房子被出租,购房者怎样争取合法权益?房产律师剖析关键
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  • 2025-07-05

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支付百万房款,却迟迟拿不到房子,甚至发现房屋被出租。遇到这样的糟心事,该如何用法律武器维护自己的权益?这起房屋买卖纠纷案例,为你拆解交易背后的法律真相。

一、案情梳理

(一)原告的诉求与缘由

原告苏文向法院提出诉讼请求:

判令一号房屋归自己所有;

判令被告陆远在可办产权证时,配合将一号房屋变更登记至自己名下;

判令陆远支付违约金 10 万元;

判令陆远支付房屋占用费(自 2021 年 2 月 1 日起至实际交房之日止,按每月 4600 元计算);

诉讼费用由陆远承担。

苏文称,2021 年 1 月 7 日,在甲公司(现乙公司)的居间服务下,与陆远签订《房屋买卖居间合同》,约定陆远以 100 万元将一号房屋卖给自己,自己当日支付全款,陆远出具收条确认收款 。合同明确陆远是产权人且房屋未出租,可随时交房,自己还留出 25 天时间 。但从 2021 年 2 月 1 日起,多次要求交房未果,陆远还将房屋出租,构成根本违约,应支付违约金和房屋占用费,故诉至法院。

(二)被告的抗辩主张

被告陆远诉前辩称,这份《房屋买卖居间合同》实际是以房抵债,苏文转账的 100 万元是用于开洗衣店的借款,当天自己就取现 40 万元还给苏文,实际借款 60 万元,双方并非真实房屋买卖。而且房屋没有房本,无法过户,目前还在出租中 。

(三)法院查明的关键事实

房屋产权来源:2012 年 3 月 16 日,某中心、某部门与案外人周强签订搬迁补偿协议,安置人员包括周强之子、陆远(周强之妻)、周强之孙女 。2017 年 6 月 26 日,乙公司确认一号房屋产权人为陆远 。

房屋买卖过程:2021 年 1 月 7 日,陆远、苏文与甲公司签订《房屋买卖居间合同》,约定 100 万元全款购房,陆远应于当日交房,7 日内签订正式买卖合同 。当日苏文转账 100 万元,陆远出具收条 。

房屋出租情况:2022 年 10 月 22 日,陆远将一号房屋出租给案外人江某,月租金 4600 元 。

双方争议焦点:合同是否为真实房屋买卖;陆远是否违约;各项诉求能否得到支持 。

二、案件分析

(一)争议焦点

《房屋买卖居间合同》是真实买卖还是以房抵债?

苏文的各项诉讼请求是否有法律依据?

陆远应承担何种责任?

(二)法律分析

合同性质认定:苏文、陆远与甲公司签订的合同是三方真实意思表示,不违反法律强制性规定,合法有效 。陆远主张以房抵债,但未提供证据,且开庭拒不到庭,应承担不利后果,法院认定为真实房屋买卖。

诉求合理性判断:

房屋所有权确认:本案是合同纠纷,苏文直接要求确认房屋归自己所有,不符合法律规定,法院不予支持 。

过户请求:房屋未办理产权证,何时能过户不确定,法院在本案中不宜处理 。

违约金主张:合同未约定违约金,苏文该项主张无依据,法院不支持 。

房屋占用费:陆远未按约定交房构成违约,苏文按房屋实际租金标准主张占用费合理,法院予以支持 。

三、裁判结果

法院判决:

陆远按每月 4600 元的标准,向苏文支付一号房屋自 2021 年 2 月 1 日起至 2024 年 10 月 21 日止的占用费 205516.13 元,于判决生效后 7 日内支付;

驳回苏文的其他诉讼请求。

四、案件启示

(一)购房者风险警示

核实产权与合同细节:购房前要确认房屋产权清晰,签订合同时明确交房时间、过户期限、违约责任等关键条款 。

保留交易证据:保存转账记录、收条、沟通记录等证据,以便发生纠纷时能证明交易真实性和对方违约事实 。

谨慎对待口头约定:涉及房屋买卖,所有约定尽量落实到书面,避免因口头承诺产生纠纷 。

(二)卖房者注意事项

遵守合同约定:签订合同后,应按约定履行交房、过户等义务,避免违约承担赔偿责任 。

如实告知房屋情况:如实告知房屋出租、抵押、产权瑕疵等情况,避免因隐瞒信息引发纠纷 。

(三)法律建议

遇到房屋买卖纠纷,及时咨询专业律师,根据具体情况制定维权策略。在诉讼过程中,充分准备证据,合理提出诉求,通过法律途径维护自身合法权益。

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(此案例发生地为北京,为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

 


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