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明明欠着几百万债务不还，却把房子低价转手他人，债权人该如何维权？今天通过真实案例，带大家揭开 “以房逃债” 的法律面纱，看懂法院如何破解这场债务迷局。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告陈涛、林悦向法院提出六项诉讼请求：

判令撤销被告赵刚与第三人周伟于 2022 年 4 月 26 日签订的一号房屋买卖合同；

第三人周伟将一号房屋的权利人恢复登记在被告赵刚名下；

本案保全费、诉讼费、律师费用由被告赵刚负担；

撤销第三人周伟在一号房屋设立的抵押；

若不能撤销抵押登记，第三人周伟在抵押登记范围内承担连带责任；

本案保全费、诉讼费、律师费用由被告赵刚及第三人周伟共同承担 。

陈涛、林悦称，二人系夫妻，与赵刚、案外人王某的民间借贷纠纷经法院判决，确认赵刚共欠二人本金 610 万元，案件已进入执行阶段却未执行到任何款项。在申请法院调查赵刚名下房产时发现，2022 年 4 月 26 日，赵刚以 40 万元的低价将一号房屋卖给周伟，且周伟在同年 6 月 21 日将房屋抵押 150 万元。赵刚明知欠债却转让财产，严重损害其债权实现，故诉至法院 。

（二）被告的抗辩主张

赵刚辩称，2020 年 6 月 15 日，一号房屋已抵押给建设银行贷款 130 万元。2022 年 4 月，银行发出贷款预警要求全额还款，因疫情导致房价下跌，为尽快还贷，以 130 万元实际价格出售房屋。2022 年 4 月 12 日收到周伟 130 万元购房款后，当日转给王某用于还贷，4 月 26 日完成过户手续。为避税，合同才写成 40 万元 。

（三）第三人的陈述

周伟辩称，不同意原告诉求。实际以 130 万元购买房屋，40 万元合同仅为避税，购房价格符合当时市场行情，且其不知原被告债权债务关系，不满足债权人行使撤销权的条件，请求驳回原告诉求 。

（四）法院查明的关键事实

债务判决情况：北京市第二中级人民法院两份判决，确认赵刚需偿还陈涛、林悦本金共计 610 万元及相应利息 。

房屋交易信息：

2022 年 4 月 26 日，赵刚与周伟签订合同，约定房屋成交价 40 万元并完成过户；

2022 年 6 月 21 日，周伟将房屋抵押给上海浦东银行，最高债权额 150 万元，抵押合同注明 “禁止转让抵押不动产” 。

资金流水疑点：

赵刚、周伟虽提供 130 万元交易合同及转账记录，但周伟支付的 130 万元中，90 万元来自孙某，而孙某该笔款项又源于王某；

赵刚收到 130 万元后，当日全部转给王某用于还贷 。

其他关联证据：

陈涛、林悦发现王某与周伟存在资金往来，且周伟担任法人的乙公司，财务负责人为王某；

一号房屋此前多次抵押，价值远超 130 万元 。

二、案件分析

（一）争议焦点

赵刚与周伟的房屋交易是否属于 “以不合理低价转让财产”？

陈涛、林悦能否行使债权人撤销权？

房屋已抵押的情况下，恢复登记诉求能否得到支持？

（二）法律分析

低价转让的认定：

合同约定 40 万元与 130 万元实际交易价存疑，且资金流转涉及关联方，法院难以认定 130 万元为真实交易价，倾向认定为低价转让 ；

房屋此前多次抵押且价值较高，进一步佐证转让价格不合理 。

债权人撤销权的适用：

根据《民法典》，债务人以不合理低价转让财产损害债权人利益，且受让人知情的，债权人可行使撤销权 ；

赵刚欠债不还却低价卖房，周伟与王某的关联关系及资金往来，暗示其可能知晓赵刚债务情况，满足撤销权行使条件 。

抵押与房屋登记问题：

房屋已抵押且抵押合同明确禁止转让，根据法律规定，抵押权优先，恢复登记诉求无法支持 ；

撤销抵押及连带责任诉求涉及案外人利益，不属于本案处理范围，需另行解决 。

三、裁判结果

法院判决：

撤销赵刚与周伟 2022 年 4 月 26 日签订的一号房屋买卖合同；

赵刚于判决生效后十日内支付陈涛、林悦律师费 5 万元；

驳回陈涛、林悦其他诉讼请求 。

这一判决打击了 “以房逃债” 行为，维护了债权人合法权益。

四、案件启示

（一）债权人维权要点

及时关注债务人财产：债务纠纷进入执行阶段后，密切关注债务人财产变动，发现异常转让及时调查 ；

善用债权人撤销权：掌握债务人低价转让、无偿赠与等损害债权的证据，及时向法院申请撤销交易 ；

保留完整证据链：收集资金流水、合同、关联方关系等证据，形成完整证据链，提高胜诉几率 。

（二）债务人法律警示

切勿恶意逃债：通过低价转让财产逃避债务，不仅无法免责，还将面临合同被撤销、承担诉讼费用等法律后果 ；

诚信履行债务：积极与债权人协商还款方案，通过合法途径解决债务问题，避免因违法操作加重责任 。

（三）房产交易参与者注意事项

规范交易流程：购房时确保价格合理、资金来源合法，避免签订阴阳合同，防止卷入债务纠纷 ；

核查房屋背景：交易前查询房屋抵押、债务情况，谨慎购买存在权利瑕疵的房产 。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）