房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。 

在商品房交易中，合同解除后的款项返还往往是纠纷焦点，尤其是各类已支付费用的退还范围需严格依据合同性质和实际收款主体确定。北京一起案例中，法院明确了开发商应返还的款项包括购房款、车位款及自行收取的税费，但对第三方收取的费用不予支持，为合同解除后的清算提供了清晰指引。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：孙浩（购房者）

被告：A 公司（房地产开发商）

关联方：B 银行（贷款银行）、第三方物业公司及代办公司

（二）事件经过

2013 年 12 月 21 日，孙浩与 A 公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，购买 A 公司开发的三号房屋（套内面积 352.86 平方米），原约定总价款 14421491 元，后通过《补充协议》调整为 11565953 元，付款方式为分期付款（首付 + 余款）。2018 年 7 月 2 日，双方签订《面积差异及房款结算协议》，将总价款最终确定为 11588570 元。

2015 年，孙浩通过 B 银行办理按揭贷款 799 万元，付清全部购房款，并另行与 A 公司签订两份《北京市商品房现房买卖合同》，以 10 万元价格购买两个车位（每车位 5 万元），上述房屋及车位均完成网签。

因 A 公司无法办理过户手续，双方产生纠纷。2020 年，B 银行因孙浩逾期还款起诉，法院判决孙浩偿还欠款 731 万余元，A 公司承担连带保证责任。同年，经法院调解，双方达成调解书：解除购房合同及车位合同，A 公司代孙浩向 B 银行偿还贷款，其他争议另行解决。

2021 年，孙浩起诉请求：1. 返还购房款 4021898.71 元（已扣减 A 公司代还的贷款）；2. 返还车位款 10 万元；3. 返还契税 176812.4 元、公共维修基金 42028 元、产权代办费 4400 元等共计 270474.27 元；4. 诉讼费由 A 公司承担。

A 公司辩称：同意返还车位款，但购房款需扣除代还贷款及执行费 64331 元；契税等部分费用由第三方收取，与己无关，不同意返还。

（三）争议焦点

A 公司应返还的购房款金额如何确定？

契税、公共维修基金等费用是否应当返还？

第三方收取的产权代办费、物业费等能否要求 A 公司返还？

二、案件分析

（一）购房款的返还范围

根据《民法典》第五百六十六条，合同解除后，已经履行的部分应恢复原状。本案中：

孙浩已付清三号房屋总价款 11588570 元及车位款 10 万元，合同解除后，A 公司应返还上述款项；

A 公司代孙浩向 B 银行偿还贷款 7566671.29 元，该部分款项应从总房款中扣除，故剩余应返还购房款为 11588570 元 - 7566671.29 元 = 4021898.71 元，与孙浩主张一致；

A 公司主张扣除执行费 64331 元，因该费用与本案不属于同一法律关系（涉及担保责任追偿），法院不予处理，双方可另行解决。

（二）税费及相关费用的返还认定

款项返还需以 “开发商实际收取” 为前提：

契税 176812.4 元（含房屋及车位）、公共维修基金 42028 元由 A 公司收取，合同解除后，A 公司失去持有该款项的合法依据，应全额返还；

产权代办费 4400 元、印花税 50 元等由第三方公司收取，孙浩未举证证明 A 公司实际占有该款项，故无权要求 A 公司返还；

物业费 35203.87 元、车位管理费 10800 元由物业公司收取，属于孙浩实际使用房屋产生的费用，与 A 公司无关，不应由其承担。

（三）调解协议的效力影响

双方在调解协议中明确 “其他争议另行解决”，意味着：

调解仅解决合同解除及贷款偿还问题，未涉及其他款项返还，孙浩有权单独起诉主张；

调解协议中 “购房款优先偿还贷款” 的约定，不影响孙浩就剩余房款及其他费用主张返还。

三、裁判结果

法院判决：

A 公司于本判决生效之日起十五日内返还孙浩购房款 4021898.71 元；

A 公司于本判决生效之日起十五日内返还孙浩车位款 100000 元；

A 公司于本判决生效之日起十五日内返还孙浩契税 176812.4 元、公共维修基金 42028 元；

驳回孙浩的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）合同解除后的款项清算要点

已支付的购房款、车位款属于合同主要款项，合同解除后应全额返还（扣除已代付的贷款等合理费用）；

双方应在解除协议中明确款项返还的范围、顺序及期限，避免后续争议。

（二）税费返还的判断标准

开发商直接收取的契税、公共维修基金等，因合同解除失去代收基础，必须返还；

购房者可要求开发商提供税费代缴凭证，如未实际代缴，可主张全额返还并追究违约责任。

（三）第三方费用的维权路径

产权代办费、物业费等由第三方收取的费用，需向实际收款方主张返还，开发商仅在 “代收且未转交” 的情况下承担责任；

支付费用时应索要抬头为收款方的票据，明确责任主体，避免与开发商混淆。

（四）贷款相关费用的处理

按揭贷款购房的，合同解除后，开发商代还的贷款可从房款中抵扣，但需提供银行还款凭证；

因逾期还款产生的执行费、罚息等，需根据过错认定责任方，与房款返还分属不同法律关系，应另行处理。

（五）证据留存的关键细节

购房者需保存付款凭证（区分开发商与第三方收款）、合同及补充协议、调解文书等，证明款项金额及收款主体；

开发商应留存代还贷款的银行记录、费用代收转付凭证，以抗辩不合理的返还请求。

本案明确了合同解除后 “谁收款、谁返还” 的基本原则，既保护了购房者的合法退款权益，也防止了开发商承担额外责任，为商品房交易中的风险防范和纠纷解决提供了务实指引。