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借名买房是房地产交易中常见的现象，因未及时办理过户导致的纠纷屡见不鲜。北京一起案例中，法院明确借名买房关系成立后，出名人有义务协助实际权利人办理过户手续，即便出名人主张存在损失，也不能以此拒绝履行义务，为同类纠纷提供了裁判规范。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：陈杰（实际购房人）
被告：林斌（出名人）
关联公司：丁公司（房地产开发商）
（二）事件经过
1994 年，林斌与丁公司约定购买其开发的位于北京市平谷区的五号房屋，并于 1994 年 10 月至 1995 年 8 月期间预先支付购房款 3 万元。1997 年 1 月，在五号房屋交付前，陈杰因住房紧张找到林斌，提出以林斌名义购买该房屋（林斌购房价格为内部优惠价），林斌同意。
随后，陈杰向林斌支付购房款 6 万元，林斌于 1997 年 1 月 25 日将剩余 3 万元购房款支付给丁公司。五号房屋交付后，一直由陈杰居住使用，相关卫生费、取暖费、水电费等均由陈杰缴纳。2021 年 10 月 18 日，因购房发票记载为林斌名字，五号房屋的不动产权证登记在林斌名下（权利性质为商品房，面积 98.39 平方米）。
陈杰多次要求林斌协助办理过户手续，林斌以 “五号房屋占用其购房名额，导致其为儿子购房时多支出费用，需陈杰赔偿 100 万元损失” 为由拒绝配合。陈杰起诉请求判令林斌协助办理五号房屋的产权变更登记手续。林斌认可陈杰为实际出资人和所有权人，其妻子也对借名买房事宜知情并认可。
（三）争议焦点
陈杰与林斌之间的借名买房关系是否成立？
林斌以存在损失为由拒绝协助过户，理由是否成立？
陈杰要求办理过户的请求是否应支持？
二、案件分析
（一）借名买房关系的认定
根据《民法典》相关规定，当事人之间的民事法律关系应以实际履行情况为依据。本案中：
陈杰与林斌虽未签订书面借名协议，但双方均认可五号房屋的实际出资人为陈杰，林斌仅为名义上的购房人；
陈杰自 1997 年起持续占有使用五号房屋，并承担所有相关费用，形成了长期稳定的实际控制关系；
林斌妻子对借名买房事宜知情且认可，进一步佐证了双方的合意，故可认定存在事实上的借名买房关系。
（二）出名人的协助过户义务
借名买房关系中，出名人的主要义务是在具备过户条件时协助实际权利人办理产权转移登记：
五号房屋已于 2021 年 10 月取得不动产权证，不存在过户障碍，满足办理转移登记的法定条件；
林斌作为出名人，虽为登记权利人，但并非实际权利人，其持有产权证书仅为履行借名约定的阶段性状态，应按实际约定协助过户；
林斌主张的 “购房名额损失” 与协助过户义务分属不同法律关系，不能成为拒绝履行主要义务的抗辩理由，其可另行主张损失赔偿，但不得以此阻碍过户。
（三）物权归属与登记的关系
不动产物权登记具有公示效力，但不能对抗实际权利人的合法主张：
陈杰作为实际出资人并长期占有使用房屋，其享有的实际权利应得到保护；
林斌认可陈杰为所有权人，构成对自身登记权利的自认，法院可据此突破登记的形式外观，确认实际权利归属；
借名买房不违反法律强制性规定，应尊重当事人之间的真实意思表示，故陈杰的过户请求具有事实和法律依据。
三、裁判结果
法院判决：
林斌于本判决生效后 7 日内协助陈杰将北京市平谷区五号房屋变更登记至陈杰名下。
四、案件启示
（一）借名买房需签订书面协议
为避免纠纷，借名双方应签订书面协议，明确约定房屋实际权利归属、过户条件、违约责任等内容，尤其要注明出名人有义务无条件协助过户，防止出名人以各种理由推诿。
（二）保留实际出资与占有证据
实际购房人需妥善保存付款凭证（如向出名人或开发商支付房款的转账记录、收据）、居住证明（物业费、水电费单据）、装修记录等，这些证据是证明实际权利的关键，本案中陈杰的长期居住和缴费记录成为胜诉的重要依据。
（三）及时办理过户手续
在房屋具备过户条件（如取得产权证）后，实际购房人应尽快要求出名人协助办理过户，避免因时间拖延导致政策变化（如限购、税费调整）或出名人反悔，增加过户难度。
（四）出名人损失的另行主张
出名人若认为借名买房给其造成损失（如影响购房资格、增加购房成本），可通过协商或诉讼另行主张赔偿，但不能以此为由拒绝履行过户义务，两者属于不同的权利义务关系，不能相互抵销。
（五）家庭成员知情的重要性
借名买房时，最好让出名人的家庭成员（如配偶）知情并签字确认，避免后续因家庭成员反对导致过户受阻。本案中林斌妻子的认可，减少了潜在争议，加快了案件审理进程。
本案明确了借名买房关系中 “实际权利优先于登记外观” 的裁判原则，强调了出名人的协助义务，同时也提醒借名双方注重书面约定和证据留存，及时办理过户，以维护自身合法权益。