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在房屋交易中，购买未取得建设审批手续的房屋，签订的使用权转让协议是否有效？开发商因拆迁无法履约，购房者能否要求全额退款？北京一起案例给出明确答案：违建房屋的交易协议无效，开发商需返还购房款，但利息主张可能不被支持，为类似纠纷提供了重要参考。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：孙浩（购房者）

被告：甲公司（房屋出租转让方）

（二）事件经过

2008 年 9 月 27 日，孙浩与甲公司签订《房屋使用权出租、转让协议》，约定孙浩以 318725 元受让位于北京市大兴区某镇的五号房屋（建筑面积 87.154㎡）使用权，期限 49 年（2008 年 1 月 1 日至 2057 年 12 月 31 日）。协议载明：房屋无产权证，仅有使用权；如遇拆迁，地上物补偿归孙浩所有。

当日，孙浩付清转让金 318725 元及物业费等 4446 元，甲公司交付房屋。2015 年 6 月，甲公司发布腾退公告，称因政府拆除通知，需办理退款，原则为 “扣除已租年限租金后退还剩余款项”，后又通知 7 月 1 日起断水断电，要求住户搬离。

2016 年 4 月，孙浩委托他人与甲公司腾退办公室协商，达成退还剩余租金 255370 元的协议，但孙浩到场时被告知 “没钱”。后甲公司提出仅退 10 万元，孙浩未同意。2017 年 1 月 13 日，五号房屋被拆除，甲公司未退款。孙浩多年通过信访、上访维权无果，遂起诉请求：1. 解除协议；2. 甲公司返还购房款 318725 元及利息（自 2008 年 9 月 27 日起按 LPR 计算）；3. 承担诉讼费、公告费。

甲公司未到庭应诉，在其他类似案件中认可案涉房屋无建设审批手续。

（三）争议焦点

《房屋使用权出租、转让协议》是否有效？

甲公司是否应返还购房款及支付利息？

孙浩主张解除协议的请求能否成立？

二、案件分析

（一）合同效力的认定

根据《合同法》第五十二条（现为《民法典》第一百五十三条），违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中：

甲公司转让的五号房屋未取得建设工程规划许可证等审批手续，属于违法建筑；

转让违法建筑的使用权，违反《城乡规划法》关于 “未取得规划许可不得建设” 的强制性规定；

协议虽名为 “使用权转让”，实则涉及违法建筑交易，应认定为无效合同。

（二）合同无效的法律后果

根据《合同法》第五十八条（现为《民法典》第一百五十七条），合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。本案中：

孙浩已支付 318725 元转让金，甲公司因无效合同取得的该款项应予返还；

孙浩实际使用房屋至 2017 年拆除，期间收益可视为对房屋使用的合理补偿，但甲公司未主张扣除，法院不主动处理；

关于利息，因孙浩明知房屋无产权证仍购买，自身存在过错，法院综合过错程度，未支持利息请求。

（三）解除协议请求的处理

法院认为，解除合同的前提是合同有效，本案协议已被认定无效，故 “解除协议” 的请求缺乏基础，不予支持，但不影响返还财产的主张。

三、裁判结果

法院判决：

甲公司于本判决生效之日起十日内返还孙浩购房款 318725 元；

驳回孙浩的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）购房者的风险防范

核实房屋合法性：购买前需要求开发商提供建设工程规划许可证、产权证等，避免购买违建房屋；

警惕 “使用权转让”：无产权证的房屋交易风险极高，所谓 “40 年 / 50 年使用权” 可能因违建被拆除，无法保障权益；

留存交易凭证：付款凭证、协议、交房证明等需妥善保存，作为维权依据。

（二）开发商的法律风险

违建交易的后果：转让违建房屋可能导致合同无效，需返还房款，若房屋被拆除还可能面临行政处罚；

诚信履约义务：即使房屋面临拆迁，也应按公告承诺及时退款，拖延履行可能加重责任（如加倍支付迟延履行期间的债务利息）。

（三）合同无效后的维权要点

主张返还财产：合同无效后，购房者可直接要求返还已付款项，不受原协议中 “拆迁互不担责” 等条款约束；

过错责任划分：自身明知违建仍购买的，可能无法主张利息或赔偿，需对自身过错承担相应责任；

及时起诉：发现房屋可能被拆除或开发商拒绝退款时，应尽早起诉，避免超过诉讼时效（一般为 3 年，自知道或应当知道权利受损之日起算）。

（四）违建房屋的特殊性

违建房屋不受法律保护，面临随时被拆除的风险，且无法办理过户、抵押等手续；

拆迁时，违建房屋的 “购房者” 通常无法获得合法补偿，相关损失需自行承担或向开发商追偿。

本案凸显了 “购买违建房屋的法律风险”，提醒购房者切勿轻信 “低价使用权房”，务必核实房屋合法性；同时明确开发商转让违建房屋的退款责任，即使合同无效，也需返还已收款项，为购房者维权提供了明确指引。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）