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在商业房产交易中，购房者已付款并占有房屋却未过户，因开发商债务被法院查封的情况时有发生。北京顺义区一起案件中，购房者在房屋查封前 7 年就签订合同、付清全款并出租，最终法院认定其权益足以排除强制执行。这起案件为商业房产交易中的执行异议处理提供了重要司法参考。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告（案外人）：赵磊（购房者）

被告（申请执行人）：钱明（债权人）

第三人（被执行人）：乙开发公司（开发商）

涉案房屋：八号房屋（××× 号商业服务用房）

（二）争议焦点

赵磊对八号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？

未办理过户登记是否因赵磊自身过错导致？

商业房产能否适用排除执行的相关规定？

（三）事件经过

2017 年 3 月 31 日，赵磊与乙开发公司签订《商品房买卖合同》，购买八号房屋，总价款 65.8 万元，合同约定 2017 年 4 月 30 日前交付，交付后 30 日内开发商协助办理过户。合同已备案，赵磊于 2017 年 3-4 月付清全款，4 月 30 日办理房屋交接，随后将房屋出租给丙管理公司，租期 10 年，已收取部分租金。

因乙开发公司与钱明存在民间借贷纠纷，2023 年 1 月法院调解确认乙开发公司需连带偿还借款 2027 万余元。2024 年 3 月 18 日，法院查封乙开发公司名下八号房屋。赵磊提出执行异议被驳回后起诉，主张停止执行并解除查封。

钱明辩称：房屋未办理物权登记，赵磊仅享有债权；以租代售证明其系商业投资而非自住，不符合唯一住房要求；开发商欠税等问题导致过户未成，赵磊存在过错。乙开发公司认可赵磊无过错，过户受阻系项目超规划红线及自身原因。

二、案件分析

（一）排除执行的核心条件审查

法院认定符合排除执行的关键依据：

查封前已签合法合同：2017 年 3 月的《商品房买卖合同》经备案登记，早于 2024 年 3 月的查封时间，合同内容不违反法律规定，合法有效。钱明主张 “债权合同不产生物权效力” 不影响合同本身的合法性认定。

查封前已实际占有：赵磊 2017 年 4 月办理交接并出租，通过收取租金实现对房屋的管理控制，符合 “合法占有” 的法定要件。以租代售属于正常商业利用，不否定占有事实。

已支付全部价款：银行转账凭证和发票显示赵磊在 2017 年 4 月已付清 65.8 万元全款，付款时间远早于债务纠纷和查封行为。

（二）未过户原因的过错认定

法院关于无过错的审查要点：

非因购房者自身原因：自然资源部门证明八号房屋未过户系项目超规划红线，2020 年虽完成首次登记但因整体问题延迟转移登记，赵磊多次发函催告过户，已尽到合理注意义务。开发商欠税等问题属于其单方责任，与赵磊无关。

开发商过错不转嫁购房者：乙开发公司未及时解决规划问题和自身债务，导致过户受阻，该过错不应由购房者承担。钱明主张 “赵磊未核查开发商财务状况” 缺乏法律依据，购房者无义务对开发商后续债务承担审查责任。

（三）商业房产排除执行的适用争议

法院关于商业房产的裁判逻辑：

第二十八条不限定房屋用途：《执行异议和复议规定》第二十八条适用于所有不动产，未区分住宅与商业用房。赵磊依据该条款主张权利，无需满足 “唯一住房” 条件（该条件属第二十九条住宅专属规定）。

投资性购房同样受保护：只要符合 “签合同、付全款、实际占有、无过错” 四要件，商业购房者的合法权益应受保护，防止开发商债务风险转嫁无辜购房者。

三、裁判结果

法院判决：

不得执行乙开发公司名下八号房屋；

驳回赵磊的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）购房者的风险防范要点

及时完成过户登记：本案中 7 年未过户虽非购房者过错，但仍因查封陷入纠纷。购房后应紧盯过户进度，定期查询房屋登记状态，发现开发商拖延及时发函催告并留存证据（如本案的催办函、开发商回函）。

留存完整交易证据链：务必保存买卖合同、付款凭证、交接记录、租赁协议等全套材料，尤其是付款凭证需明确指向购房款，避免现金交易。本案中备案合同、转账记录和租金流水成为关键证据。

（二）商业房产交易的特殊注意事项

核查项目合规性：购买商业用房时，除审查开发商资质外，还应通过规划部门查询项目是否存在超红线、未验收等问题，避免因项目整体违规导致过户受阻。

明确过户责任条款：合同中需详细约定过户时限、开发商逾期责任，可增设 “如因开发商原因导致无法过户，购房者有权解除合同并索赔” 等条款，增强约束力度。

（三）执行异议的法律适用指南

区分二十八条与二十九条：二十八条适用于所有不动产，侧重 “合法占有 + 付款 + 无过错”；二十九条仅适用于住宅，要求 “唯一住房 + 已付 50% 房款”。商业房产购房者应优先依据二十八条主张权利。

异议被驳回后及时起诉：对执行异议裁定不服的，需在 15 日内提起执行异议之诉，避免超期丧失救济权利。起诉时可申请暂缓执行，防止房屋被拍卖后无法恢复。

本案中，法院严格适用执行异议规定，保护了无过错购房者的合法权益，明确了开发商债务不应由善意购房者承担的司法原则。这一判决警示开发商需诚信履约，也提醒购房者在房产交易中要增强证据意识，及时防范产权风险。 

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）