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被继承人离世后，留下多套房产，亲属间因继承问题产生纠纷。面对复杂的家庭关系和房产归属，该如何依法分配遗产？通过这起真实案例，带您深入了解房产继承的法律要点。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与背景

原告周阳向法院提出诉讼请求：

判令原、被告依法继承被继承人周建国名下位于北京市西城区一号房屋，由林芳继承，林芳按市值给付周阳和赵伟各六分之一房屋折价款；

判令原、被告依法继承被继承人周建国名下位于北京市大兴区二号房屋，该房屋由林芳继承，林芳按市值给付周阳和赵伟各六分之一房屋折价款；

周建国、林芳与甲房地产公司签订的编号为 xxx 的商品房买卖合同项下权利义务均归林芳所有，由林芳给付周阳和赵伟各六分之一份额的折价款；

本案诉讼费由原告承担。

周阳陈述，被继承人周建国出生于 1968 年 7 月 31 日，配偶为林芳，二人于 1999 年 4 月 23 日登记结婚，婚后育有一子周阳 。周建国的母亲孙兰与父亲周强于 1967 年 4 月 15 日结婚，育有周建国，1978 年 10 月 31 日离婚，周建国由孙兰抚养 。孙兰后与刘勇结婚，周建国与刘勇形成抚养关系，刘勇于 2020 年 12 月 20 日去世，孙兰于 2022 年 6 月 2 日去世 。周建国的亲生父亲周强 1980 年 4 月离境赴香港，现国籍与生死不明 。位于北京市大兴区二号房屋系周建国与林芳婚姻存续期间购买取得，2012 年 4 月 17 日，周建国取得房屋所有权证 。位于北京市西城区一号房屋系孙兰与刘勇婚姻存续期间取得，周建国经分别继承刘勇、孙兰的遗产而取得全部份额，2022 年 7 月 11 日，周建国取得该房屋的不动产权证 。位于河北省廊坊市三号房屋系周建国与林芳婚姻存续期间购买，已交付但未取得不动产权证。因周建国生前未留遗嘱，且周强下落不明，为妥善处理房产继承问题，特提起诉讼 。

（二）被告的抗辩主张

林芳认可周阳所述亲属关系，同意其诉讼请求 。被告赵伟未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状 。

（三）法院查明的关键事实

亲属关系：周建国与林芳系夫妻，育有周阳；周强、孙兰原系夫妻，育有周建国，离婚后周建国由孙兰抚养；孙兰与刘勇再婚，周建国与刘勇形成抚养关系 。周建国于 2022 年 12 月 12 日死亡，刘勇于 2020 年 12 月 20 日死亡，孙兰于 2022 年 6 月 2 日死亡 。

房产详情：

北京市西城区一号房屋，周建国通过继承取得全部份额。经评估，该房屋于 2023 年 11 月 29 日的市场价值为 516.9 万元 。

北京市大兴区二号房屋，登记于周建国名下，属夫妻共同财产。经评估，该房屋于 2023 年 11 月 29 日的市场价值为 259.21 万元 。

河北省廊坊市三号房屋，周建国、林芳与甲房地产公司签订买卖合同购买，属夫妻共同财产，经评估，于 2023 年 12 月 4 日的市场价值为 106.83 万元 。

二、案件分析

（一）争议焦点

这些房产中哪些属于周建国的遗产？

各继承人应如何分配周建国的房产遗产？

下落不明的继承人周强的遗产份额如何处理？

（二）法律分析

遗产范围确定：依据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产 。夫妻婚姻存续期间所得的北京市大兴区二号房屋、河北省廊坊市三号房屋，除约定外，一半为配偶林芳所有，另一半属于周建国遗产；周建国继承所得的北京市西城区一号房屋也属于其遗产范围 。

继承顺序与分配：周建国生前未立遗嘱，适用法定继承。其第一顺序继承人包括配偶林芳、儿子周阳、父亲周强 。根据《民法典》第一千一百三十条，同一顺序继承人继承遗产份额一般均等，因此周建国的房产遗产应由三人平均分配 。

下落不明继承人处理：因无法联系到周强，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉继承编的解释（一）》第三十条，保留其应继承份额，并确定由林芳代为保管 。

三、裁判结果

法院判决：

北京市西城区一号房屋由林芳继承，林芳自本判决生效之日起 30 日内向周阳、周强各支付房屋折价款 861500 元；

北京市大兴区二号房屋由林芳继承，林芳自本判决生效之日起 30 日内向周阳、周强各支付房屋折价款 432016.67 元；

周建国、林芳与甲房地产公司签订的编号为 xxx 的商品房买卖合同项下权利义务均归林芳所有，林芳于本判决生效之日起 30 日内向周阳、周强各支付折价款 178050 元；

周强所继承的遗产份额由林芳代为保管。

四、案件启示

（一）提前规划避免纠纷

订立遗嘱：建议通过公证遗嘱、律师见证遗嘱等方式，明确房产分配方式。尤其在亲属关系复杂时，遗嘱能避免法定继承引发的争议 。

房产登记明晰：共有房产可明确登记份额，或签订书面协议约定归属，减少继承时的产权纠纷 。

（二）继承纠纷处理要点

准确界定房产性质：严格区分夫妻共同房产、个人房产以及继承所得房产，避免错误分配 。

特殊情况处理：对于下落不明的继承人，依法保留份额；对尽主要赡养义务的继承人，可依据法律主张多分房产份额 。

（三）法律程序注意事项

及时主张权利：继承纠纷诉讼时效为三年，从知道或应当知道权利受损之日起计算，及时维权避免超过时效 。

证据准备充分：准备亲属关系证明、房产产权证、购房合同等证据，确保诉求有坚实的法律依据 。

房产继承往往涉及大额财产和复杂家庭关系，若您在房产继承方面有疑问，或正面临类似纠纷，欢迎私信专业律师团队，获取一对一法律解决方案，保障您的合法权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）