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全款买房却拿不到房产证，合同日期竟比实际签约早 13 年！这样的购房合同，真的受法律保护吗？今天带您还原真实案例，解读商品房交易中的法律陷阱与维权之道。

一、案情梳理

（一）合同签订与履行

2018 年 6 月 9 日，购房者林阳与甲房地产开发有限公司（简称甲公司）签订《北京市商品房预售合同》，约定购买朝阳区一号房屋。合同表面落款时间为 2005 年 2 月 3 日，实则为倒签 。合同约定房屋单价 6200 元 / 平，总价 721804 元；同日双方签订《补充协议》，补充关键条款：

真实价格与付款：实际购房单价 23000 元 / 平，林阳需按 16800 元 / 平补齐差价，总购房款 2677660 元，签约当日及次日分两笔付清；

产权登记约定：甲公司承诺楼盘完成初始登记后 6 个月内协助办证，双方互不追究逾期违约责任 。

签约当日，林阳支付全部房款，甲公司交付房屋。此后，林阳办理入住手续，缴纳物业费、水电费，实际占有使用房屋。

（二）纠纷焦点与各方主张

林阳诉至法院，请求：确认《北京市商品房预售合同》及《补充协议》有效 。

甲公司辩称：同意林阳的诉讼请求 。

（三）案件关键事实

倒签合同缘由：房屋曾售予第三人张某，因张某拖欠房款，甲公司于 2006 年解除合同。为避免后续纠纷，经双方协商将合同落款时间倒签至原合同签订日之前 。

购房资格争议：林阳明确表示暂不具备北京市购房资格 。

房屋信息变更：预售房号、合同房号与现房号不一致 。

二、案件分析

（一）合同效力判定依据

根据《民法典》及相关司法解释，合同生效需同时满足 “意思表示真实”“内容不违反法律、行政法规强制性效力性规定” 。本案中：

倒签行为性质：倒签合同虽属违规操作，但双方均认可为真实意思表示，且无证据证明存在欺诈、胁迫，不必然导致合同无效 。

购房资格影响：北京购房资格政策属于管理性规定，并非效力性强制性规定。不具备购房资格仅影响过户登记，不影响合同本身效力 。

阴阳价格条款：补充协议明确真实交易价格，双方对差价支付达成合意，不存在恶意避税等违法情形，不影响合同效力 。

（二）潜在法律风险分析

购房者风险：林阳虽合同有效，但因无购房资格无法完成过户，期间房屋可能面临被查封、再次转卖等风险；若房价大幅波动，甲公司或利用政策限制毁约 。

开发商责任：甲公司需依约协助办证，若因自身原因逾期，即使合同约定 “互不追责”，林阳仍可主张实际损失赔偿 。

（三）法律关系关键点

合同中 “互不追究违约责任” 条款，在法律允许范围内可视为双方合意，但涉及房屋根本权益（如无法办证导致合同目的无法实现），该条款效力存在争议 。

三、裁判结果

法院判决：确认林阳与甲公司于 2018 年 6 月 9 日签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》有效 。

四、案件启示

（一）购房者避坑指南

拒绝违规操作：切勿参与倒签合同、阴阳合同等行为，避免因小失大引发法律纠纷 。

核实购房资格：签约前务必通过官方渠道确认自身购房资格，或在合同中明确约定资格不符时的处理方式 。

细化合同条款：明确约定办证期限、违约责任、解约条件，留存付款、沟通等证据，为维权筑牢防线 。

（二）开发商合规建议

规范合同管理：严禁倒签合同、设置阴阳条款，妥善处理前手购房纠纷，避免一房多卖风险 。

履行告知义务：如实告知购房者房屋权属、政策限制等信息，避免因隐瞒事实承担赔偿责任 。

（三）法律救济途径

若遭遇合同效力争议，可：

依据《民法典》合同编，主张合同有效或解除；

通过发函催告、提起诉讼等方式，要求对方履行合同义务或赔偿损失；

联合其他业主共同维权，增强谈判筹码 。

购房是人生大事，每个细节都暗藏法律玄机！若您正面临类似困扰，欢迎留言或私信咨询，专业律师为您定制解决方案！

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）