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在农村宅基地交易中，买卖双方私下签订的契约是否有效？已实际履行又退回的交易能否再主张合同有效？北京一起案例给出明确答案：农村房屋及宅基地买卖需经村集体批准，且已解除的合同不再具备确认效力的基础，为同类纠纷提供了重要参考。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：周建民（购房者）

被告：郑德军（宅基地原使用权人）

（二）事件经过

1999 年 4 月 12 日，周建民与郑德军签订《房地产买卖契约》，约定郑德军将位于北京市的四号宅基地（当时无房屋）以 2000 元价格出售给周建民，双方约定 “签字日一次性付清房款，宅基地及地上建筑物使用权一并转移”，契约由双方签字但未经过村委会确认。

合同签订后，周建民支付 2000 元，郑德军交付四号宅基地。2006 年 10 月 28 日，因周建民与邻居发生纠纷，双方达成口头协议解除买卖关系，郑德军退还 2000 元，周建民出具《证明》载明 “退回旧房基地归还原主，收到退款” 并签名确认。

2015 年，周建民曾起诉要求确认契约有效，后撤回起诉。2023 年，郑德军向村委会申请在四号宅基地建房，经公示获得批准，村委会确认郑德军为合法使用权人。周建民再次起诉，请求：1. 确认 1999 年 4 月 12 日签订的《房地产买卖契约》有效；2. 诉讼费由郑德军承担。

郑德军辩称：认可买卖事实及契约真实性，但交易标的为宅基地且已退回，2006 年双方已解除合同，故不同意原告诉请。

（三）争议焦点

1999 年签订的《房地产买卖契约》是否有效？

2006 年的退款行为是否导致合同解除？

村集体未批准对合同效力有无影响？

二、案件分析

（一）合同效力的法定要件

根据《民法典》第一百五十三条及农村宅基地管理相关规定，农村房屋及宅基地买卖需满足：

受让人为本集体经济组织成员；

经村集体经济组织批准同意；

不违反 “一户一宅” 原则。

本案中：

双方签订的契约未经过村委会批准，欠缺法定生效要件；

交易标的包含宅基地使用权，而宅基地具有福利性，非本村成员不得受让（案件未明确周建民是否为本村村民，但村集体未确认交易即构成程序瑕疵）；

契约内容虽系双方真实意思表示，但因违反管理性强制性规定，效力存在瑕疵。

（二）合同解除的认定

根据《民法典》第五百六十二条，当事人协商一致可以解除合同。本案中：

2006 年 10 月 28 日，周建民出具《证明》确认 “退回宅基地、收到退款”，且在 2015 年诉讼中承认签名真实性，构成 “双方协商解除合同” 的合意；

合同解除后，权利义务关系终止，宅基地实际返还给郑德军，郑德军重新取得占有和控制；

2023 年郑德军获得村委会批准建房，进一步证明村集体认可其使用权，合同解除状态已实际履行多年。

（三）确认合同效力的事实基础

法院认为，合同效力的确认需以合同仍在履行或存在继续履行可能为前提：

涉案宅基地已返还，价款已退还，合同权利义务已终止，无确认效力的实际意义；

村委会明确郑德军为合法使用权人，且其建房申请已获批准，此时确认原合同有效将与现有权利状态冲突；

周建民在 2015 年撤回起诉后，至 2023 年期间未提出异议，已超过合理维权期限。

三、裁判结果

法院判决：

驳回原告周建民的诉讼请求。

四、案件启示

（一）农村宅基地交易的风险提示

严格遵守程序：买卖需经村委会书面批准，非本村成员不得受让，避免因主体不适格导致合同无效；

完善书面手续：签订契约后应及时办理宅基地使用权变更登记，留存村委会会议记录、公示材料等审批证据；

警惕口头约定：解除交易时需签订书面解除协议，明确权利义务终止的内容，避免后续纠纷。

（二）合同解除后的权利义务

合同解除后应及时返还标的物、退还价款，避免长期占有引发权属争议；

原权利人重新取得使用权后，需向村集体申请确权，通过审批建房等行为固化权利状态。

（三）诉讼维权的注意事项

主张合同有效需提供村集体批准证明、主体资格证明等关键证据；

对已实际履行的解除协议，除非有证据证明存在欺诈、胁迫，否则难以推翻；

重复起诉可能因 “一事不再理” 原则被驳回，应在法定期限内一次性主张权利。

本案凸显了农村宅基地交易的特殊性，即 “物权变动以村集体批准为前提”，即使双方意思表示一致，欠缺法定程序仍可能导致合同无效。同时提醒当事人，交易解除后应及时厘清权利义务，避免多年后再主张已无实际意义的合同效力。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）