房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。 

安置房交易中，继承人对原合同权利义务的继受问题常引发争议。北京一起案例中，法院明确继承人在合同附件签字确认继受权利义务的，合同合法有效，除非有证据证明存在恶意串通等无效情形，否则应尊重当事人的意思自治，为同类交易提供了裁判指引。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：周凯（购房者）

被告：赵强（出卖人之子，继承人）

关联人：赵建国（出卖人，赵强之父，已故）

（二）事件经过

2019 年 10 月 8 日，周凯与赵建国签订《安置房买卖合同》，约定赵建国将七号房屋以 130 万元价格出售给周凯，需于 2019 年 12 月 31 日前交付房屋及相关手续（包括《定向安置房协议书》、选房单、准住证等）。同日，赵强在合同附件 2 签字确认：“如赵建国在合同履行期间死亡，本人继受该合同所有权利与义务”。

合同签订后，周凯通过案外人陆某转账 5 万元、母亲张某转账 35 万元、案外人李芳现金支付 30 万元、本人转账 30 万元，共计向赵建国及赵强支付购房款 100 万元，并提交转账记录、取现记录、收条等佐证。赵建国未按约交付房屋相关手续，2021 年 3 月 20 日赵建国去世后，周凯多次要求赵强履行义务遭拒。

周凯起诉请求：确认《安置房买卖合同》有效；判令赵强支付违约金 13 万元。赵强辩称：合同系周凯、其母亲与赵建国恶意串通损害自身利益，应属无效；因赵建国去世导致房屋无法登记至其名下，属履行障碍，不构成违约，故不同意支付违约金。

（三）争议焦点

《安置房买卖合同》是否因恶意串通而无效？

赵强在合同附件签字确认继受权利义务，是否对其具有约束力？

周凯主张的违约金是否应支持？

二、案件分析

（一）合同效力的认定

根据《合同法》第五十二条，恶意串通损害第三人利益的合同无效，但主张者需承担举证责任。本案中：

赵强主张 “恶意串通”，但未提交任何证据证明周凯与赵建国存在串通行为，亦无法证明合同内容损害其合法权益；

《安置房买卖合同》系周凯与赵建国自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且赵强作为继承人签字确认继受权利义务，进一步佐证了合同的真实性；

法院认定现有证据无法证明合同存在无效情形，故确认《安置房买卖合同》合法有效。

（二）继承人的继受义务

赵强在合同附件 2 的签字行为具有法律约束力：

该签字构成明确的意思表示，即同意在赵建国去世后承接合同权利义务，属于《合同法》规定的债务承担情形；

赵建国去世后，赵强作为继承人，应按约定继续履行交付房屋手续等义务，不得以 “履行障碍” 为由抗辩，除非存在法定免责事由；

本案中房屋未办理登记变更手续，并非不可克服的障碍，赵强应积极配合办理相关手续，而非拒绝履行。

（三）违约金主张的审查

周凯主张 13 万元违约金未获支持，原因在于：

合同中未明确约定逾期交付手续的违约金计算标准或具体数额，原告主张的 13 万元缺乏合同依据；

违约金的主张需以合同约定为前提，在无明确约定的情况下，法院难以支持具体数额的违约金请求；

若原告因被告违约遭受实际损失，可另行举证主张赔偿，但本案中未体现相关损失证据。

三、裁判结果

法院判决：

确认原告周凯与赵建国于 2019 年 10 月 8 日签订的《安置房买卖合同》有效；

驳回原告周凯的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）安置房交易需明确合同细节

签订安置房买卖合同时，应详细约定房屋交付时间、相关手续（如安置协议、选房单）的交付节点、违约责任（包括违约金计算标准）等内容，避免因约定不明导致权益受损。本案中周凯因未约定违约金条款，未能获得赔偿。

（二）继承人签字的法律意义

若出卖人年龄较大或存在健康风险，建议其继承人在合同中签字确认继受权利义务，明确继承人的履约责任，减少出卖人去世后的履行纠纷。本案中赵强的签字有效锁定了其后续义务，为合同效力提供了保障。

（三）恶意串通的举证责任

主张合同因 “恶意串通” 无效的一方，需提供具体证据（如沟通记录、利益输送凭证等），仅口头抗辩难以得到法院支持。交易双方应留存交易过程中的所有书面材料，以备潜在纠纷举证之需。

（四）付款凭证的留存要点

购房者应通过银行转账等可追溯方式支付房款，并要求出卖人出具收条，注明款项性质（如 “购房款”“定金”）。本案中周凯虽有部分现金支付，但结合取现记录和收条，法院认可了付款事实，提示现金交易需补强证据链。

（五）安置房交易的特殊风险

安置房可能存在产权限制（如限制转让期限），交易前需核实房屋是否具备转让条件，避免因产权瑕疵导致合同无法履行。建议在合同中约定 “如因产权问题导致合同无法履行，出卖人需双倍返还已付款” 等条款，降低交易风险。

本案凸显了安置房交易中 “书面约定” 和 “证据留存” 的重要性，同时明确了继承人继受合同义务的法律规则，为购房者和出卖人提供了清晰的行为指引。