房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。 房地产历史遗留项目中，法院明确开发商需履行协助办证义务

在房地产历史遗留项目中，开发商长期未为购房者办理产权登记的情况较为常见。北京一起批量业主维权案例中，法院明确即使项目存在历史问题，只要房屋无查封且合同有效，开发商就必须履行协助办证义务，为同类批量维权案件提供了重要参考。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：陈某军、李某梅、张某强、王某丽、赵某国、孙某燕、周某勇、吴某敏、郑某峰、钱某芳、冯某军、杨某丽、梁某红、欧阳某明、秦某刚、苏某丽、苏某鹏、薛某磊（共 18 名购房者）

被告：甲公司（房地产开发商）

（二）事件经过

2006 年至 2009 年期间，陈某军等 18 人与甲公司签订《福安里居住小区职工住宅楼销售合同》，购买甲公司开发的福安里小区一号至十八号房屋（均位于 1 号楼），合同约定：房屋性质为按房改政策的成本价房，甲公司在房屋售罄后为购房者办理所有权证。

合同签订后，18 名原告按约支付房款及相关费用，甲公司交付房屋并办理入住手续，原告们签订《前期物业管理服务协议》，合法占有房屋至今。后部分业主与甲公司签订《承诺书》，约定按商品房标准办理产权证，原告们按要求补缴费用，甲公司承诺限期办理网签、开具发票及产权登记，但始终未履行。

因甲公司原因，案涉房屋所在土地曾被查封。2022 年，18 名原告向北京市第三中级人民法院提起执行异议，法院裁定中止对案涉房屋对应土地使用权的执行。诉讼中查明，案涉房屋及土地现已无查封记录。

原告起诉请求：1. 甲公司协助办理一号至十八号房屋的不动产权变更登记；2. 诉讼费由甲公司承担。甲公司辩称：房屋不符合办证条件，历史遗留项目无特殊处理政策，土地曾被查封，应驳回起诉。

（三）争议焦点

甲公司是否有义务协助 18 名原告办理产权登记？

案涉房屋是否具备办证条件？

土地曾被查封是否影响当前办证义务的履行？

二、案件分析

（一）合同效力与办证义务

根据《合同法》第八条（现为《民法典》第五百零九条），依法成立的合同对当事人具有约束力。本案中：

18 名原告与甲公司签订的销售合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效；

合同明确约定 “房屋售罄后办理所有权证”，甲公司未按约履行，构成违约；

补充《承诺书》进一步明确按商品房办证，原告已补缴费用，甲公司的承诺构成合同义务的延伸，应全面履行。

（二）办证条件的审查

法院查明案涉房屋具备办证条件，理由如下：

房屋已交付多年，原告实际占有使用，无产权争议；

土地查封已通过执行异议程序解除，当前无查封记录，权利障碍消除；

不动产权登记中心回函确认 “本案所涉房屋及对应土地使用权无查封”，行政层面无办证阻碍。

（三）被告抗辩理由的不成立

甲公司的抗辩缺乏事实和法律依据：

“不符合办证条件” 无证据支持，房屋已实际交付，土地查封已解除，具备初始登记基础；

“历史遗留项目无政策” 不能免除合同义务，政策调整不影响开发商的约定义务；

土地曾被查封系甲公司自身原因导致，且已通过法律程序解决，不能成为当前拒办证的理由。

三、裁判结果

法院判决：

甲公司于本判决生效之日起 7 日内，分别协助陈某军、李某梅等 18 名原告办理福安里小区一号至十八号房屋的产权登记手续（具体房屋对应如下）：

协助陈某军办理一号房屋（福安里小区 1 号楼 X 单元 XXXX 号）；

协助李某梅办理二号房屋（福安里小区 1 号楼 X 单元 XXXX 号）；

协助张某强办理三号房屋（福安里小区 1 号楼 X 单元 XXXX 号）；

（其余 15 套房屋按原告顺序对应四号至十八号房屋，裁判内容略）

四、案件启示

（一）购房者的维权要点

证据留存：妥善保存购房合同、付款凭证、入住证明、补充协议等，证明合同关系及履约情况；

及时维权：发现开发商逾期办证后，应通过书面催告、诉讼等方式主张权利，避免超过诉讼时效；

集体行动：批量业主可联合维权，通过执行异议等程序消除产权障碍（如本案中的土地查封），提高维权效率。

（二）开发商的履约提示

主动履行义务：对历史遗留项目，应积极协调政府部门解决办证障碍，而非以 “历史问题” 推诿；

诚信履约：签订补充协议后，需按承诺办理网签、补缴手续等，避免扩大违约成本；

风险预判：项目开发中应确保土地无权利瑕疵，避免因自身债务导致房屋被查封，影响购房者权益。

（三）历史遗留项目的办证路径

行政协调：购房者可联合向住建、不动产登记部门反映，推动历史遗留项目专项处理；

法律救济：通过执行异议排除土地或房屋查封，消除办证的权利障碍；

合同依据：无论项目性质（房改房、商品房），均以合同约定为基础主张权利，补充协议可作为办证依据的重要补充。

（四）批量诉讼的注意事项

诉讼主体：明确各原告对应的房屋信息，避免混淆；

证据统一：共性证据（如合同模板、开发商违约事实）可共同提交，个性证据（如个人付款凭证）单独列明；

执行衔接：判决生效后，可申请法院强制执行，确保开发商配合提交办证所需资料。

本案凸显了 “合同严守” 原则在历史遗留房地产项目中的适用，明确开发商不得以任何理由逃避办证义务。对于购房者而言，及时固定证据、联合维权是推动问题解决的关键；对于开发商而言，主动化解历史遗留问题、履行合同义务才是降低法律风险的根本。