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在房屋使用权转让交易中，开发商逾期交房引发的解约纠纷屡见不鲜。北京一起案件中，业主因开发商逾期近三年未交付房屋诉请解除合同并索赔，开发商以无约定解除权、超过除斥期间、疫情影响等理由抗辩，法院经审理认定开发商构成根本违约，支持了业主的合理诉求。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：林浩

被告：甲置业有限公司

（二）事件经过

2019 年 1 月 11 日，林浩与甲置业有限公司签订《A 项目房屋使用权转让协议书》，约定甲公司将位于四号房屋的使用权转让给林浩居住使用，房屋使用权面积 68.42 平方米，总转让费 889460 元。协议明确甲公司应于 2021 年 12 月 31 日前交付房屋，逾期交付按已付转让费日万分之一支付违约金。

协议签订当日，林浩付清全部转让费，甲公司出具收据。因甲公司未能按约交付房屋，林浩于 2021 年 10 月提前与案外人签订租赁合同，租期自 2021 年 11 月 23 日至 2024 年 11 月 23 日，每年租金 90000 元，截至起诉已支付租金 270000 元。

2024 年 4 月 3 日，林浩发送律师函主张解除合同，甲公司于 4 月 4 日签收。因协商未果，林浩诉至法院，请求：解除合同；返还转让费 889460 元；支付 2021 年 12 月 31 日至 2024 年 4 月 4 日的违约金 73291.5 元；赔偿租金损失 270000 元。

甲公司辩称：合同未约定解除权，林浩未催告且超过一年除斥期间，解除权已消灭；逾期系疫情等不可抗力所致，应扣除相应期间；违约金标准过高；租金损失与逾期交房无因果关系且有合同约定违约金情况下不应重复支持。

（三）争议焦点

林浩是否享有合同解除权？解除权是否因超过除斥期间而消灭？

疫情能否构成逾期交房的不可抗力免责事由？

违约金与租金损失能否同时主张？数额如何认定？

合同解除时间及后果如何确定？

二、案件分析

（一）合同解除权的认定

法院对解除权的审查：

法定解除权的适用：根据《民法典》第 563 条，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同。甲公司逾期交房近三年，经林浩通过律师函催告后仍未履行，已构成根本违约，林浩依法享有法定解除权。

除斥期间的计算：解除权行使期限自权利人知道或应当知道解除事由之日起算。本案交房期限为 2021 年 12 月 31 日，逾期事实持续存在，解除事由并未固定于某一时间点。林浩在催告无果后起诉，未超过合理期限，甲公司关于超过一年除斥期间的抗辩不成立。

催告程序的必要性：虽然林浩在发送律师函前未单独催告，但律师函本身具有催告性质，且甲公司收到起诉材料后仍未履行，应视为经催告后合理期限内未履行，符合法定解除条件。

（二）不可抗力的抗辩审查

法院对免责事由的审查：

疫情影响的关联性：新冠疫情主要影响 2020-2022 年施工，但合同约定交房时间为 2021 年 12 月 31 日，甲公司未举证证明疫情防控措施对案涉房屋施工的具体影响期间及程度，且逾期时间长达近三年，远超疫情合理影响范围，不能完全免责。

通知义务的履行：根据法律规定，因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方。甲公司未在交房期限届满前或疫情发生后及时通知林浩延期交房及理由，丧失主张不可抗力免责的基础条件。

因果关系的认定：甲公司提交的证据无法证明疫情与逾期交房之间存在直接因果关系，且房屋主体据称 2024 年 7 月已完工仍未交付，更多体现为自身履约能力问题，故对其不可抗力抗辩不予支持。

（三）违约责任的承担范围

法院对损失赔偿的审查：

违约金与损失赔偿的关系：合同明确约定逾期交房违约金按日万分之一计算，同时根据《民法典》第 585 条，约定违约金不足以弥补损失的，可请求增加。但本案中违约金与租金损失均系逾期交房导致的损失，应避免重复计算。

租金损失的合理性：林浩在预期交房未果情况下租赁房屋具有合理性，但提前两个月签订合同存在一定扩大损失嫌疑。法院结合同地段租金水平，对合理部分予以支持，对超出必要限度的部分不予认可。

违约金调整的考量：合同约定的日万分之一标准（年化 3.65%）属合理范围，甲公司未举证证明该标准过分高于损失，故对其调减请求不予支持，但需与租金损失综合考量后酌情确定总赔偿额。

（四）合同解除的后果处理

法院对解除效力的审查：

解除时间的确定：当事人一方未通知对方直接起诉解除合同的，合同自起诉状副本送达对方时解除。甲公司 2024 年 6 月 6 日收到起诉材料，故确认合同解除时间为 2024 年 6 月 6 日。

转让费的返还：合同解除后，根据履行情况，甲公司应返还已收取的转让费 889460 元，符合恢复原状的法定要求。

责任竞合的处理：林浩同时主张违约金和租金损失，法院基于损失填补原则，综合合同约定、逾期时间、租金标准等因素，对两项请求合并审查后酌情支持合理部分，避免双重获利。

三、裁判结果

法院判决：

一、林浩与甲置业有限公司 2019 年 1 月 11 日签订的《A 项目房屋使用权转让协议书》于 2024 年 6 月 6 日解除；

二、甲置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还林浩转让费 889460 元；

三、甲置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿林浩 78824.69 元；

四、驳回林浩的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）房屋使用权转让合同的签订风险防范

权利性质的明确界定：购买无产权证的房屋使用权时，需在合同中明确房屋性质、使用权年限、限制条件等，避免因权利瑕疵导致履行障碍。本案中 "无产权不能办理登记" 的约定虽合法，但需充分评估交易风险。

交房条款的细致约定：明确交房标准、逾期交房的违约责任（包括违约金计算方式、解除权行使条件），对延期交房的免责事由（如疫情、政策变化）作出具体约定，避免事后争议。

解除权的提前设定：合同中应约定逾期交房达到一定期限（如 180 天）后，买受人有权解除合同，明确解除程序及时效，避免依赖法定解除权的举证困难。

（二）逾期交房纠纷的应对策略

业主的权利主张要点：

及时固定逾期证据：留存交房催告函、沟通记录、开发商承诺等证据，证明逾期事实及催告情况。

合理控制损失扩大：租赁替代房屋时选择合理地段及价格，避免过度消费导致损失不被支持。

把握解除权行使时机：在逾期事实明确后及时催告，催告后合理期限内未履行的，在一年除斥期间内行使解除权。

开发商的风险化解建议：

履行通知说明义务：发生延期事由时，及时书面通知业主并说明理由，协商延期方案并签订补充协议。

举证不可抗力影响：对疫情等客观因素导致的停工，留存政府管控文件、施工日志等证据，明确影响期间。

积极推进项目进度：避免无正当理由长期拖延，对确实无法按期交房的，主动与业主协商退款或补偿方案。

（三）违约金与损失赔偿的主张规则

赔偿范围的界定：合同约定违约金的，优先按约定主张，但约定违约金低于实际损失的，可请求增加。实际损失包括租金损失、资金占用损失等直接损失，不包括预期收益等间接损失。

举证责任的分配：主张损失赔偿需提供租赁合同、付款凭证等证据证明损失实际发生及数额；主张违约金过高 / 过低的，需举证证明约定标准与实际损失存在显著差异。

重复赔偿的禁止：违约金与损失赔偿均系弥补同一违约行为造成的损失，法院通常会综合考量后酌情确定，避免双重获利，当事人应选择对自己最有利的主张方式。

（四）使用权转让交易的特殊注意事项

权利流转的限制：无产权证房屋使用权转让可能受政策限制，需提前核实项目合法性，确认开发商是否具备转让资格，避免合同因标的物违法而无效。

风险承担的约定：对政府拆除、政策调整等不可预见情形，应约定明确的处理方式及补偿标准，如本案中 "政府拆除时按年化 12% 补偿" 的约定值得借鉴。

证据意识的强化：交易过程中妥善保管合同、付款凭证、沟通记录等全部文件，发生纠纷时能完整证明合同履行情况及违约事实，为权利主张提供充分依据。

本案判决体现了对合同严守原则和公平原则的平衡，既维护了业主的合法权益，也避免了开发商承担过度责任。当事人在进行房屋使用权转让交易时，应增强合同意识和风险防范意识，通过明确约定和规范履行，有效降低纠纷发生的可能性。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）