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在二手房交易实践中，时常出现购房者已支付大额购房款并实际占有房屋，却因标的房屋被司法查封而无法办理产权过户登记的情形。此类纠纷不仅严重损害购房人合法权益，更凸显出二手房交易中潜藏的法律风险。本文将结合典型司法案例，深入剖析房屋买卖过程中的法律风险防范要点。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告赵宇向法院提出诉讼请求：

判令解除与被告周明、吴芳签订的《北京市存量房屋买卖合同》；

判令二被告返还购房款 1200000 元；

判令二被告给付 1200000 元的资金占用费（自 2021 年 3 月 6 日至实际给付之日，按中国人民银行同期三年期存款利率 4 倍计算）；

诉讼费用由二被告承担。

他称，周明和吴芳是夫妻，二人名下有一号房屋（大兴区） 。2021 年 2 月 5 日，双方签订合同，约定以 2200000 元购买该房 。赵宇依约支付 1200000 元房款并拿到钥匙，后想继续履行合同却联系不上二被告 。查询发现房屋已多次被法院查封，无法过户，合同目的无法实现，遂起诉维权。

（二）被告的抗辩主张

周明辩称：不同意解除合同，也不同意退还房款和支付资金占用费，理由是自己不太懂相关法律规定，拒绝原告的诉求 。

吴芳：未到庭答辩质证，也未提交证据。

（三）法院查明的关键事实

合同签订与履行：2021 年 2 月 5 日，周明、吴芳与赵宇签订合同，约定以 2200000 元出售一号房屋，付款方式为分 6 次现金支付，明确各阶段付款条件 。当日，赵宇向吴芳转账 100000 元定金；2 月 8 日、10 日及 3 月 5 日，分别向周明转账 300000 元、100000 元、700000 元，共计支付 1200000 元 。付款后，周明、吴芳交付房屋，赵宇将房屋出租。

房屋查封情况：自 2022 年 1 月 11 日起，一号房屋多次被法院司法查封，庭审时查封仍在有效期内 。

其他信息：周明称房屋买卖有中介参与，部分房款给了中介，还主张 2023 年 6 月 27 日已与吴芳协议离婚 。

二、案件分析

（一）争议焦点

房屋买卖合同是否应当解除？

被告是否应返还购房款并支付资金占用费？

（二）法律分析

合同解除的合理性：赵宇与周明、吴芳签订的合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效 。但房屋被司法查封，导致无法办理过户登记，赵宇购买房屋并取得产权的合同目的无法实现 。根据法律规定，一方违约致使合同目的不能实现，另一方有权解除合同，因此原告主张解除合同合理合法。

房款返还与费用认定：合同解除后，周明、吴芳作为收款方，应返还已收取的 1200000 元购房款 。关于资金占用费，合同解除后二被告才有退款义务，且赵宇实际占有使用房屋，法院综合考虑后，对其资金占用费主张不予支持 。

三、裁判结果

法院判决：

确认赵宇与周明、吴芳签订的《北京市存量房屋买卖合同》解除，解除日期为 2025 年 2 月 23 日；

周明、吴芳于判决生效后十日内退还赵宇购房款 1200000 元；

驳回赵宇的其他诉讼请求。

法院认定合同因房屋查封无法实现目的应解除，被告需退还房款，但原告的资金占用费主张缺乏依据，不予支持。

四、案件启示

（一）二手房交易风险防范

产权核查必做：购房前通过不动产登记中心查询房屋产权状态，确认是否存在抵押、查封、共有权人纠纷等情况 。

资金监管保安全：尽量选择资金监管账户支付房款，避免直接向卖家个人账户付款，防止房款被挪用 。

合同条款要细化：明确约定过户时间、违约责任、合同解除条件等关键条款，若卖家逾期未办理过户，可依据合同追责 。

（二）法律维权要点

及时行使权利：发现房屋存在问题或卖家违约，及时咨询律师，在诉讼时效内通过法律途径解决，避免错过维权时机 。

保留证据：保存合同、转账记录、沟通记录等证据，为可能的诉讼提供有力支撑 。

（三）法律建议

遇到房屋买卖纠纷，切勿盲目自行处理。专业律师可协助分析合同效力、制定维权策略、收集证据，通过法律手段高效挽回损失，保障自身合法权益。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）