房屋，周凯按约支付全部房款，交易过程清晰；

农村房屋买卖的核心限制是 “不得向本集体经济组织以外的成员转让”，而周凯具备本村村民资格，合同内容不违反法律强制性规定，故应认定有效。

（二）连环买卖的合法性分析

2001 年郑强将房屋卖给外村人吴波，虽不符合 “本村村民” 要求，但该交易发生在多年前，且吴波实际居住使用二十余年，村委会当时亦认可；

本案争议的是 2024 年的二次交易，周凯作为本村村民购买五号院落，最终实现了房屋在本集体经济组织内部的流转，未损害村集体利益；

法律禁止的是向集体经济组织以外的人转让，而允许本村村民之间的合法交易，故连环买卖的最终结果合法有效。

（三）房屋所有权的归属认定

根据《民法典》第二百三十四条，利害关系人可请求确认物权归属。本案中：

周凯已按合同约定支付全部房款，吴波夫妇也完成房屋交付，合同履行完毕；

农村房屋所有权随买卖合同的履行而转移，周凯实际占有房屋且为合法买受人，有权主张所有权；

吴波夫妇以 “房价低” 为由拒绝配合过户，违背诚实信用原则，其主张无法律依据。

三、裁判结果

法院判决：

确认原告周凯与被告吴波、赵丽于 2024 年 7 月 16 日签订的《农村宅基地房屋买卖合同》有效；

确认位于北京市平谷区某 1 村五号院落归原告周凯所有。

四、案件启示

（一）农村房屋买卖的 “资格关” 必须过

买受人必须是房屋所在村的集体经济组织成员（农业户口），这是合同有效的 “硬指标”，非本村村民购买农村房屋，合同可能被认定无效；

像周凯这样因婚姻迁入户口的情况，只要户口仍在本村且无其他住房，通常会被认定为具备购房资格。

（二）合同条款要 “落地”

签订合同时，需明确房屋位置、价款、付款方式、交房时间及过户协助义务，避免模糊表述；

最好有村委会或两名以上无利害关系人见证，合同由各方签字摁印，留存付款凭证（收条需注明 “购房款” 及房屋地址）。

（三）连环买卖的 “最终流向” 很重要

外村人购买农村房屋后再转卖的，若最终买受人是本村村民，交易通常会被认可，因为未突破集体经济组织的边界；

外村人持有农村房屋期间，若遇拆迁或房价上涨，易引发纠纷，建议及时将房屋转让给本村村民，降低法律风险。

（四）诚实信用是 “底线”

卖房后以 “价格低” 为由反悔，不符合法律规定和契约精神，法院一般不予支持；

买方支付房款后应尽快要求办理过户手续，避免时间过长导致证据灭失或对方变卦。

本案的典型意义在于，明确了农村房屋买卖中 “本村村民资格” 的核心地位，以及连环交易中最终流向的合法性判断。对于购房者来说，确保自身具备购房资格、签订规范合同、及时履行过户手续，是维护权益的关键；对于卖房者而言，信守承诺、配合履行合同义务，才能避免不必要的诉讼纠纷。如果您在农村房屋交易中遇到类似问题，不妨参考这些要点，依法保障自己的合法权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）