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近年来，部分购房者因价格优惠选择购买无产权的 “使用权房”，却面临房屋被拆、退款无门的风险。近日，北京市大兴区人民法院审理一起房屋使用权转让纠纷，认定涉案协议因违反法律强制性规定无效，判决开发商返还购房者全部购房款。

一、案情梳理

（一）原告诉求与理由

原告陈卫国向法院提出诉讼请求：

判令解除《房屋使用权出租、转让协议》；

判令甲公司返还购房款 318725 元及 2008 年 9 月 27 日至实际付清之日止的利息（按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；

由甲公司承担诉讼、公告费用。

陈卫国诉称，2008 年 9 月 27 日与甲公司签订协议，购买位于北京市大兴区某镇房屋（下称四号房屋）的使用权，转让期限 49 年（2008 年 1 月 1 日至 2057 年 12 月 31 日），转让金 318725 元，当日全额支付并接收房屋。2015 年 6 月，甲公司发布腾退公告，称因政府拆除需办理退款，按总房款扣除已使用年限租金后退还剩余款项。其委托他人协商达成退款 255370 元的协议，但办理手续时甲公司以 “资金不足” 为由拖延，后仅同意退还 10 万元，双方未达成一致。2017 年 1 月 13 日房屋被拆除，此后多年通过信访维权无果，故诉至法院要求解除协议、返还房款并支付利息。

（二）被告答辩情况

被告甲公司未作答辩，经公告送达开庭传票无正当理由未到庭应诉。

（三）法院查明事实

2008 年 9 月 27 日，陈卫国与甲公司签订《房屋使用权出租、转让协议》，约定甲公司将四号房屋使用权转让给陈卫国，转让期限 49 年，转让金 318725 元；协议注明房屋无产权证，只有使用权，遇拆迁时地上物补偿归乙方所有。

当日陈卫国支付全部转让金及物业费等 4446 元，甲公司出具收据并交付房屋。

2015 年 6 月至 11 月，甲公司多次发布腾退公告，称因政府拆除需办理退款，方案为 “扣除已租年限租金后退还剩余款项” 或 “按政府评估结果补偿”，后因资金不足拖延退款。

2017 年 1 月 13 日，案涉房屋被拆除，甲公司未退还任何款项。

甲公司在其他类似案件中认可，案涉房屋未取得建设工程规划许可证等审批手续。

二、案件分析

（一）争议焦点

《房屋使用权出租、转让协议》的效力如何认定；

甲公司是否应返还购房款及支付利息。

（二）法律分析

合同效力的核心认定：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，甲公司转让的房屋未取得建设审批手续，属于违法建筑。其以 “使用权出租、转让” 名义实质出售违法建筑的行为，违反《城乡规划法》关于建设工程需办理规划许可的强制性规定，故双方签订的《房屋使用权出租、转让协议》应属无效。

合同无效的法律后果：依据《合同法》第五十八条，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。甲公司基于无效协议收取的 318725 元转让金失去合法依据，应全额返还给陈卫国。

利息主张的合理性判断：法院未支持利息请求，主要考虑以下因素：陈卫国在签订协议时明知房屋无产权证仍自愿购买，对合同无效存在一定过错；双方协议中未约定利息条款，且利息损失并非合同无效的必然直接损失；综合双方过错程度及合同履行情况，法院从公平原则出发未支持利息主张。

解除合同请求的处理：因案涉协议已被认定为无效，而无效合同自始不具有法律约束力，不存在 “解除” 的前提条件，故法院对 “解除协议” 的请求未单独支持，直接按无效合同处理原则裁判。

三、裁判结果

法院判决：

甲公司于本判决生效之日起十日内返还陈卫国购房款 318725 元；

驳回陈卫国的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）警惕 “无产权房” 交易风险

购房者应明确：未取得建设工程规划许可证、不动产权证的房屋（包括 “使用权房”“小产权房”）无法获得法律保护。本案中 “49 年使用权转让” 实质是违法建筑交易，协议自始无效，购房者虽能追回房款，但多年资金占用损失无法弥补，提示切勿因价格优惠购买此类房屋。

（二）违法建筑转让协议无效是法定原则

开发商以 “使用权出租”“合作建房” 等名义规避产权要求的行为不受法律保护。根据相关规定，转让违法建筑的合同一律无效，法院在审理此类案件时，会优先审查房屋合法性，而非当事人约定的权利义务内容。

（三）合同无效后仍可主张财产返还

即使协议无效，购房者仍有权要求开发商返还已支付的房款。但需注意诉讼时效，应在知道或应当知道权利受损之日起三年内起诉，避免因超过时效丧失胜诉权。本案原告通过信访维权中断时效，为诉讼成功奠定基础。

（四）购房前务必核查房屋合法性

购房时应要求开发商出示不动产权证、建设工程规划许可证等文件，通过不动产登记部门核实房屋权属状况，避免轻信 “远期办证”“使用权保障” 等口头承诺，从源头上防范风险。

（五）遭遇违法拆迁应及时固定证据

如房屋面临拆除，购房者应留存购房合同、付款凭证、腾退公告、房屋现状照片等证据，及时向有关部门反映并咨询法律意见，避免因证据不足影响维权。本案原告保留了收据、公告等关键证据，为法院认定事实提供了重要依据。

“使用权房” 交易暗藏法律风险，购房者需增强法律意识，远离违法建筑交易。开发商亦应遵守法律法规，杜绝违法建设和销售行为，共同维护房地产市场秩序。如发生纠纷，双方应通过法律途径理性解决，购房者可依法主张返还房款，最大限度减少损失。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）