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在农村房屋交易中，非本村村民购买房屋导致合同无效，购房者能否要求返还房款并赔偿损失？过错方如何认定？北京一起案例给出答案：合同无效后，过错方需返还财产并按过错比例赔偿损失，为同类纠纷提供了重要参考。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：赵刚（购房者，非本村村民）

被告：李娟、张强、张丽（母子关系，房屋原权利人）

（二）事件经过

2002 年 4 月 23 日，经中间人介绍，张丽代表母亲李娟、哥哥张强与赵刚签订《协议书》，将位于北京市房山区某镇某村的七号房屋（含正房四间、东房两间及宅基地）以 1.3 万元价格出售给赵刚。赵刚当日付清房款，另支付中介费 2000 元，张丽交付房屋。

2008 年 3 月，因赵刚拟翻建房屋，双方协商增加购房款，赵刚分别向张丽、张强支付 3 万元、1 万元，二人出具收条确认 “不再发生纠纷”。此后，赵刚对七号房屋进行翻建和装修。

2023 年 5 月，李娟以赵刚非本村村民、无购房资格为由起诉，请求确认《协议书》无效。同年 9 月，法院判决该协议无效。后赵刚起诉要求：1. 返还购房款 4 万元；2. 赔偿翻建装修等损失及信赖利益损失 101.2421 万元；3. 赔偿堵门损失 2.47 万元；4. 承担鉴定费 8000 元及诉讼费。

李娟等辩称：1. 合同签订主体为张丽，李娟、张强不应作为被告；2. 购房款与房屋重置价重合，不同意重复返还；3. 区位补偿款未实际发生，不应赔偿；4. 双方过错同等，赵刚应支付 2002 年至今的房屋占有使用费（每年 3 万元，合计 66 万元），应从赔偿款中扣除。

（三）争议焦点

合同无效后，哪些被告需承担责任？

购房款与房屋重置成新价能否同时主张？

损失赔偿范围及过错比例如何认定？

房屋占有使用费能否在本案中抵扣？

二、案件分析

（一）责任主体的认定

根据合同相对性原则：

《协议书》由张丽与赵刚签订，李娟、张强虽为家庭成员，但非合同当事人；

合同无效后的返还及赔偿责任，应由签约方张丽承担，故赵刚对李娟、张强的诉求不予支持。

（二）购房款与重置成新价的关系

法院认为：

房屋重置成新价（52.3171 万元）已包含房屋本身价值，与购房款（4 万元）性质重合；

赵刚已主张重置成新价，再要求返还购房款属于重复请求，故不予支持。

（三）损失赔偿的认定

宅基地区位补偿价：评估价 41.925 万元，因张丽作为本村村民明知赵刚非本村成员仍出售房屋，存在主要过错，法院按 70% 比例判决赔偿 29.3475 万元；

房屋重置成新价：赵刚翻建装修形成的价值 52.3171 万元，应由张丽全额赔偿；

堵门损失：张丽锁门导致赵刚无法使用房屋，酌情赔偿 1 万元；

评估费：赵刚为确定损失支付的 8000 元，由张丽承担。

（四）房屋占有使用费的处理

李娟等主张的占有使用费属于独立诉求，需另行起诉，本案中不予抵扣；

赵刚使用房屋多年已获得收益，与张丽的赔偿责任不直接关联。

三、裁判结果

法院判决：

张丽于本判决生效后十五日内支付赵刚宅基地区位补偿价 29.3475 万元、房屋重置成新价 52.3171 万元、堵门损失 1 万元，合计 82.6646 万元；

驳回赵刚的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）农村房屋交易的风险警示

主体资格是前提：非本村村民购买农村房屋，合同必然无效，切勿轻信 “私下交易有效” 的承诺；

签约需谨慎：明确合同当事人，家庭成员共同财产需全体权利人签字，避免事后主张无权处分；

避免大额投入：非本村村民购房后翻建、装修，合同无效时损失可能无法全额获赔。

（二）合同无效后的权利主张

损失范围：可主张房屋重置成新价（添附价值）、宅基地区位补偿价（按过错比例）、实际损失（如堵门导致的费用）；

证据留存：保留购房协议、付款凭证、翻建装修票据、评估报告等，证明款项支付及损失金额；

过错认定：出卖人作为本村村民，对 “禁止向非本村成员售房” 的规定更清楚，通常承担主要过错（60%-80%）。

（三）赔偿计算的参考标准

重置成新价：由专业机构评估，按房屋现状及成新率计算，翻建部分通常全额赔偿；

区位补偿价：结合当地拆迁政策评估，按过错比例分担，非本村村民一般无法获得全额；

实际损失：需提供直接证据（如租赁合同、物品损失清单），法院根据合理性酌情认定。

（四）诉讼策略的选择

反诉与另诉：被告主张占有使用费需在诉讼中提出反诉，否则需另行起诉；

评估申请：对房屋价值及损失有争议时，应及时申请评估，避免因证据不足影响赔偿金额；

责任划分：强调对方过错（如明知非本村成员仍出售），减轻自身责任比例。

本案明确了农村房屋买卖合同无效后的处理规则，既保护了购房者的合理投入，也强调了 “非本村村民禁购” 的法律底线，为类似纠纷提供了清晰的裁判思路。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）