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在商品房交易中，首付款的退还常因合同主体争议引发纠纷。当开发商以 “代收款项” 为由拒绝退款时，法院如何认定实际合同关系？一起案例中，法院明确收款方开具收据并参与退房协商的，应承担退款责任，为购房者维权提供了关键依据。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：林达（购房者）

被告：甲公司（收款方）

关联方：乙公司（甲公司集团下属企业，涉案项目实际开发方）

（二）事件经过

2019 年 5 月，林达购买 “XX 大院” 项目四号房屋（XX 幢 X 单元 XXXX 号），分三次向甲公司支付首付款 141 万元：5 月 19 日支付 50 万元、5 月 30 日支付 52 万元、5 月 31 日支付 39 万元，甲公司出具了对应金额的收据。

因资金筹措困难，林达于 2019 年 11 月 19 日与甲公司协商退房，甲公司工作人员通过微信发送《XX 大院退房审批单》，载明应退还 141 万元，并有客户经理、销售经理等多人签字确认。但甲公司迟迟未退款，林达遂起诉请求：1. 甲公司返还首付款 141 万元；2. 承担诉讼费。

甲公司辩称：其仅是代集团下属乙公司收款，涉案项目由乙公司开发，与林达建立买卖合同关系的是乙公司，故甲公司主体不适格，应驳回起诉。

（三）争议焦点

甲公司是否为涉案房屋买卖合同的当事人？

甲公司以 “代收款项” 为由拒绝退款是否成立？

《XX 大院退房审批单》能否作为退款依据？

二、案件分析

（一）合同主体的认定

根据《民法典》第四百六十五条，合同对当事人具有法律约束力。本案中：

林达的首付款 141 万元直接支付至甲公司账户，且由甲公司开具收据，形成 “付款 - 收款 - 开票” 的完整证据链；

甲公司虽主张代乙公司收款，但未提供与乙公司的代收协议或款项转交记录，无法证明 “代收” 事实；

法院认定：甲公司作为收款方，且无相反证据证明代收关系，应视为与林达存在实际合同关系，具备被告主体资格。

（二）退房审批单的效力

《XX 大院退房审批单》作为关键证据，其效力需结合形成过程判断：

审批单由甲公司工作人员发送给林达，且包含具体退款金额及内部审批流程，表明甲公司认可退房及退款义务；

甲公司以 “审批单由乙公司人员签署” 抗辩，但未举证证明林达明知实际开发方为乙公司，且林达作为购房者，难以核实企业内部人员归属；

法院认定：审批单足以证明双方就退款达成合意，甲公司应按约定履行义务。

（三）举证责任的分配

根据《民事诉讼法》第六十七条，当事人对主张的事实需提供证据。本案中：

林达已提交转账记录、收据、退房审批单，充分证明付款及协商退房的事实；

甲公司主张 “代收款项”，但未提供任何证据（如代收协议、乙公司授权文件等），应承担举证不能的后果；

法院对甲公司的抗辩不予采信，认定其应承担退款责任。

三、裁判结果

法院判决：

甲公司于本判决生效之日起七日内退还林达购房首付款 141 万元。

四、案件启示

（一）付款对象与证据留存

购房时应直接向合同相对方支付款项，避免向第三方转账；如必须通过第三方付款，需在合同中明确 “代收” 关系并留存书面协议；

务必保存收款方开具的收据（注明 “购房款”）、转账记录（备注房屋信息），作为认定合同主体的关键证据。

（二）退房协商的书面确认

协商退房时，需签订书面协议，明确退款金额、期限及责任方，避免仅通过口头或微信沟通；

要求收款方加盖公章或由授权代表签字，确保退房协议对其具有约束力。

（三）“代收款项” 的抗辩风险

开发商以 “集团内部代收” 为由拒绝退款时，需提供代收授权、款项转交凭证等证据，否则法院不予支持；

购房者无需对企业内部管理问题（如集团内部分工）承担举证责任，只需证明款项支付给被告即可。

（四）主体不适格抗辩的应对

被告以 “主体不适格” 抗辩时，购房者可通过付款记录、收款凭证、沟通记录等证明与被告存在直接合同关系；

如涉案项目确由第三方开发，可将收款方与开发方列为共同被告，避免主体争议导致维权受阻。

（五）集团公司责任的边界

集团下属企业之间的代收行为需有明确授权，否则收款方可能被认定为合同当事人；

购房者在交易时，应核实项目开发主体与收款主体是否一致，不一致时需要求开发方出具付款指令，明确责任归属。

本案凸显了 “收款即担责” 的基本裁判原则，提醒购房者重视付款对象与书面凭证，同时警示开发商：不得以内部管理为由逃避退款义务，收款行为本身即构成承担责任的重要依据。