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农村房屋买卖涉及宅基地使用权流转，常因 “一户一宅” 原则、村委会备案等问题引发纠纷。北京一起案例中，法院明确同村村民间签订的房屋买卖契约有效，即便买方已有其他房屋，仍不影响合同效力，为同类案件提供了裁判思路。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：赵春（购房者，同村村民）

被告：钱明（出卖人，同村村民）

（二）事件经过

赵春与钱明均为北京市通州区某镇 XX 村集体经济组织成员。2007 年 4 月 14 日，钱明因搬迁新居，将其名下三号房屋（位于 XX 村西，含北正房四间、后背房一间及院落设施）以 8500 元价格出售给赵春，双方在村民李华代笔、三名村民见证下签订《契约》，约定 “房款立字时付清，土地及财产所有权归赵春所有，双方不得反悔”。

合同签订后，赵春当场支付全款，钱明交付房屋及集体土地建设用地使用证（编号：通集建 XX 字第 XX 号），赵春实际使用三号房屋至今（未翻建）。多年后，钱明以 “宅基地归自己所有、赵春违反一户一宅原则、契约未盖村委会章” 为由主张毁约，拒绝承认房屋归属。赵春起诉请求：确认《契约》有效；判令三号房屋正房四间归其所有。

（三）争议焦点

赵春已有其他房屋，是否因违反 “一户一宅” 原则导致合同无效？

契约未加盖村委会公章，是否影响效力？

钱明能否以 “仅卖房屋未卖宅基地” 为由毁约？

二、案件分析

（一）“一户一宅” 原则对合同效力的影响

根据《土地管理法》规定，“一户一宅” 是宅基地分配的基本原则，但并非否定同村村民间房屋买卖的效力：

赵春作为本村村民，有权受让本集体宅基地上的房屋，其已有房屋不构成合同无效的法定事由（“一户一宅” 主要限制宅基地初始分配，而非流转）；

法院认定：“一户一宅” 不影响房屋买卖合同效力，只要受让人为本集体成员，交易即符合宅基地使用权流转的核心要求。

（二）村委会盖章对契约效力的影响

农村房屋买卖契约的效力不以村委会盖章为前提：

《契约》由双方自愿签订，有钱明签名摁印及三名村民见证，内容明确、意思真实，已具备民事合同的基本要件；

村委会未盖章仅涉及管理程序瑕疵，不违反法律强制性规定，不能成为合同无效的理由；

钱明认可赵春从村委会取走土地使用证，间接证明村委会知晓并默许交易。

（三）房屋与宅基地的权利统一性

农村房屋与宅基地具有不可分割性，钱明 “仅卖房屋未卖宅基地” 的主张不成立：

房屋所有权转让时，宅基地使用权随之一并转移（《民法典》第三百五十七条），《契约》中 “土地及财产所有权归赵春” 的约定符合法律规定；

双方已实际履行合同（付款、交房、交付权证），物权已发生转移，钱明毁约违反诚实信用原则，缺乏法律依据。

三、裁判结果

法院判决：

确认原告赵春与被告钱明于 2007 年 4 月 14 日签订的《契约》有效；

位于北京市通州区 XX 镇 XX 村 XX 号院（集体土地建设用地使用证编号：通集建 XX 字第 XX 号）内正房四间归原告赵春所有。

四、案件启示

（一）同村村民是农村房屋交易的核心要件

买受人必须为房屋所在地集体经济组织成员，否则合同大概率无效。本案中赵春的本村村民身份是合同有效的关键前提。

（二）“一户一宅” 不阻碍合法流转

“一户一宅” 限制的是农户拥有宅基地的数量上限，而非禁止村民之间的房屋买卖。只要交易双方均为同村村民，即使买受人已有宅基地，合同仍可有效。

（三）契约形式应注重真实性与见证

签订买卖合同时，需明确房屋范围、价款、交付时间等要素，由双方签名摁印并邀请村民见证（无需强制村委会盖章），同时及时移交土地使用证，避免后续争议。

（四）禁止事后毁约，维护交易稳定

房屋买卖完成并实际履行后，出卖人以 “宅基地未卖”“手续不全” 等理由毁约的，法院不予支持。当事人应遵循诚实信用原则，不得滥用权利损害交易安全。

（五）及时办理权属变更备案

虽不强制要求，但交易后可到村委会办理宅基地使用权变更备案，进一步固化权利，减少纠纷隐患。如涉及翻建，需提前取得规划许可，确保改建合法。

本案明确了农村房屋交易中 “主体适格优先于形式要件” 的裁判思路，为同村村民间的房屋流转提供了法律保障，也警示当事人应尊重契约精神，杜绝随意毁约行为。