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20 年前卖掉农村房，如今反悔想收回？非本村人买房协议是否有效？这起历时近 20 年的宅基地房屋买卖纠纷，揭开农村房产交易的法律红线。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告赵华向法院提出诉讼请求：

请求法院判令解除双方签订的《房屋买卖协议》；

请求法院判令位于北京市延庆区青山镇绿水村一号院内所有房屋归赵华所有。

赵华称，2004 年 8 月 15 日，自己将一号院内北房四间卖给孙明。孙明购入后，在院内新建南房及东西小房。后得知宅基地不能出售给非本村居民，认为双方签订的买卖合同因违反法律规定应属无效，故诉请法院判令解除合同，要求孙明退还房屋 。

（二）被告的抗辩主张

孙明辩称：

双方签订买卖协议是真实意思表示，且均为完全民事行为能力人，协议应属有效；

即便法院认定协议无效需腾退房屋，希望给予六个月以上的宽限期，以便安排后续事宜，同时对房屋重置成新价和区位补偿价的处理也需时间 。

（三）法院查明的关键事实

交易情况：2004 年 8 月 15 日，赵华与孙明签订《买卖房协议》，约定赵华将绿水村一号院内北房四间以 6 万元出售给孙明，双方当场完成付款与交房，协议还明确后续房屋产权手续及费用由孙明负责 。

房屋变动：孙明购得房屋后，在院内增建南房及东西小房，并对原北房四间进行装修 。

评估情况：孙明申请对院内房屋、装修、附属设施价值及宅基地区位补偿价进行评估。法院先后委托甲公司和乙公司进行鉴定。甲公司因缺少评估宅基地区位补偿价的依据退回；乙公司因孙明长期未缴纳评估费用，经法院同意终止评估 。

二、案件分析

（一）争议焦点

赵华与孙明签订的《房屋买卖协议》是否有效？

若协议无效，房屋腾退及补偿问题应如何处理？

（二）法律分析

合同效力判定：根据法律规定，农民将宅基地上的房屋出售给本集体经济组织成员以外的个人，房屋买卖合同无效。孙明并非绿水村集体经济组织成员，因此赵华与孙明签订的《买卖房协议》违反法律强制性规定，应认定为无效 。

无效合同后果：合同无效后，孙明应返还房屋，赵华需按房屋现值退还购房款项。但因双方对房屋现值未达成一致，且两次评估均未成功确定房屋价值，孙明也表示房屋重置成新价及区位补偿价另行解决，故法院暂不处理货币返还问题 。

腾退时间确定：双方均同意给予六个月腾退期，该约定不违反法律规定，法院予以认可 。

三、裁判结果

法院判决：

赵华与孙明于 2004 年 8 月 15 日签订的《买卖房协议》无效；

孙明于本判决生效后六个月内将位于北京市延庆区青山镇绿水村一号院内的所有房屋归还赵华 。

该判决明确了宅基地房屋跨村交易的无效性，同时兼顾了双方实际情况，合理确定了房屋腾退时间。

四、案件启示

（一）购房者风险警示

严守政策红线：非本村集体经济组织成员购买农村宅基地房屋，合同必然无效，面临钱房两失风险，切勿抱有侥幸心理 。

核实产权性质：交易前务必确认房屋土地性质，避免因不了解政策导致经济损失 。

（二）售房者与纠纷处理建议

诚信交易原则：售房时应明确告知潜在风险，避免事后反悔引发纠纷 。

及时协商止损：若发生纠纷，优先协商解决；协商不成，应及时通过法律途径，在专业律师指导下处理房屋腾退与补偿问题 。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）