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在商品房交易中，购房者因政策变化导致购房资质不符，开发商能否以此为由拒绝协助办理产权证？北京一起案例给出明确答案：只要合同合法有效且房屋已具备办证条件，即使购房者当前资质存疑，开发商仍需履行协助义务，这为类似纠纷提供了清晰指引。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：周明（购房者）

被告：甲公司（房屋开发及租赁企业，曾用名乙房地产开发有限公司）

（二）事件经过

2012 年 7 月 2 日，周明与甲公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买甲公司开发的一号房屋（位于北京市海淀区彰化路，用途为商业，价款 355.86 万元）。合同第十条特别约定：“现因抵押状态，无法过户网签，待可进行网签时，更换此合同，以网签合同为准。”

合同签订后，周明于 2012 年 7 月 5 日付清全部房款 355.86 万元，甲公司于 2016 年 4 月 29 日开具房款发票，并交付房屋。但因一号房屋所在楼栋于 2013 年 8 月被甲公司抵押给某银行（债务履行期至 2021 年 7 月），网签及过户手续未能办理。

2021 年 7 月，抵押解除后，甲公司联系周明办理产权证，却以周明不具备北京市商品房购房资质（非京籍，未满足 5 年社保或个税要求）为由拒绝协助。周明认为合同签订时符合商业房购买条件，且抵押已解除，甲公司应履行义务，故起诉请求：1. 甲公司协助办理一号房屋所有权证；2. 诉讼费由甲公司承担。

甲公司辩称：认可未办证事实，同意按判决配合，但认为未办证系周明当前无购房资质所致，自身无过错，诉讼费应由周明承担，且周明需补缴公共维修基金。

（三）争议焦点

甲公司是否有义务协助周明办理一号房屋产权证？

周明当前购房资质不符能否成为甲公司拒办的理由？

诉讼费应由哪方承担？

二、案件分析

（一）合同效力与办证义务的法定性

根据《民法典》第五百零九条，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中：

双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》系真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效；

周明已履行主要义务（付清全款），甲公司交付房屋后，协助办理产权证是法定附随义务，合同中 “抵押解除后网签过户” 的约定进一步明确了该义务；

抵押已于 2021 年 7 月解除，合同约定的办证障碍消除，甲公司应按约履行。

（二）购房资质的时间节点认定

法院认为，购房资质应结合合同签订时的政策判断：

2012 年合同签订时，一号房屋为商业用途，周明的购房行为符合当时政策；

2017 年出台的 “非京籍需 5 年社保 / 个税” 政策针对商品房住宅，且不溯及既往，不适用于本案商业用房交易；

甲公司以 “当前资质不符” 抗辩混淆了政策适用范围和时间节点，不能成立。

（三）诉讼费的承担原则

根据《民事诉讼法》相关规定，诉讼费由败诉方承担。本案中：

甲公司未及时履行办证义务是引发诉讼的直接原因，即使其同意配合，仍需承担败诉责任；

法院认定甲公司抗辩理由不成立，故诉讼费应由其承担。

三、裁判结果

法院判决：

甲公司于本判决生效后十日内协助周明办理北京市海淀区彰化路一号房屋的不动产权证书。

四、案件启示

（一）购房者的风险防范

明确合同条款：签约时需注明办证条件、期限及抵押解除后的处理方式，避免模糊表述；

关注资质时效：商业用房与住宅的购房政策不同，需提前核实自身资质及政策稳定性，对可能的政策变化预留协商空间；

及时主张权利：抵押解除后应主动催告开发商办证，留存催告记录，避免因拖延导致证据灭失。

（二）开发商的履约要点

主动消除障碍：抵押解除后应及时通知购房者并协助办证，不得借故拖延；

区分政策适用：清晰界定房屋性质（商业 / 住宅），准确适用对应购房政策，不得混淆或扩大解释；

诚信履行约定：不得以 “当前资质不符” 对抗合同签订时的合法约定，政策变化不能成为违约借口。

（三）商业用房交易的特殊注意

商业用房与住宅的购房资质、税费政策存在差异，签约时需特别注明房屋性质及适用政策；

涉及抵押的，需明确抵押解除时限及网签过户的衔接流程，避免长期无法办证。

（四）公共维修基金的处理

补缴公共维修基金是办理产权证的前置条件之一，购房者应按规定及时缴纳，避免因此阻碍办证；

开发商可协助代收，但不得以此为由拒绝履行主要办证义务。

本案明确了 “合同签订时的合法状态优先于后续政策变化” 的裁判思路，既维护了合同的严肃性，也提醒交易双方重视政策与合同的衔接，为商业用房交易中的办证纠纷提供了务实指引。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）