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在商品房买卖中，抵押房屋的交易风险一直是购房者关注的重点。北京一起案件中，购房者全款购买已抵押的商品房并收房，却因抵押权未涤除无法办理过户，法院最终判决开发商及抵押权人协助办理抵押涤除和过户手续，有力保障了购房者的合法权益。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：陈宇

被告：恒泰公司（开发商）、信达公司（原抵押权人）、东方公司（债权受让方）

（二）争议焦点

陈宇与恒泰公司签订的《北京市商品房预售合同》是否合法有效？

信达公司、东方公司是否应当协助涤除案涉房屋的抵押权？

恒泰公司是否有义务协助陈宇办理房屋过户手续？

（三）事件经过

2017 年 10 月，恒泰公司与信达公司签订协议，将其开发的一号房屋所在项目土地使用权及在建工程抵押给信达公司，融资 5.993 亿元并办理抵押登记。2020 年 6 月，双方补充协议将包括一号房屋在内的 98 套房屋追加抵押，办理了抵押登记。

2021 年 8 月 3 日，陈宇与恒泰公司签订《北京市商品房预售合同》，购买一号房屋（预测建筑面积 98.64 平方米），总价款 409.36 万元，合同明确载明房屋存在在建工程及土地使用权抵押，抵押权人为信达公司。合同附件显示信达公司已出具《抵押权人同意抵押房屋销售的声明》，同意抵押范围内房屋预售。

陈宇于 2020 年 12 月至 2021 年 8 月期间分四次支付全款 410.71 万元（含面积补差款），恒泰公司 2021 年 8 月 4 日交付一号房屋，陈宇缴纳契税 5.65 万元及维修资金 1.99 万元。但因房屋仍处于抵押状态，无法办理过户手续。

2021 年 9 月，信达公司将对恒泰公司的债权及抵押权转让给东方公司，双方刊登债权转让公告，但未办理抵押权变更登记，信达公司仍为名义抵押权人。陈宇多次沟通过户无果后起诉，要求涤除抵押并协助办理过户。

二、案件分析

（一）预售合同的效力认定

法院对合同效力的审查要点：

抵押披露与销售同意：预售合同明确告知房屋抵押情况，且信达公司出具书面声明同意销售抵押范围内房屋，恒泰公司的销售行为不构成无权处分，符合《民法典》关于抵押财产转让的规定。

意思表示真实合法：陈宇与恒泰公司签订的合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，且已办理网签备案，应认定为合法有效，双方均应恪守履行。

（二）抵押权的涤除依据

法院对抵押涤除的裁判逻辑：

抵押权人同意的法律后果：根据《物权法》第一百九十一条（现行《民法典》第四百零六条），抵押权人同意转让抵押财产的，抵押权人对已转让抵押物丧失物上追及力，仅能对转让价款主张优先受偿。信达公司已同意销售，故无权再对一号房屋行使抵押权。

债权转让的权利限制：东方公司虽受让债权及抵押权，但受让权利不能超越原抵押权范围。因原抵押权人已同意销售，东方公司作为实际抵押权人亦丧失对案涉房屋的追及权，应配合涤除抵押。

善意取得的排除适用：尽管追加抵押时信达公司对部分房屋已销售不知情，但陈宇购房时已尽到审慎注意义务，且无证据证明陈宇存在恶意，故抵押权不能对抗合法购房的消费者权益。

（三）过户义务的履行主体

法院对过户责任的分析：

开发商的主给付义务：恒泰公司作为预售合同相对方，收取全款并交付房屋后，负有办理首次登记及协助过户的法定义务，未履行义务构成违约，应承担协助过户责任。

抵押权人的协助义务：信达公司（名义抵押权人）和东方公司（实际抵押权人）虽非合同当事人，但基于抵押权同意销售的声明及债权转让的从权利属性，负有配合办理抵押注销登记的附随义务。

三、裁判结果

法院判决：

恒泰公司于判决生效后七日内协助陈宇办理某市某区某路一号房屋的权属转移登记手续，将房屋转移登记至陈宇名下；

恒泰公司、信达公司、东方公司于判决生效后七日内协助陈宇办理上述一号房屋的抵押权及对应土地使用权抵押的注销登记手续。

四、案件启示

（一）购房者的风险防范指南

审慎核查房屋状态：购房前务必通过不动产登记部门查询房屋抵押、查封状态，仔细阅读预售合同中抵押条款，要求开发商提供抵押权人同意销售的书面证明。本案中陈宇虽购买抵押房，但因合同明确披露且有同意销售声明，为维权奠定基础。

留存付款及收房证据：全款支付时需保留完整转账记录、发票，收房时签署书面交接文件，这些证据是证明已履行合同义务的关键，本案中陈宇的付款凭证成为法院认定全款支付的核心依据。

（二）开发商的合规经营要点

规范抵押房屋销售流程：销售抵押房屋必须取得抵押权人书面同意，并在合同中明确披露抵押信息，避免因隐瞒抵押情况导致合同无效。恒泰公司虽履行了披露义务，但未及时涤除抵押仍需承担违约责任。

及时办理抵押涤除：收到购房款后应按约定向抵押权人清偿债务或提存，及时办理抵押注销登记，为购房者过户扫清障碍，避免因资金挪用导致抵押无法涤除。

（三）抵押权人的权利行使边界

强化销售监管措施：同意抵押房屋销售后，应建立购房款监管机制，确保销售款优先用于清偿债务，避免因开发商挪用资金导致债权落空。信达公司未有效监管资金，最终丧失对房屋的抵押权。

配合办理权属变更：债权转让时应及时办理抵押权变更登记，对已同意销售的房屋，在购房人履行付款义务后应配合涤除抵押，避免因登记问题承担协助义务。

本案判决平衡了购房者生存权与抵押权人利益，明确了抵押权人同意销售后不得再主张房屋优先受偿的裁判规则，为抵押房屋的顺利交易提供了司法保障。  

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）