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在购房资格受限的情况下，不少人会选择 “借名买房”，但这种方式往往隐藏着产权纠纷的风险。北京一起案例中，借名人出资购房并居住多年，出名人却在能办理过户时索要额外费用，法院最终如何认定？这份判决为借名买房的效力认定提供了重要参考。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：张磊（实际购房人）

被告：陈峰（出名人，具备购房资格）

关联单位：乙公司（集资建房单位）

（二）事件经过

2007 年 3 月，张磊因急需住房但缺乏乙公司的集资建房资格，经朋友介绍找到该公司职工陈峰。双方达成口头协议：陈峰将其在乙公司的集资建房资格转让给张磊，张磊以陈峰名义购买房屋，支付 2 万元转让费，陈峰配合办理后续产权登记手续。

3 月 18 日，张磊向陈峰支付 2 万元转让费，陈峰出具收据。3 月 23 日，双方补签《房屋转让协议》，明确：

陈峰将新建住宅楼一套（具体房号待定）转让给张磊；

张磊支付 2 万元转让定金，承担全部房款、税费及集资保证金；

陈峰需及时配合办理购房相关手续，过户时不得附加额外条件；

任何一方违约需承担相应责任（如甲方违约双倍返还定金，乙方违约定金不退）。

同日，陈峰与乙公司签订《集资建房协议书》，认购位于某市某区六号房屋，总房款 186962 元。6 月 14 日，张磊以陈峰名义向乙公司支付全部房款，随后对房屋进行装修并入住，至今已居住 17 年，期间自行承担物业费、水电费等所有费用。

2013 年，乙公司发放房补 3 万元，陈峰要求张磊将该款项给他，遭拒。2015 年六号房屋房产证办至陈峰名下，张磊联系过户时，陈峰提出需额外支付 30 万元才配合，否则要求退房，双方协商无果，张磊诉至法院。

张磊请求：1. 确认《房屋转让协议》有效；2. 陈峰继续履行协议（后撤回该项请求）；3. 诉讼费由陈峰承担。

陈峰辩称：最初约定是张磊临时使用房屋，待其儿子排到购房资格后归还，2 万元是 “借用费”；《房屋转让协议》是在醉酒状态下签订的；房款实际由自己结清，现要求张磊支付 30 万元才配合过户。

（三）争议焦点

双方签订的《房屋转让协议》是否属于借名买房性质？

该协议是否合法有效？

陈峰以 “醉酒签订”“临时借用” 为由否认协议效力能否成立？

二、案件分析

（一）借名买房的性质认定

根据法律规定，借名买房是指实际购房人因资格限制，借用他人名义购房，实际出资并占有使用房屋，产权登记在出名人名下的行为。本案中：

张磊不具备乙公司集资建房资格，陈峰具备该资格，符合借名买房的前提；

《房屋转让协议》明确约定张磊承担全部房款、税费，陈峰仅提供资格并配合手续，符合借名买房的核心特征；

张磊实际支付房款、装修费及日常费用，且连续居住 17 年，陈峰未提出异议，进一步印证借名事实。

（二）协议效力的判断

依据《合同法》第八条，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中：

《房屋转让协议》是双方真实意思表示，陈峰作为完全民事行为能力人，主张 “醉酒签订” 但未提供证据，法院不予采信；

协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，乙公司的集资建房政策并未禁止资格转让，协议未损害国家、集体或第三人利益；

张磊已按约履行全部义务（支付转让费、房款、实际居住），陈峰以 “临时借用” 为由反悔，违背诚实信用原则，不符合法律规定。

（三）陈峰抗辩理由的不成立性

关于 “临时借用”：协议明确约定房屋所有权转让给张磊，且张磊长期占有使用，陈峰的主张与事实不符；

关于 “房款结清”：发票及双方陈述均证实房款由张磊支付，陈峰未能提供付款凭证，其主张无事实依据；

关于 “额外支付 30 万元”：协议明确约定过户时不得附加条件，陈峰的要求属于单方变更合同，不具有法律效力。

三、裁判结果

法院判决：

确认原告张磊与被告陈峰签订的《房屋转让协议》有效。

四、案件启示

（一）借名买房需签订书面协议，明确权利义务

协议应写明借名原因、实际出资方、产权归属、过户条件及违约责任，避免口头约定；

明确约定出名人不得附加额外条件，防止日后借机索要费用。

（二）保留完整出资及居住证据

实际购房人需留存付款凭证（如转账记录、发票、收据），并注明款项性质为 “购房款”；

保存装修合同、物业费、水电费缴费记录等，证明实际占有使用房屋的事实。

（三）警惕出名人违约风险

选择借名对象时优先考虑亲友，降低道德风险；

房屋具备过户条件时，应及时要求出名人配合办理，避免拖延导致政策变化或对方变卦；

若出名人拒绝过户，可依据有效协议起诉，要求其履行义务。

（四）了解房屋性质，避免资格限制

集资房、经济适用房等特殊性质房屋可能存在转让限制，签订协议前需核实相关政策；

借名买房需确保不违反限购政策及房屋所在地的交易规定，否则可能导致协议无效。

本案的关键在于，法院认可了借名买房协议的效力，强调实际出资和长期居住的事实对协议履行的证明力。对于借名人而言，规范的书面协议和完整的证据链是维护权益的核心；对于出名人来说，签订协议后应信守承诺，试图通过反悔获利的行为难以得到法律支持。如果您正考虑借名买房，不妨参考这些要点，提前防范风险。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）