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在商品房交易中，办理不动产权登记是购房者的核心权益。北京一起案件中，因开发商长期未办理产权登记且无明确解决期限，购房者诉至法院要求解除合同并返还房款，法院结合根本违约情形支持了购房者的请求。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：李伟

被告：甲地产开发有限公司

第三人：乙银行北京分行

（二）争议焦点

法院对涉及仲裁条款的借款合同是否有管辖权？

甲地产公司逾期办证是否构成根本违约？

商品房预售合同及借款合同是否应当解除？

（三）事件经过

2017 年 2 月 28 日，李伟与甲地产公司签订《北京市商品房预售合同》，购买五号房屋（办公性质），总房款 423.46 万元，其中自筹 213.46 万元，向乙银行贷款 210 万元。合同约定：甲地产公司应在房屋交付及购房者提交资料后 720 日内办理不动产转移登记，逾期办证超过约定期限的，购房者可在 720 日届满后 30 日内书面提出退房，逾期未提视为放弃权利。

2018 年 9 月 17 日，李伟与乙银行签订《个人购房借款 / 担保合同》，约定贷款争议由北京仲裁委员会管辖。甲地产公司于 2018 年交付房屋，但截至 2024 年仍未取得房屋大产权，无法办理过户。李伟多次沟通无果后，于 2024 年起诉要求解除两份合同，返还已付房款及贷款本息。

甲地产公司辩称：购房者未在约定 30 日内提出退房，已丧失解除权；房屋已交付使用，未办证系税务争议导致，请求法院考虑行业困境不予解除。乙银行主张：借款合同约定仲裁管辖，法院不应处理；若解除合同，需明确李伟欠付本息的责任。

二、案件分析

（一）管辖权争议的认定

法院对主管权问题的审查要点：

关联合同的合并审理：本案涉及商品房预售合同与借款合同双重关系，前者是后者的基础。尽管借款合同约定仲裁条款，但商品房预售合同纠纷由法院主管，且两合同关联密切，从纠纷一次性解决原则出发，法院有权一并审理借款合同解除问题，无需单独仲裁。

仲裁条款的有限适用：乙银行主张 “借款合同纠纷专属仲裁”，但法院认为，在商品房买卖合同解除导致借款合同目的无法实现的情形下，借款合同解除请求可依附于基础合同纠纷由法院一并处理，不违反仲裁条款约定。

（二）合同解除条件的审查

法院对根本违约的认定分析：

约定解除权与法定解除权的关系：合同虽约定 “720 日届满后 30 日内未提退房视为放弃权利”，但该约定针对的是一般逾期情形。甲地产公司逾期办证已超 3 年，至今未明确办证期限，导致李伟长期无法取得产权，合同目的落空，构成根本违约，李伟依法享有法定解除权，不受约定期限限制。

开发商抗辩理由的不成立：甲地产公司以 “税务争议”“行业困境” 抗辩，但未举证证明障碍可短期内消除，且交付房屋不等于履行完毕产权转移义务，不能免除办证责任，故其抗辩未被法院采纳。

（三）合同解除后的责任承担

法院对法律后果的裁量规则：

房款及利息的返还：根据《民法典》第五百六十六条，合同解除后开发商应返还已付购房款及利息。李伟已支付的 213.46 万元自筹款需全额返还，利息自付款日起按 LPR 计算，弥补资金占用损失。

贷款本息的清偿：依据《商品房买卖合同司法解释》第二十一条，借款合同解除后，开发商应向银行清偿剩余贷款，向购房者返还已偿还的贷款本息。截至 2024 年 7 月，李伟已还本金 90.38 万元、利息 50.04 万元，剩余贷款 119.62 万元（含逾期本息），均应由甲地产公司承担。

三、裁判结果

法院判决：

确认李伟与甲地产公司 2017 年 2 月 28 日签订的《北京市商品房预售合同》于 2024 年 6 月 7 日解除；

确认李伟与乙银行 2018 年 9 月 17 日签订的《个人购房借款 / 担保合同》于 2024 年 6 月 7 日解除；

甲地产公司于判决生效后十日内向李伟返还购房款 2134622 元及利息（以 2134622 元为基数，自 2019 年 8 月 22 日起按同期 LPR 计算至实际付清之日）；

甲地产公司于判决生效后十日内向李伟支付截至判决生效日已偿还的贷款本息（以乙银行核算为准）；

甲地产公司于判决生效后十日内向乙银行支付截至判决生效日未偿还的贷款本息（以乙银行核算为准，含 2024 年 6 月 7 日后积欠部分）。

四、案件启示

（一）购房者的风险防范建议

合同条款的审慎审查：签订预售合同时，需明确办证期限、逾期责任及解除条件，避免约定过短的解除权行使期限。建议增设 “若逾期超过 1 年且无明确办证计划，购房者可随时解除合同” 的兜底条款，本案中若有此类约定可更早维权。

及时主张权利：发现开发商逾期办证后，应定期书面催告并留存证据，避免因 “未在约定期限内提出” 被抗辩。即使超过约定期限，若开发商构成根本违约，仍可通过法定解除权维权。

贷款合同的关联处理：购房贷款合同需注意仲裁条款对诉讼的影响，本案因两合同密切关联才得以合并审理，建议在贷款合同中约定 “因商品房买卖合同纠纷引发的借款合同争议由法院管辖”。

（二）开发商的合规经营提示

产权办理的及时履约：开发商应重视办证义务，避免因税务、规划等问题拖延。本案中开发商以 “税务争议” 为由长期不解决，最终被认定为根本违约，需承担高额返还责任。

格式条款的公平性设计：避免设置过于苛刻的解除权限制条款，约定 “逾期后短期限内未退房视为放弃权利” 可能因显失公平被法院调整，尤其是在长期违约情形下难以对抗法定解除权。

（三）金融机构的风险管控要点

贷后管理的强化：银行需关注开发商办证进度，及时预警风险。本案中若银行提前介入督促开发商办证，可减少坏账风险。

争议解决条款的明确化：借款合同中应区分 “借贷本身争议” 与 “因基础合同解除引发的争议”，对后者可约定由法院管辖，避免纠纷处理程序障碍。

本案判决彰显了对购房者产权权益的保护，明确开发商长期逾期办证构成根本违约时，即使超过约定解除期限，购房者仍可依法解除合同并获全面赔偿，为类似商品房产权纠纷提供了司法指引。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）