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在民间借贷纠纷中，本金数额、利息标准及还款方式的认定往往是争议焦点。北京一起案件中，法院结合转账记录、当事人陈述及第三方参与情况，依法核定借款本金与合法利息，并对房屋收益抵扣利息作出明确裁判，为同类案件提供了处理思路。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：陈磊（出借人）

被告：赵刚（借款人）

第三人：吴鹏（借款介绍人）

（二）事件经过

2021 年 3 月，赵刚因资金周转需要向陈磊借款。双方口头约定借款事宜后，陈磊于 2021 年 3 月 28 日转账 5 万元、3 月 29 日转账 45 万元、3 月 30 日转账 20 万元，合计 70 万元。赵刚将其名下位于北京市顺义区的三号房屋交由陈磊占用，双方未办理抵押登记。

庭审中，陈磊主张双方约定月利率 4%，赵刚则辩称实际借款金额为 50 万元（称 3 月 29 日取现 30 万元后返还陈磊 22 万元，其中 2 万元为首月利息），且约定月利率 2%（每月利息 2 万元）。经查，2021 年 5 月 28 日、6 月 29 日，赵刚分别向吴鹏微信转账 2 万元（2021 年 8 月 29 日转账 2 万元被退回）；2023 年 3 月 21 日，赵刚向陈磊支付 2 万元。吴鹏称收到赵刚 4 万元，但否认代陈磊收款。

另查明，陈磊自 2021 年 3 月 28 日起占用三号房屋，并将房屋出租，每月收取租金 1300-1500 元，同时支付物业费、供暖费等。诉讼中，双方均同意以房屋收益抵扣利息，陈磊主张每月抵扣 1000 元，赵刚同意由法院酌定。

（三）争议焦点

案涉借款本金应为 70 万元还是 50 万元？

双方约定的利息标准如何认定，已还款项应如何抵扣？

陈磊能否就三号房屋主张优先受偿权？

房屋收益抵扣利息的标准与方式如何确定？

二、案件分析

（一）借款本金的认定

陈磊提交的转账记录显示其向赵刚支付 70 万元，已完成款项交付的举证责任。赵刚主张返还 22 万元现金，但未提供任何证据（如收条、转账记录等）佐证，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，应承担举证不能的后果。法院据此认定借款本金为 70 万元。

（二）利息标准与已还款项的抵扣

利息标准：陈磊主张月利率 4%，但未提交书面约定；赵刚自认月利率 2%（每月利息 2 万元），属于对自身不利的陈述，法院予以采信。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条，双方约定的月利率 2%（年利率 24%）超过合同成立时一年期贷款市场报价利率的四倍（当时为年利率 15.4%），超出部分不受法律保护，利息应按年利率 15.4% 核算。

已还款项：微信聊天记录显示，吴鹏向赵刚催款时提供了陈磊的手机号，并明确 “人家总问我”，可见吴鹏实际参与了借款事宜，其收取的 4 万元应认定为代陈磊收取的利息。结合赵刚直接向陈磊支付的 2 万元，已还款项共计 6 万元，应按先息后本的原则抵扣合法利息。

（三）优先受偿权的认定

三号房屋为限价商品住房，且双方未办理抵押登记。根据《民法典》第四百零二条，不动产抵押自登记时设立，陈磊未办理登记，抵押权未成立，故无权主张优先受偿权。

（四）房屋收益的抵扣

陈磊占用三号房屋期间产生的租金收益，属于因借款取得的额外利益。双方同意以该收益抵扣利息，法院尊重当事人合意，结合租金实际金额，酌定每月抵扣 1000 元，自 2021 年 3 月 28 日起每月 28 日从应付利息中扣减，直至房屋返还之日。

三、裁判结果

法院判决：

赵刚于判决生效之日起七日内偿还陈磊借款本金 694348.91 元及利息（以 694348.91 元为基数，自 2023 年 3 月 30 日起按年利率 15.4% 计算至实际清偿之日止）；

自 2023 年 3 月 30 日起，每月 28 日从上述借款本息中扣减 1000 元，直至陈磊退还北京市顺义区三号房屋之日止；

驳回陈磊的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）民间借贷应签订书面合同并明确关键条款

借贷双方应签订书面借款合同，明确约定本金金额、利息标准、还款方式及抵押担保等事项，避免口头约定引发争议。尤其是利息约定，需注意不超过法定上限（当前为合同成立时一年期 LPR 的四倍），否则超出部分无法获得法院支持。

（二）款项交付与还款需留存完整证据

出借人应通过银行转账交付借款，并注明用途；借款人还款时，应要求出借人出具收条，或通过转账方式支付并备注 “还款”，避免现金交易导致举证困难。涉及第三方代收款项时，需书面约定代收权限，防止后续纠纷。

（三）不动产抵押需依法办理登记

以房屋等不动产提供抵押的，应到不动产登记部门办理抵押登记，否则抵押权不成立，出借人无法优先受偿。对于限价房、经济适用房等特殊性质房屋，还需确认其是否具备抵押条件。

（四）用益物权与借款利息的抵扣应明确约定

借款人以房屋使用权抵偿利息时，双方应书面约定占用期限、收益归属及抵扣标准，避免因收益金额、抵扣方式约定不明引发新的纠纷。

本案提醒借贷双方，民间借贷虽灵活，但需遵守法律规定，注重证据留存，必要时可咨询专业律师，以保障自身合法权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）