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在司法执行程序中，案外人购买的车位被法院查封后，能否依据合法权益阻止执行？近日，一起因建设工程施工合同纠纷引发的车位执行异议之诉案件，法院明确了排除执行的关键条件。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告甲建设公司向法院提出诉讼请求：

判令对位于北京市大兴区某小区 车位（以下简称案涉车位）准许执行；

全部诉讼费用由周明承担。

甲建设公司称，其与乙置业公司、丙投资公司建设工程施工合同纠纷一案中，申请保全并查封乙置业公司名下财产，法院 2023 年 4 月 27 日作出民事裁定书。保全执行中，周明提出执行异议，法院裁定中止对案涉车位的执行。其不服该裁定，理由如下：周明提交的《商品房买卖合同》为草签合同未网签且无签订时间，无法证明查封前签订合法合同；车位款发票开具于查封后，无付款凭证证明查封前付款；物业公司出具的使用证明及物业费发票均在查封后，无法证明查封前占有；案涉车位登记在乙置业公司名下，法院有权查封，故诉请准许执行。

（二）被告的抗辩主张

周明辩称，应驳回甲建设公司的诉讼请求：

其在查封前已签订合法有效的书面合同，2021 年 8 月与乙置业公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，合同约定 2023 年 5 月 30 日前交付，可推知签订时间早于 2023 年 6 月 19 日的查封时间；

已支付全部车位款，2021 年支付全款并由乙置业公司出具收据，可提供转账记录；

查封前已合法占有车位，物业公司出具《车位使用证明》证实其自 2023 年 5 月 31 日起使用，且支付了车位管理费；

依据相关规定，其对案涉车位拥有合法权益，能够排除执行。

乙置业公司未到庭亦未陈述意见。

（三）法院查明的关键事实

甲建设公司与乙置业公司等建设工程施工合同纠纷一案，法院 2023 年作出裁定查封乙置业公司名下价值 169001146.6 元的财产，2023 年 6 月 19 日查封案涉车位（期限三年）。周明提出执行异议，法院 2024 年 4 月 9 日裁定中止执行，甲建设公司遂提起本案诉讼。

2021 年 8 月 5 日，周明与乙置业公司签订《恒大未来城车位认购书》，约定案涉车位每个 60000 元，定金 1000 元，2021 年 8 月 7 日前支付余款 59000 元并签署买卖合同。双方签订的《商品房现房买卖合同》未注明签订时间，约定 2023 年 5 月 30 日前交付车位，共同申请转移登记。

乙置业公司 2021 年 8 月 6 日出具每个车位 6 万元的收据，2024 年 3 月 19 日开具发票。周明提交 2021 年 8 月 5 日转账 3000 元（附言车位定金）、8 月 6 日转账 27000 元（附言车位款）的银行对账单，称剩余款项因记忆受损无法提供流水，但已全款支付。

物业公司 2024 年 3 月 20 日出具《车位使用证明》，载明周明自 2023 年 5 月 31 日起使用案涉车位。金碧物业北京分公司 2023 年 11 月 15 日开具物业费发票。

周明系丁文化公司法定代表人，该公司 2021 年购买案涉小区 6 号楼 615 室房屋，2022 年 8 月 11 日开具购房发票，周明称因房屋只能以公司名义购买故注册该公司。

二、案件分析

（一）争议焦点

周明对案涉车位是否享有足以排除强制执行的权益。

（二）法律分析

排除执行的法定要件：根据相关规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需满足四个条件：查封前签订合法有效的书面买卖合同、查封前已合法占有、已支付全部价款或按约支付部分并将剩余交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记。

书面买卖合同签订时间：周明与乙置业公司 2021 年 8 月 5 日签订的《恒大未来城车位认购书》在 2023 年 6 月 19 日查封前，此后双方有履行行为，虽《商品房现房买卖合同》未网签且无签订时间，但网签并非合同生效必要条件，结合合同约定的交付时间，可认定查封前已签订合法有效的书面合同。

合法占有认定：物业公司出具的《车位使用证明》证实周明自 2023 年 5 月 31 日起使用车位，早于查封时间。车位是小区房屋居住功能的必要延伸，周明 2021 年购买小区房屋，使用车位属正当居住需求，现有证据无法证明其恶意逃避债务，故认定查封前已合法占有。

价款支付情况：周明提交了查封前乙置业公司出具的全款收据、此后的发票及部分转账记录，形成完整证据链，虽未提供全部转账流水，但乙置业公司在查封前出具全款收据的行为可佐证付款事实，故认定已足额支付全部车位款。

过户未办理原因：周明称曾要求办理过户但乙置业公司让其等待，结合乙置业公司经营困难及车位被查封的事实，可认定未办理过户非因周明自身原因，其无明显过错。

三、裁判结果

法院判决：驳回甲建设公司的诉讼请求。

四、案件启示

（一）购买不动产需及时签订规范合同

购买车位等不动产时，应在查封前与出卖人签订书面买卖合同，明确标的、价款、交付时间、过户责任等内容，确保合同合法有效。即使未办理网签，只要合同系双方真实意思表示且不违反法律规定，仍可作为权利凭证。

（二）支付款项务必留存完整凭证

支付购房款或车位款时，应通过银行转账等可追溯方式支付，留存转账记录、付款凭证，并及时要求出卖人出具全款收据或发票，形成完整的付款证据链，避免因证据不足影响权利主张。

（三）实际占有后保存相关使用证据

接收不动产后，应及时办理交接手续，留存入住证明、物业服务协议、物业费及水电费缴纳记录等，证明在查封前已实际占有使用，这是排除执行的重要要件之一。

（四）积极主张过户权利并留存沟通记录

买受人应主动催促出卖人办理过户登记，对拖延过户的情况留存沟通记录（如微信、短信、邮件等），证明已尽到催告义务，非因自身原因未办理过户，避免因自身过错丧失排除执行的权利。

在不动产交易中，买受人应增强风险防范意识，注重合同签订、款项支付、占有使用及过户等环节的证据留存，遇到查封等执行措施时，及时依据法定要件主张权利，必要时咨询专业律师，确保合法权益得到有效保护。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）