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一套限价房，一场跨越 12 年的纠纷！卖房人突然反悔，要求确认合同无效、收回房子；买房人不肯让步，反诉索赔超 200 万。这场房屋买卖纠纷究竟谁对谁错？法院又会如何裁决？今天就带大家一探究竟！

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告 / 反诉被告：赵刚（卖房人）

被告 / 反诉原告：孙明、李芳（夫妻，买房人）

关键关系：2011 年，赵刚将名下限价商品房卖给孙明、李芳，12 年后因房屋可办证，赵刚反悔起诉要求确认合同无效并收回房屋，孙明、李芳反诉要求赔偿损失。

（二）案件背景

2011 年 10 月 25 日，赵刚与甲公司签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，购入位于大兴区一号房屋 。同一天，赵刚又与孙明、李芳签订《北京市存量房屋买卖合同》，以 484139 元的价格将该房屋转卖给他们 。合同约定，赵刚取得房产证后 10 日内协助办理过户，交房时间为开发商向赵刚交房当日。

签约后，孙明、李芳支付全部购房款，还代缴了面积补差款、有线电视安装费等多项费用，并于 2012 年 1 月入住房屋，还进行了装修 。然而，赵刚一直未办理房产证。12 年后，房屋具备办证条件，赵刚却以房屋为限价商品房、转让违反政策为由，起诉要求确认合同无效，收回房屋 。孙明、李芳则反诉，要求解除合同，并让赵刚返还购房款、赔偿装修损失、房价上涨的信赖利益损失等共计超 200 万元 。

二、争议焦点

合同效力如何认定：赵刚认为房屋是限价商品房，转让违反政策，合同应无效；孙明、李芳主张合同部分成立生效，部分未生效，不必然无效。

责任与损失如何划分：若合同无效，双方谁该承担主要责任？孙明、李芳主张的装修损失、房价上涨损失等能否得到支持？

房屋最终归属谁：赵刚要求收回房屋，孙明、李芳在获得赔偿前能否继续居住？

三、案件分析

（一）合同效力：违反政策，合同无效

限价商品房属于保障性住房，有严格的政策限制，如规定购房人 5 年内不得转让，转让需政府回购 。赵刚与孙明、李芳在购房当年就签订转卖合同，明显违反相关政策。根据当时的法律规定，这种损害社会公共利益、违反政策的合同，应认定为无效 。所以，法院判定双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

（二）责任划分：卖房人负主责，买房人有过错

赵刚作为卖房人，在签订《北京市商品房预售合同》时，合同多处明确标注 “限价商品住房”，并提示交易限制，但他仍在购房当日转卖房屋，对合同无效存在重大过错，应承担主要责任 。孙明、李芳明知房屋处于限制交易期，仍选择购买，也存在一定过错，需承担次要责任 。

（三）损失赔偿：合理诉求获支持，部分请求被驳回

已支付费用：孙明、李芳支付的购房款、代缴的各项费用，赵刚应全额返还 。

装修损失：考虑到房屋已使用 12 年，法院酌情认定装修损失为 20000 元 。

信赖利益损失：房屋大幅增值，孙明、李芳因合同无效遭受损失。法院综合双方过错、居住时间等因素，酌情判定赵刚赔偿 900000 元 。

律师费：因合同未约定律师费赔偿，且证据关联性不足，法院不予支持 。

四、裁判结果

法院判决：

孙明、李芳与赵刚签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；

孙明、李芳在判决生效 30 日内将一号房屋腾退给赵刚；

赵刚在判决生效 10 日内返还购房款、代缴费用共计 502028 元；

赵刚在判决生效 10 日内赔偿孙明、李芳信赖利益损失 900000 元、装修损失 20000 元 。

五、案件启示

（一）特殊房产交易，政策红线别触碰

像限价商品房、经济适用房等保障性住房，交易限制多。买卖前一定要了解清楚政策，切勿心存侥幸，否则可能面临合同无效、钱房两失的风险 。

（二）交易过程留证据，权责约定要清晰

签订合同前，仔细阅读条款；交易过程中，保留付款凭证、沟通记录等证据 。明确约定双方权利义务，尤其是涉及违约责任、损失赔偿等关键内容。

（三）发生纠纷别冲动，依法维权是正道

遇到纠纷，应冷静处理，及时咨询专业人士，通过法律途径解决 。盲目行事不仅可能无法解决问题，还可能扩大损失。

这场限价房买卖纠纷，给大家敲响了警钟。无论是买房还是卖房，都要知法守法，谨慎行事。你在房产交易中遇到过类似问题吗？欢迎在评论区分享你的经历和看法！