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在房地产交易领域，以租赁形式掩盖房屋买卖实质的交易模式，潜藏着巨大的法律风险。本案例将从专业法律视角出发，深入剖析此类案件的争议焦点、法律适用及裁判逻辑，为相关市场主体提供专业参考。

一、案情梳理

（一）交易契约订立

2017 年，当事人张伟与甲公司签署《房屋租赁协议》，约定以 78 万元价款，承租甲公司开发的一号房屋，该房屋建筑面积 147 平方米，占地面积 127 平方米，用途明确为旅游度假 。值得注意的是，在协议签订前的 2017 年 3 月 11 日，张伟已完成全部款项支付，甲公司出具的收据明确标注款项性质为 “房费” 。

（二）交易隐患显现

经核查，涉案房屋所涉土地性质为农村集体所有，而张伟并非该集体经济组织成员。在后续房屋权属登记过程中，因主体资格不符，无法完成不动产产权转移登记，暴露出交易模式存在根本性法律瑕疵。

（三）诉讼主张与抗辩

张伟向人民法院提起诉讼，提出如下诉求：

请求确认《房屋租赁协议》无效；

要求甲公司返还已支付的 78 万元款项，并支付自付款日起至实际返还日止的资金占用利息；

作为替代主张，若协议被认定有效，则请求解除协议，甲公司返还购房款并支付相应资金占用费 。

甲公司则提出以下抗辩意见：

从协议文本的名称及条款内容判断，该协议属于房屋使用权租赁合同，不涉及房屋所有权转移；

协议系双方真实意思表示，且涉案房屋为合法建筑，甲公司基于相关协议享有出租权，协议合法有效；

协议自签订至诉讼时已实际履行 8 年，法律关系处于稳定状态，此时否定协议效力有违诚实信用原则；

即便协议被认定无效，张伟亦应支付房屋占有期间的使用费 。

二、案件分析

（一）协议法律性质认定

交易对价偏离租赁市场规律：78 万元的 “租金” 金额，显著超出同类农村房屋租赁市场的合理价格区间，更符合房屋买卖交易的价款特征；

租赁期限与条款设置违背行业惯例：协议约定的 “长期” 租赁期限，突破《中华人民共和国民法典》关于租赁合同最长租期 20 年的强制性规定；且租金永不调整条款，与租赁市场根据市场行情动态调整租金的通行做法相悖；

权利义务配置指向物权转移：协议赋予张伟土地使用权、房屋所有权、转租权，以及房屋拆迁补偿权益等，这些权利内容已超出租赁合同的权利范畴，具有典型的房屋买卖合同物权转移特征 。综合判断，该协议实质为以租赁形式掩盖房屋买卖目的的合同。

（二）合同法律效力判定

依据我国现行法律规定，农村集体土地上的房屋，其流转主体仅限于本集体经济组织成员。张伟作为非本集体成员，通过 “长期租赁” 的方式变相获取农村房屋所有权，该行为违反《土地管理法》关于农村宅基地使用权流转的强制性规定，损害农村土地管理制度及集体经济组织的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条之规定，涉案协议应认定为无效 。

（三）过错责任划分

甲公司的主要过错：作为具备专业资质的房地产开发企业，应当熟知农村房屋交易的法律限制，却设计并采用 “以租代售” 的交易模式，主观上存在明显过错；

张伟的次要过错：张伟作为完全民事行为能力人，在协议已明确标注 “农村宅基地” 性质的情况下，未能尽到合理的审慎审查义务，对交易风险缺乏必要认知，亦存在一定过错 。

三、裁判结果

人民法院经审理后作出如下判决：

确认张伟与甲公司签订的《房屋租赁协议》无效；

甲公司应于判决生效之日起 7 日内，向张伟返还购房款 78 万元；张伟应同时向甲公司返还一号房屋；

综合考量双方过错程度，驳回张伟要求支付利息的诉讼请求 。

四、案件启示

（一）购房者风险防控建议

强化土地权属核查：在农村房产交易前，应通过不动产登记部门等权威渠道，详细核查土地性质及房屋产权归属，确保自身具备合法交易主体资格；

识别异常交易模式：对超长期租赁、一次性高额付款等异常交易条款保持高度警惕，避免陷入 “以租代售” 等违规交易陷阱；

寻求专业法律意见：涉及农村房产交易时，建议委托专业律师进行交易方案设计及合同审查，防范潜在法律风险 。

（二）企业合规经营指引

严守法律红线：房地产开发企业应严格遵守土地管理法规，杜绝设计、参与任何形式的违规交易；

履行信息披露义务：在交易过程中，应向交易相对方充分、如实披露房屋性质、交易限制等关键信息，确保交易透明度 。

（三）法律风险防范要点

合同被认定无效后，虽可通过返还财产恢复原状，但资金占用损失、房屋使用损耗等间接损失往往难以得到全面赔偿。因此，交易各方在从事房地产交易活动时，务必深入了解相关法律法规，明晰法律边界，避免因侥幸心理引发法律纠纷。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）