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在商品房交易中，已抵押的房屋被出售后，抵押权人是否仍享有优先受偿权？购房者能否要求抵押权人协助办理解押及过户？北京一起案例给出明确答案：抵押权人出具同意销售声明后，全款购房者的权利优先于抵押权，抵押权人及开发商需协助办理解押和过户，为同类纠纷提供了重要参考。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：A 公司（购房者）

被告：B 公司（开发商）

第三人：C 公司（原抵押权人）、D 银行（债权及抵押权受让人）

（二）事件经过

2021 年 11 月 30 日，A 公司与 B 公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定以 351.4722 万元购买位于北京市大兴区四号房屋。合同载明该房屋已抵押给 C 公司，抵押期限为 2020 年 2 月 26 日至 2022 年 2 月 25 日。

A 公司于 2021 年 5 月至 2022 年 6 月支付全部房款，B 公司出具全款发票，并于 2022 年 7 月 6 日交付房屋，A 公司实际占有使用至今。因四号房屋抵押权未注销，B 公司迟迟未协助办理产权登记，A 公司遂起诉请求：1. 判令 C 公司、D 银行协助办理四号房屋抵押权注销登记；2. B 公司在解押后 10 日内协助办理产权登记；3. 诉讼费用由 B 公司承担。

C 公司辩称：其已将主债权及抵押权转让给 D 银行，不再是实际抵押权人，且不持有抵押他项权证，无法协助解押；类案执行中，法院可直接向登记中心发送协助执行通知书办理解押，无需其参与。D 银行表示服从法院判决。B 公司未作答辩。

另查：2020 年 2 月，D 银行委托 C 公司设立信托，向 E 公司发放贷款 5 亿元，B 公司以包括四号房屋在内的 161 套房产提供抵押担保，并办理了抵押登记。2020 年 4 月，C 公司出具《抵押权人同意抵押房屋销售的声明》，同意上述 161 套房产出售。2022 年 3 月，C 公司将债权及抵押权转让给 D 银行。2022 年 12 月，河北省石家庄市桥西区法院生效判决认定，D 银行对已出售的 160 套房产（含四号房屋）无优先受偿权，仅能就售房款优先受偿。

（三）争议焦点

C 公司、D 银行是否有义务协助办理四号房屋抵押权注销登记？

B 公司是否有义务在解押后协助办理产权登记？

抵押权人出具同意销售声明后，购房者权利与抵押权的优先级如何认定？

二、案件分析

（一）合同效力与购房者权利

A 公司与 B 公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。A 公司已支付全部房款并实际占有使用房屋，依法享有要求开发商协助办理产权登记的权利。

（二）抵押权的行使限制

根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的除外。抵押财产转让的，抵押权不受影响。但本案中：

C 公司已出具《抵押权人同意抵押房屋销售的声明》，明确同意包括四号房屋在内的 161 套房产出售，视为对抵押权行使的限制；

生效判决已认定 D 银行对四号房屋无优先受偿权，仅能就售房款优先受偿，故抵押权的行使范围已限于售房款，而非房屋本身；

A 公司作为全款购房者，其权利应优先于已受限的抵押权，抵押权人有义务协助办理解押。

（三）抵押权转让后的义务承担

C 公司虽将债权及抵押权转让给 D 银行，但未办理抵押权变更登记，仍为登记的抵押权人，根据物权公示原则，其有义务协助办理解押手续；

D 银行作为实际抵押权人，生效判决已明确其对四号房屋无优先受偿权，故其同样负有协助办理解押的义务；

C 公司以 “不持有他项权证、类案无需其参与” 为由抗辩，但协助办理解押是其作为登记抵押权人的法定义务，与是否持有权证及执行方式无关。

（四）开发商的协助义务

B 公司作为出卖人，协助购房者办理产权登记是其主要合同义务。现四号房屋已解除查封，抵押权注销条件已具备，B 公司应在解押后及时协助 A 公司办理产权登记。

三、裁判结果

法院判决：

于本判决生效后 10 日内，C 公司、D 银行协助 A 公司到房屋登记主管部门办理位于北京市大兴区四号房屋抵押权注销登记手续；

于本判决第一项履行完毕后 10 日内，B 公司协助 A 公司到房屋登记主管部门办理上述房屋产权登记手续。

四、案件启示

（一）购房者的风险防范

核实抵押状态：购买商品房前，应通过不动产登记部门查询房屋抵押情况，要求开发商提供抵押权人同意销售的书面文件；

留存付款凭证：支付房款时，应通过银行转账并注明用途，保留全款发票、入住证明等，证明已履行合同义务；

及时主张权利：发现开发商未按约定办理产权登记时，应及时起诉，避免因抵押权未注销导致权利受损。

（二）抵押权人的注意事项

明确同意销售的范围和条件：出具同意抵押房屋销售的声明时，应明确销售的房屋范围、房款监管方式等，避免因约定不明导致抵押权受损；

及时办理抵押权变更登记：转让债权及抵押权后，应及时办理变更登记，避免因登记信息与实际权利状态不符而承担额外义务。

（三）开发商的义务履行

规范销售流程：出售已抵押房屋时，应确保已取得抵押权人同意，并向购房者如实披露抵押情况；

积极协助过户：收到全款后，应及时与抵押权人沟通办理解押，按合同约定协助购房者办理产权登记，避免违约。

（四）权利优先级的认定规则

抵押权人出具同意销售声明后，购房者支付全款并实际占有房屋的，其权利优先于抵押权；

法院在处理此类纠纷时，会综合考虑合同履行情况、抵押权行使限制、购房者善意与否等因素，平衡各方利益。

本案明确了 “抵押权人同意销售的已抵押房屋，全款购房者权利优先于抵押权” 的裁判规则，为购房者在遇到房屋抵押阻碍过户时的维权提供了清晰指引，同时也对抵押权人及开发商的行为进行了规范。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）