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买房时承诺按时交房，到期却迟迟拿不到钥匙，开发商还拒不承担违约责任？遇到这种糟心事该如何维权？通过这起真实案例，专业律师带您解读商品房买卖合同纠纷中的法律要点。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告周琳向法院提出两项诉讼请求：

判令被告乙公司支付 2023 年 6 月 30 日至 2024 年 3 月 3 日期间的迟延交房违约金 185702 元；

本案诉讼费由被告承担。

周琳称，2022 年 12 月 28 日，自己与乙公司签订商品房预售合同，约定乙公司应于 2023 年 6 月 30 日交付一号房屋 。2023 年初，乙公司曾通知业主收房，销售人员刘莹联系自己提供收房通知书签收地址，随后却反悔拒绝交房 。购房时，销售人员承诺全款交齐即便不网签也能收房，销售经理赵刚也多次保证可正常收房，甚至提出写承诺书确保网签后交房，自己为此卖掉旧房凑齐全款 。但后续赵刚称公司不同意出具承诺，且发现部分业主签署承诺后顺利收房，认为乙公司存在区别对待。乙公司的违约行为给自己造成经济和精神双重损失，因此要求其按合同约定支付违约金。

（二）被告的抗辩主张

被告乙公司不同意诉讼请求，辩称：

涉案项目 2020 年 10 月 27 日开工，2021 年 12 月底双方签订草签合同，当时房屋未完成竣工验收，处于预收状态，周琳签约时不具备购房资格，对此情况知晓且签约仅为备案 。

2024 年 1 月周琳取得购房资格后，双方推进交房事宜，因房屋从预收变为现房，网签时需补足面积差额 。2024 年 1 月 25 日，周琳支付差额款并签订网签备案合同，1 月 26 日完成备案，合同约定交房以周琳支付全部款项、物业费及维修资金为条件，因此 2024 年 3 月 3 日交房符合约定，不存在逾期 。

2024 年 1 月 26 日签订的合同替代了草签合同，应以后者为准；即便按草签合同，交房时间也符合约定，且周琳主张的违约金过高，其未证明实际损失，应结合过错驳回诉求 。

（三）法院查明的关键事实

合同签订情况：

2021 年 12 月 28 日，周琳与乙公司签订《北京市商品房预售合同》，约定购买一号房屋，总价 3743999 元，交房时间为 2023 年 6 月 30 日，逾期超 90 日按日支付全部房价款万分之二违约金 。

2024 年 1 月 26 日，双方签订《北京市商品房现房买卖合同》，房屋总价调整为 3757426.05 元，约定交房时间仍为 2023 年 6 月 30 日 。

购房款支付：2021 年 12 月至 2022 年 11 月，周琳分多笔支付购房款，截至 2022 年 11 月 29 日付清预售合同约定的全部房款；2024 年 1 月 25 日支付面积差价款 13427.05 元 。

沟通与交房：2022 年 2 月销售人员承诺全款交齐可先交房后网签；2024 年 2 月 22 日乙公司发出交付通知书，通知 3 月 3 日办理交房手续；周琳称 3 月 16 日实际收房，乙公司称 3 月 3 日已交房 。

二、案件分析

（一）争议焦点

房屋交付条件何时成就？乙公司是否构成逾期交房？

违约金应如何认定和计算？

（二）法律分析

交付条件与逾期认定：

合同效力与履行：两份合同均合法有效，预售合同签订及房款支付时间表明，2023 年 6 月 30 日前已满足该合同约定的交房条件，乙公司 2024 年 3 月交房构成逾期 。

合同变更影响：虽然后续签订现房买卖合同，但在该合同签订前交房期限已届满，乙公司违约事实既定，不能以新合同免除责任 。

条款理解分歧：预售合同中 “全部房款” 应结合上下文理解为预售总价，面积差价款、物业费等需在房屋具备交付条件后支付，乙公司对条款的解释不合理 。

违约金计算依据：周琳主张的违约金计算标准符合合同约定，法院可根据实际情况调整起算日，确保公平合理 。

（三）法律依据

本案适用《中华人民共和国民法典》合同编相关条款，包括合同约束力（第四百六十五条）、全面履行义务（第五百零九条）、违约责任（第五百七十七条） ，明确合同当事人应依约履行，违约方需承担赔偿责任。

三、裁判结果

法院判决：

被告乙公司于判决生效之日起七日内支付原告周琳逾期交付房屋违约金 184953.55 元；

驳回原告周琳的其他诉讼请求 。

四、案件启示

（一）购房合同签订要点

明确关键条款：仔细核对交房时间、逾期违约责任、交付条件等条款，避免模糊表述 。对销售人员口头承诺要求写入合同，拒绝仅依赖口头约定。

审查主体资质：确认开发商是否具备预售许可证，核实房屋建设进度和产权情况，防范风险 。

（二）合同履行与维权

保留沟通证据：保存与开发商的聊天记录、书面承诺、通知等，为可能的纠纷留存证据 。

及时主张权利：发现开发商违约，及时通过发函、协商或诉讼等方式维权，注意诉讼时效 。

（三）违约金主张策略

合理计算金额：依据合同约定和实际损失主张违约金，若约定过高或过低，可请求法院调整 。

提供损失证明：通过租金支出、贷款利息等凭证证明实际损失，增强违约金主张的说服力 。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）