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房屋买卖中，买方逾期未支付购房款，卖方要求解除合同并赔偿违约金，这样的诉求能得到支持吗？

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告周明向法院提出诉讼请求：

依法判令解除原告与乙传媒公司于 2023 年 10 月 11 日签订的房屋买卖合同、相关变更协议；

乙传媒公司配合原告解除北京市通州区一号房屋的网签；

依法判令二被告共同给付购房违约金 30 万元；

本案诉讼费用由二被告共同承担。

周明称，2023 年 10 月 7 日，其与郑琳签订房屋买卖合同，当日因购房资质问题，将买受方由 “郑琳” 变更为乙传媒公司并签订 “变更买受方协议书”。乙传媒公司是一人有限责任公司，郑阳系法人及唯一股东，郑阳与郑琳系兄妹关系，实际购房需求人是二被告。2023 年 11 月 10 日，因乙传媒公司不能按合同要求在约定日期支付购房款，原告与二被告重新签订房屋买卖合同变更协议。但乙传媒公司未按合同约定（2024 年 2 月 8 日之前）支付购房款，构成违约，故诉至法院。

（二）被告的抗辩主张

乙传媒公司、郑阳共同辩称：

乙传媒公司已支付定金 5 万元，可作违约金，且已超过原告损失。

违约金约定过高，请求法院酌减。

因经营困难，不能在 2 月 8 日前付清房款，此前一直在与原告沟通延期至 2024 年 8 月底，原告多次口头表示同意，被告无主观恶意和过错。

原告未造成任何损失，涉案房产属稀缺户型，有购房人报价 166 万元，且房屋由原告居住使用未空置。

郑阳不是本案适格主体，乙传媒公司是企业法人，应以公司财产承担责任，郑阳与公司财产相互独立，应驳回对郑阳的起诉。

（三）第三人的意见

中介公司述称，是否解除由法院判定，其余与己方无关。

（四）法院查明的关键事实

2023 年 10 月 7 日，周明与郑琳签订房屋买卖合同，约定郑琳购买周明所有的一号房屋。当日，郑琳支付购房定金 5 万元，周明出具收据确认。

2023 年 11 月 8 日，周明与乙传媒公司签订《变更协议书》，约定买受方变更为乙传媒公司，总价款 150 万元，乙传媒公司于不动产权转移登记办理完毕前 2 个工作日支付购房款，2024 年 2 月 8 日前共同办理转移登记手续，逾期未支付剩余房款，按总房款 20% 支付违约金，双方重新签订《北京市存量房屋买卖合同》。

2023 年 11 月 10 日，案涉房屋完成网签。

2024 年 2 月 3 日，乙传媒公司申请延期支付房款至 2024 年 8 月，周明答复 “不同意再次延期，要履行合同”。

乙传媒公司系一人有限责任公司，郑阳系唯一股东。

二、案件分析

（一）争议焦点

房屋买卖合同及相关变更协议是否应解除？

乙传媒公司应支付多少违约金？

郑阳是否应承担连带责任？

（二）法律分析

当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。本案中，周明签订合同目的是出售房屋并取得价款，但截至法庭辩论终结，乙传媒公司未按约定支付购房款，周明合同目的无法实现，故合同及相关协议应解除，解除日期为起诉状副本送达乙传媒公司之日（2024 年 4 月 12 日）。

合同解除后，违约方应承担违约责任。双方约定逾期付款按总房款 20% 支付违约金，乙传媒公司认为过高，法院考虑原告实际损失、违约情形及原告防止损失扩大的义务，酌情调整违约金为 20 万元，扣除已支付的定金 5 万元，乙传媒公司应给付 15 万元。

一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于自己财产的，应对公司债务承担连带责任。郑阳未能证明其个人财产与乙传媒公司财产独立，故应承担连带责任。

三、裁判结果

法院判决：

周明与乙传媒公司于 2023 年 11 月 8 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关《变更协议书》于 2024 年 4 月 12 日解除；

乙传媒公司于本判决生效之日起十五日内协助周明办理北京市通州区一号房屋的网签解除手续；

乙传媒公司给付周明违约金 15 万元，于本判决生效之日起七日内执行清，郑阳对上述债务承担连带责任；

驳回周明的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）合同履行应遵守约定

买卖双方签订合同后，应严格按照约定履行义务，买方逾期付款等违约行为可能导致合同解除，并需承担违约责任。

（二）违约金约定要合理

合同中约定的违约金不宜过高，若约定过高，法院可能根据实际情况予以调整。当事人应根据可能的损失合理约定违约金比例。

（三）口头约定难举证

虽然被告主张原告口头同意延期付款，但缺乏充分证据证明，难以得到法院支持。重要约定应采用书面形式，避免口头约定引发纠纷。

（四）一人公司股东需注意财产独立

一人有限责任公司的股东应注意区分公司财产与个人财产，保留相关证据证明财产独立，否则可能对公司债务承担连带责任。

在房屋买卖过程中，双方应增强法律意识，规范合同签订与履行，留存相关证据，发生纠纷时依法维护自身权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）