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签订了宅基地转让协议，付了 50 万购房款，卖家却不交房还说没收到钱，这种情况下协议是否有效，钱能要回来吗？

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告陈峰向法院提出诉讼请求：

判令原、被告双方于 2023 年 4 月 16 日签订的《宅基地转让协议》无效；

判令二被告返还购房款 50 万元；

判令二被告赔偿资金占用期间的利息损失，以 50 万元为基数，自 2023 年 4 月 16 日至款项返还之日止，按照同期一年期贷款市场报价利率计算；

本案诉讼费由二被告承担。

陈峰称，2023 年 4 月 16 日，他与二被告签订宅基地转让协议，约定二被告将北京市大兴区 x 镇 x 街 x 条 22 号南院（即八号院）共计 250 平方米左右的房屋及附属物转让给他，价格 50 万元。合同签订当日，他就履行了付款义务，但二被告至今拒绝交付房屋，致使他使用和拥有房屋的目的无法实现。二被告不仅应返还购房款，还应赔偿他的损失。

（二）被告的抗辩主张

郑涛、郑梅辩称，同意双方签订的宅基地转让协议无效。但二人均未收到陈峰所述的 50 万元购房款，陈峰说郑梅不同意转账与事实不符，如果给的是现金，郑梅不可能不知道此事。故不同意陈峰要求返还 50 万元及给付资金占用费的请求。

（三）法院查明的关键事实

郑梅与郑涛系母子，二人均是北京市大兴区 x 镇 x 村村民。郑梅家在 x 村有宅基地一处，即案涉八号院。

2023 年 4 月 16 日，郑涛、郑梅作为甲方与陈峰（乙方）签订《宅基地转让协议》，约定甲方将八号院及房屋水、电、附属物转让给乙方，四邻明确，东西长 18 米，南北长 14 米，成交价 50 万元，签字之日房款一次性付清，甲方保证无任何纠纷，乙方翻建房屋甲方无条件配合等。落款处甲方有郑梅、郑涛签名及摁手印，乙方有陈峰签名及摁手印。协议左下角有 “现金 50 万元整”，右下角有收款账号等字样。

陈峰提交收条一份，内容为 “今郑涛收到陈峰购买八号院宅基地、房屋及附属物…… 购房款、转账及现金方式共计人民币 50 万元整。收款人：郑涛 2023 年 4 月 16 日”。

关于购房款给付，陈峰称 2023 年 4 月 15 日，郑涛带他回家，叫回郑梅说卖房事宜，当晚本想转账 20 万元至协议载明账户，因郑梅不同意，便给了 20 万元现金，郑涛出具收条，第二天又给了郑涛 30 万元，郑涛将 50 万元收条给他。郑涛称未收到房款，当时说先打条后转账，打条后陈峰未付款，因相信陈峰能付款，才在未拿到款项时将收条和协议原件给了陈峰。

二、案件分析

（一）争议焦点

陈峰与郑涛、郑梅签订的《宅基地转让协议》是否有效？

郑涛、郑梅是否收到 50 万元购房款，是否应返还？

郑涛、郑梅是否应赔偿陈峰资金占用期间的利息损失？

（二）法律分析

农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相联系，不得转让给非本集体经济组织成员。陈峰与郑涛、郑梅签订的《宅基地转让协议》违反了土地管理法的强制性规定，应属无效。

陈峰主张已支付 50 万元购房款，提交了宅基地转让协议原件、收条原件，并对付款过程作出说明。郑涛、郑梅虽辩称未收到款项，但无法合理解释未收款却将收条原件给陈峰的事实，应承担举证不能的不利后果，故法院确认陈峰已付 50 万元，郑涛、郑梅应予以返还。

陈峰购买农村宅基地存在过错，故其要求赔偿资金占用利息的请求，法院不予支持。

三、裁判结果

法院判决：

郑涛、郑梅和陈峰于 2023 年 4 月 16 日签订的《宅基地转让协议》无效；

郑涛、郑梅于本判决生效后十日内返还陈峰购房款 500000 元；

驳回陈峰的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）宅基地转让受限，非本村成员购买协议无效

农村宅基地转让受法律严格限制，仅限本集体经济组织成员之间进行，非本村成员购买宅基地及地上房屋的协议通常会被认定为无效，购买前需充分了解相关规定，避免风险。

（二）大额交易尽量通过银行转账并保留凭证

房屋、宅基地等大额交易，建议通过银行转账方式支付款项，并保留转账记录、收条等凭证，明确款项流向和收款事实，以防日后发生收款争议。

（三）协议及收条等重要文件需谨慎出具

出卖人在未收到款项时，不应轻易出具收条和交付协议原件，否则可能承担举证不能的后果。签订协议和出具收条前，务必确认款项是否到账。

（四）合同无效后财产应返还，过错方可能担责

合同被认定无效后，因该合同取得的财产应返还。双方都有过错的，各自承担相应责任，购房者明知不可购买仍交易，可能无法获得利息等损失赔偿。

涉及宅基地转让时，一定要清楚相关法律规定和自身是否具备购买资格，谨慎交易，必要时咨询专业律师，避免自身权益受损。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）